Garantie hypothécaire

– Difficile financement hypothécaire. – Le financement bancaire de l’acquisition de l’usufruit posera inévitablement la question de la garantie. Certes, une hypothèque conventionnelle ou légale peut être inscrite sur un usufruit (mais non sur un droit d’usage et d’habitation), mais les droits du créancier inscrit seront limités par les conditions du droit hypothéqué. La question posée n’est donc pas celle de la possibilité juridique, mais de l’acceptabilité du mécanisme par les banques. Or, l’établissement financeur souhaite le plus souvent pouvoir saisir et faire vendre l’intégralité du bien financé, et non seulement un usufruit dont la valeur décroît inexorablement avec le temps. Deux solutions sont alors suggérées.

– Autoriser la levée d’option en cas de défaillance de l’emprunteur. – On peut, tout d’abord, autoriser dès l’origine la levée de l’option d’achat de la nue-propriété au profit du financeur saisissant et de tout adjudicataire désigné sur ses poursuites.

– Affecter hypothécairement la nue-propriété. – On peut aussi affecter hypothécairement la nue-propriété au profit du financeur, ce qui implique qu’en cas de vente sur saisie, celui-ci soit payé en premier en rang. Viendront ensuite le nu-propriétaire, puis, à concurrence du solde éventuel, l’usufruitier. Il en coûtera à l’emprunteur une taxe de publicité foncière (0,715 %) sur le montant garanti en capital et accessoires.