L’incitation fiscale à la cession du droit de surélévation

L’incitation fiscale à la cession du droit de surélévation

Cette incitation trouve son siège à l’article 150 U, II-9° du Code général des impôts. Il s’agit d’un dispositif d’exonération temporaire de plus-value en cas de cession du droit de surélévation.
Par ce texte, cette cession sera exonérée si les conditions suivantes sont remplies :
  • La cession doit être réalisée par une personne physique ou une personne morale relevant des articles 8, 8 bis ou 8 ter du CGI, passibles de l’impôt sur le revenu.À cet égard, il convient de préciser que la cession du droit de surélévation sera en pratique réalisée le plus souvent par un syndicat des copropriétaires. Cependant, au sens de la réglementation fiscale, ce n’est pas la personne du syndicat qui est retenue mais celle de chacun des copropriétaires. Il conviendra alors pour le praticien d’identifier chacun des copropriétaires pouvant y prétendre.
  • La cession du droit doit être réalisée pour permettre la réalisation d’un projet « réellement » de surélévation et destiné exclusivement à l’habitation.
  • Le cessionnaire doit s’engager à achever les travaux dans un délai de quatre ans à compter de la cession.
Le non-respect de l’engagement de réalisation et d’achèvement des locaux destinés exclusivement à l’habitation dans le délai de quatre ans entraîne en principe l’application d’une amende au cessionnaire correspondant à 25 % du prix de cession.
Un rapport d’évaluation du dispositif devra être remis par le Gouvernement au Parlement au plus tard le 29 septembre 2023.
Il convient de relever que ce dispositif d’exonération temporaire ne s’applique qu’en cas de cession du droit de surélévation. Il ne joue donc pas en cas de réalisation de la surélévation directement par le syndicat des copropriétaires. Toutefois, dans cette hypothèse, lors de la cession des lots nouvellement créés à l’issue de la surélévation, le prix de cession sera à répartir entre chaque copropriétaire en fonction de ses tantièmes de copropriété. Dès lors, selon le nombre de copropriétaires et le prix de cession, il sera possible de ne pas être soumis à taxation par application de la règle fiscale des 15 000 euros.
Fort de ces incitations, il convient désormais de s’attarder à la mise en valeur de la surélévation dans l’hypothèse qui sera le plus souvent soumise au praticien, à savoir la surélévation en copropriété.