Le financement par une technique indivisaire : la co-acquisition
Le financement par une technique indivisaire : la co-acquisition
Le partage « horizontal » de la valeur du logement : techniques indivisaires et sociétaires
– Définition. – L’indivision est presque aussi vieille que le monde. Sa définition est simple : lorsque plusieurs personnes, qualifiées d’indivisaires, exercent de manière concurrente des droits de même nature sur un même bien, elles sont en indivision.
– Instabilité de principe. – Pour autant l’indivision, considérée comme une situation de fait, instable et temporaire, subie et n’ayant pas vocation à perdurer, n’était présente en 1804 que dans le fameux article 815 qui posait deux principes simples : nul ne peut être contraint de rester dans l’indivision, et une convention d’indivision ne peut pas durer plus de cinq ans.
– Réglementation tardive. – Il a fallu attendre la loi de 1976 pour que l’indivision soit enfin prise en compte de manière significative par la création dans le Code civil des articles 815-1 à 815-18, sur l’indivision subie, et des articles 1873-1 à 1873-18 relatifs aux conventions d’indivision. La loi de 2006 est venue parfaire le dispositif, puis la loi de 2009 a autorisé un ou plusieurs coïndivisaires détenant les deux tiers des biens indivis à obtenir l’autorisation judiciaire de vendre l’un de ces biens malgré l’opposition ou l’obstruction de certains des indivisaires.
L’hypothèse de travail qui est la nôtre nous ramène vers la convention d’indivision, dont nous étudierons les principales caractéristiques (Section I) et la durée (déterminée ou indéterminée) (Section II), les autres aspects de l’indivision relevant du régime légal (Section III).
Principales caractéristiques de la convention d’indivision
– Convention de maintien de l’indivision. – Ceux qui ont des droits à exercer sur des biens indivis peuvent passer une convention relative à l’exercice de ces droits. Les coïndivisaires peuvent convenir à l’unanimité de demeurer dans l’indivision. Lorsque l’indivision procède d’une acquisition conjointe, elle est soumise (un instant de raison au moins) au régime légal résultant du Code civil. C’est par un accord distinct (bien que souvent porté dans l’acte d’acquisition lui-même) que les coïndivisaires conviennent de la maintenir.
Durée de la convention
La réforme de 1976 a laissé subsister le principe fondamental de précarité de l’indivision : nul ne doit demeurer « prisonnier » de celle-ci. Le principe est donc qu’il est toujours possible de demander le partage. Le fait de déterminer ou non la durée de la convention a seulement un impact sur la recevabilité de la demande de partage :
Pour aller plus loin
Autres aspects des relations entre indivisaire occupant et investisseur
L’hypothèse de l’investisseur intervenant aux côtés d’un accédant pose d’autres questions, auxquelles vient répondre le régime légal de l’indivision.