Le traitement des copropriétés en difficulté
Le traitement des copropriétés en difficulté
La volonté de lutter contre l'habitat dégradéSelon un rapport déjà ancien, le nombre de copropriétés en difficulté a tendance à augmenter et selon l'Anah les résidences principales situées dans des copropriétés « fragiles » seraient au nombre d'environ un million (sur sept millions de logements en copropriété, hors résidences secondaires)
. Ces chiffres sont très certainement sous-estimés
.
Les facteurs des difficultés des copropriétés peuvent être sociaux (copropriétaires défaillants), techniques (immeuble dégradé) ou financiers (nombre d'impayés important).
L'historique des réglementations successives indique que le législateur est très préoccupé par ces copropriétés et les risques que leurs difficultés font peser sur le logement d'un grand nombre de Français.
Il peut être résumé de la manière suivante :
- la loi du 21 juillet 1994 , faisant suite au constat que la législation sur les procédures collectives était inadaptée, a institué un mécanisme d'administration provisoire pour les copropriétés qui ne peuvent fonctionner normalement en raison des difficultés qu'elles connaissent en créant les articles 29-1 à 29-4 de la loi du 10 juillet 1965, relative au statut de la copropriété ;
- la loi du 13 décembre 2000, dite « loi SRU » a complété les articles 29-1 à 29-4 et a prévu le dessaisissement du syndic au profit du président du tribunal de grande instance ;
- la loi du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine a instauré l'état de carence qui peut déboucher sur l'expropriation de l'immeuble ;
- la loi du 25 mars 2009 de mobilisation pour le logement et la lutte contre l'exclusion a prévu la nomination d'un mandataire pour épauler le syndic et l'aider à trouver des solutions aux difficultés financières rencontrées par la copropriété ;
- enfin la loi du 24 mars 2014 , dite « loi Alur », a modifié les pouvoirs du mandataire ad hoc et de l'administrateur provisoire. Elle est complétée par un décret du 17 août 2015 . Cette loi a également introduit le plan de sauvegarde des copropriétés en difficulté.
Conseil pratique
Avant de recevoir un acte portant sur un lot de copropriété, le notaire doit consulter le registre des copropriétés institué par l'article L. 711-2 du Code de la construction et de l'habitation. Sur ce registre seront indiquées les procédures dont le syndicat des copropriétaires a fait l'objet
.
Les mesures préventives : le plan de sauvegarde
Créé par la loi Alur et figurant actuellement aux articles L. 651-1 du Code de la construction et de l'habitation et 29-10 de la loi du 10 juillet 1965, il s'agit d'une démarche d'inspiration publique et administrative qui peut intégrer la mise en place d'un mandataire ad hoc ou d'un administrateur provisoire.
Pour aller plus loin
L'administration provisoire
Il ne s'agit pas ici de l'administrateur provisoire prévu aux articles 47 et 49 du décret du 17 mars 1967
qui peut être nommé par le président du tribunal de grande instance en l'absence de syndic ou en cas d'empêchement de celui-ci, mais de l'administrateur provisoire prévu à l'article 29-1 de la loi du 10 juillet 1965 dans l'hypothèse où l'équilibre financier du syndicat des copropriétaires est gravement compromis.
Les procédures lourdes
Dans l'hypothèse où les mesures précédentes ne permettent pas à la copropriété de reprendre son cours normal et que la situation est totalement bloquée, les textes ont envisagé des procédures qualifiées de « lourdes » qui interviennent au vu d'une expertise prévue à l'article L. 651-6 du Code de la construction et de l'habitation.