La ville sur la ville : la surélévation

Les opérations de surélévation ont longtemps été mises à l’écart des outils permettant la création de logements. Jugées trop complexes et soumises à trop de contraintes, il leur a été préféré l’étalement urbain. Cependant depuis une dizaine d’années, face au déficit de création de logements et la raréfaction du foncier disponible, les pouvoirs publics ont pris conscience du potentiel offert par de telles opérations. Le législateur n’a alors eu de cesse que de vouloir lever les différents freins identifiés.

– Mais en fait, qu’entend-on par « surélévation » ? – Le législateur ne la définit pas. Pour la doctrine, celle-ci résulte de l’application cumulative de quatre critères, issus d’une réponse ministérielle et de la jurisprudence :

Pour sa part, l’administration fiscale définit le droit de surélévation comme « le droit réel d’édifier une construction prolongeant verticalement les façades d’un immeuble préexistant tout en rehaussant le faîtage du toit ».

Dans notre acception se rapportant à la production de logements, la notion de surélévation telle que définie ci-dessus remplit ces critères.

Aujourd’hui la surélévation doit sortir de l’ombre et laisser derrière elle son image d’outil infernal pour les praticiens. Elle répond en effet parfaitement à la trajectoire dessinée par le ZAN en ce qu’elle permet la production de logements, possiblement en masse, tout en faisant abstraction d’une quelconque consommation foncière. Pareillement, elle devance l’évolution bioclimatique des documents d’urbanisme et s’insère parfaitement dans l’esprit général d’un procédé écologiquement vertueux grâce aux nouvelles techniques de constructions pouvant être mise en œuvre et les possibilités de végétalisation des nouvelles toitures. Le gain financier retiré de telles opérations, principalement par les copropriétés, permettra d’assurer, au moins partiellement, le financement des améliorations thermiques et rénovations énergétiques, si chères à nos actuels dirigeants. « Le foncier aérien » se présente alors comme un outil vertueux de partage de la valeur créée entre le promoteur, son réalisateur et la copropriété.

En parallèle des copropriétés, les bailleurs sociaux ont tout intérêt à s’en emparer également, puisque c’est en leur sein qu’ont été repéré les gisements les plus significatifs, avec le moins de contraintes juridiques, liée à la monopropriété.

C’est donc dans cet esprit que nous étudierons les mesures générales de promotion de la surélévation (Section I) avant de nous attarder sur les aspects de sa mise en valeur au sein du droit de la copropriété (Section II). Malgré tout, il semble nécessaire de devoir mettre en exergue certains écueils de la surélévation, parfois insurmontables (Section III).