L’existence d’une servitude pourra parfois rendre le projet de surélévation impossible (§ I) et parfois le compliquer (§ II).
Surélévation et servitudes
Surélévation et servitudes
Les servitudes empêchant la surélévation
Le praticien sollicité pour la réalisation d’une opération de surélévation devra prendre garde à ce que le bâtiment support ne fasse pas l’objet d’une servitude non aedificandi ou non altius tollendi.
Dans le premier cas, le projet de surélévation s’avèrera impossible, sauf convention pour parvenir à sa suppression. Dans le second, il pourra l’être s’il dépasse la hauteur prévue par la servitude. Il convient à cet égard de rappeler que ces servitudes sont continues mais non apparentes. Elles ne peuvent donc résulter que d’un titre.
Une attention particulière devra être portée dans le cas où le bâtiment dépend d’un lotissement ou d’une ZAC. Une lecture attentive des cahiers des charges devra être opérée pour s’assurer qu’ils ne renferment pas une disposition interdisant un tel projet.
La servitude compliquant la surélévation : la mitoyenneté
Rappelons que les opérations de surélévation s’orienteront certainement dans un premier temps à la « récupération » des dents creuses en territoire urbain. Cela signifie implicitement que le bâtiment à surélever sera encadré par les immeubles de plus grande hauteur. Dès lors, en application des règles du Code civil et le cas échéant des règles de coutume, les murs des immeubles contigus dépassant l’héberge de l’immeuble à surélever leur seront privatifs.
Dans cette situation, l’opérateur de la surélévation devra prendre soin de ne pas s’accrocher à ces murs si les techniques de construction mises en œuvre le permettent. À défaut, il devra alors conclure une convention de rachat de mitoyenneté ou faire usage de la cession forcée de mitoyenneté de l’article 661 du Code civil. Malgré tout, ces contraintes auront des répercussions financières et temporelles sur le projet que l’opérateur ne voudra ou ne pourra pas supporter.
Au-delà de ces complications juridiques pouvant retarder ou faire avorter un projet de surélévation, son opérateur doit garder à l’esprit qu’une telle opération impactera le bâtiment existant, ses occupants mais aussi son entourage.