Ces mesures sont de deux ordres. D’une part, celles se rapportant au droit de l’urbanisme et de la construction (Sous-section I). D’autre part, celles relatives au droit fiscal (Sous-section II).
Les mesures générales de promotion de la surélévation
Les mesures générales de promotion de la surélévation
Le droit de l’urbanisme et de la construction au service de la surélévation
À titre liminaire, soulignons que la loi Alur ayant institué la suppression du COS (Coefficient d’occupation des sols) a mécaniquement libéré les possibilités de recourir à la surélévation. Désormais ce ne sont principalement que les règles de volumétrie des documents d’urbanisme qui peuvent restreindre les possibilités d’une surélévation.
Pour autant, celles-ci peuvent également faire l’objet d’adaptations et de dérogations, notamment en faveur de la surélévation (§ I). Il en est de même pour les normes constructives (§ II).
L’urbanisme dérogatoire et adaptatif
Le Code de l’urbanisme autorise l’autorité compétente en la matière tantôt à prévoir des dispositions particulières d’urbanisme permettant de majorer ou dépasser les normes urbanistiques (A) tantôt à y déroger (B).
Les bonus de construction
Bien que n’étant pas propres à la surélévation, les articles L. 151-28 à L. 151-29-1 du Code de l’urbanisme prévoient la possibilité d’insérer au règlement du plan local d’urbanisme (ou document d’urbanisme en tenant lieu) des règles de majoration ou de dépassement du volume constructible, tel qu’il résulte des règles de gabarit, hauteur et/ou emprise au sol.
Ces bonus de construction sont toutefois conditionnés à la production de logements (bonus de 20 %) et sont augmentés pour les logements intermédiaires (30 %), de même que pour les logements sociaux (50 %).
La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 prévoit une nouvelle possibilité de bonus de construction (30 %) pour les constructions faisant preuve d’exemplarité énergétique ou environnementale ou qui intègrent des procédés de production d’énergie renouvelables situées en zone urbaine ou à urbaniser.
Les dérogations aux règles d’urbanisme
La dérogation propre à la surélévation
La surélévation fait l’objet d’un dispositif spécifique de dérogation aux règles d’urbanisme au travers de l’article L. 152-6, 2° du Code de l’urbanisme.
Champ d’application territorial
Il faut relever que les dérogations au règlement du plan local d’urbanisme (ou document en tenant lieu) ne peuvent être accordées que pour des projets situés dans les zones suivantes :
- les communes soumises à la taxe annuelle sur les logements vacants (zones tendues) ;
- les communes de plus de 15 000 habitants à forte croissance démographique ;
- les périmètres des Grandes opérations d’urbanisme (GOU).
Cette restriction du champ d’application territorial peut se comprendre dans la mesure où elle englobe les communes qui seront les plus à même de connaître des projets significatifs de surélévation. Toutefois, avec la trajectoire dessinée par le ZAN, ne deviendra-t-il pas nécessaire d’élargir son champ d’application à l’ensemble du territoire ?
Champ d’application matériel
Notons en premier lieu que la dérogation ne pourra être accordée que si le projet de surélévation porte sur une construction achevée depuis plus de deux ans.
Le projet devra par ailleurs être destiné à la production de logements et s’inscrire dans le respect de l’objectif de mixité sociale de la commune.
Sous ces réserves, le pétitionnaire de l’autorisation de surélever pourra alors solliciter une dérogation à la fois aux règles de densité et aux obligations en matière de création d’aires de stationnement.
Par ailleurs, le texte prévoit une disposition particulière liée à la hauteur lorsque le projet de surélévation sera contigu à une autre construction. Dans cette hypothèse, il peut être dérogé aux règles de gabarit et permettre de dépasser la hauteur maximale autorisée dans la limite de celle du faîtage de la construction contiguë. Cette disposition permet ainsi une insertion harmonieuse du projet de surélévation avec son environnement.
La ou les dérogations sollicitées devront être appréciées en tant compte du projet et de la zone d’implantation ; ces critères étant à l’appréciation de l’autorité compétente pour délivrer l’autorisation de construire.
Les dérogations en faveur de l’environnement
Issus de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, les articles L. 152-5-1 et L. 152- 5-2 du Code de l’urbanisme prévoient de nouvelles dérogations liées à l’environnement pouvant profiter aux surélévations.
La végétalisation des façades et toitures (C. urb., art. L. 152-5-1)
Cet article autorise l’autorité compétente à déroger aux règles de hauteur et d’aspect extérieur afin d’autoriser l’installation de dispositifs de végétalisation des façades et toitures en zone urbaine et à urbaniser.
Le décret d’application de ce texte autorise ainsi, notamment, un « dépassement d’un mètre en tout point au-dessus de la hauteur de la construction autorisée par le règlement du plan local d’urbanisme, hors végétation ».
L’exemplarité environnementale (C. urb., art. L. 152-5-2)
Cet article autorise l’autorité compétente à déroger aux règles de hauteur, afin d’éviter d’introduire une limitation du nombre d’étages par rapport à un autre type de construction dès lors que la construction fera preuve d’exemplarité environnementale.
Le décret d’application de ce texte permet ainsi un « dépassement de 25 centimètres par niveau, et d’un total de 2,5 mètres en tout point au-dessus de la hauteur de la construction autorisée par le règlement du plan local d’urbanisme ».
Parallèlement aux règles dérogatoires du droit de l’urbanisme, d’autres relatives au droit de la construction bénéficient également aux projets de surélévation.
Les dérogations au droit de la construction
L’article L. 112-13 du Code de la construction et de l’habitation permet ainsi, dans les mêmes communes et secteurs que pour l’article L. 152-6 du Code de l’urbanisme, pour les projets de surélévation d’un immeuble construit depuis plus de deux ans et destiné à l’habitation, de déroger aux règles spécifiques d’isolation acoustique, de brancards, d’ascenseurs, d’aération, de protection des personnes contre l’incendie, de lignes de communications électroniques à très haut débit en fibre optique, mais aussi d’isolation phonique, de qualité de l’air, d’accessibilité aux personnes handicapées, de performance énergétique et environnementale.
Ces dérogations seront accordées au cas par cas, non cette fois par l’autorité compétente pour délivrer le permis de construire, mais par le préfet qui sera alors saisi par celle-ci. Notons que cette consultation entraine un allongement de trois mois du délai d’instruction du permis et que celui-ci ne peut être délivré avant la réponse du préfet. Les dérogations ne pourront être accordées que si les caractéristiques structurelles ou liées aux matériaux du bâtiment existant rendent impossible l’application de la règle prévue pour chacune de ces normes et que le projet ne dégrade pas les caractéristiques de la partie existante du bâtiment. Des prescriptions particulières et des mesures compensatoires peuvent en outre être imposées.
Afin d’encourager les projets de surélévations, le législateur fiscal a également pris une mesure de faveur en cas de cession du droit de surélévation.
L’incitation fiscale à la cession du droit de surélévation
Cette incitation trouve son siège à l’article 150 U, II-9° du Code général des impôts. Il s’agit d’un dispositif d’exonération temporaire de plus-value en cas de cession du droit de surélévation.
Par ce texte, cette cession sera exonérée si les conditions suivantes sont remplies :
- La cession doit être réalisée par une personne physique ou une personne morale relevant des articles 8, 8 bis ou 8 ter du CGI, passibles de l’impôt sur le revenu.À cet égard, il convient de préciser que la cession du droit de surélévation sera en pratique réalisée le plus souvent par un syndicat des copropriétaires. Cependant, au sens de la réglementation fiscale, ce n’est pas la personne du syndicat qui est retenue mais celle de chacun des copropriétaires. Il conviendra alors pour le praticien d’identifier chacun des copropriétaires pouvant y prétendre.
- La cession du droit doit être réalisée pour permettre la réalisation d’un projet « réellement » de surélévation et destiné exclusivement à l’habitation.
- Le cessionnaire doit s’engager à achever les travaux dans un délai de quatre ans à compter de la cession.
Le non-respect de l’engagement de réalisation et d’achèvement des locaux destinés exclusivement à l’habitation dans le délai de quatre ans entraîne en principe l’application d’une amende au cessionnaire correspondant à 25 % du prix de cession.
Un rapport d’évaluation du dispositif devra être remis par le Gouvernement au Parlement au plus tard le 29 septembre 2023.
Il convient de relever que ce dispositif d’exonération temporaire ne s’applique qu’en cas de cession du droit de surélévation. Il ne joue donc pas en cas de réalisation de la surélévation directement par le syndicat des copropriétaires. Toutefois, dans cette hypothèse, lors de la cession des lots nouvellement créés à l’issue de la surélévation, le prix de cession sera à répartir entre chaque copropriétaire en fonction de ses tantièmes de copropriété. Dès lors, selon le nombre de copropriétaires et le prix de cession, il sera possible de ne pas être soumis à taxation par application de la règle fiscale des 15 000 euros.
Fort de ces incitations, il convient désormais de s’attarder à la mise en valeur de la surélévation dans l’hypothèse qui sera le plus souvent soumise au praticien, à savoir la surélévation en copropriété.