La désignation de l'administrateur provisoire est un dispositif lourd. Elle est prévue dans trois cas où les difficultés du syndicat sont avérées :
- problème financier du syndicat. L'équilibre financier du syndicat doit être gravement compromis par suite d'une insuffisance de sa trésorerie, les sommes disponibles ne permettant pas de faire face aux charges ;
- impossibilité de pourvoir à la conservation de l'immeuble. Le syndicat des copropriétaires n'est pas en mesure de faire exécuter les travaux d'entretien et de réparation des parties communes et éléments d'équipement commun. Cette impossibilité peut être financière ou juridique, notamment dans le cas où certains copropriétaires refusent d'effectuer les travaux absolument nécessaires (réfection d'une toiture endommagée ou mise hors d'eau de l'immeuble par suite d'infiltrations). « Les copropriétaires soucieux de la conservation de l'immeuble peuvent ainsi obtenir raison contre une majorité abusive, en faisant désigner un administrateur provisoire » .Cette éventualité peut également se trouver réalisée, dans le cas où certains copropriétaires se refusent à procéder à la vente de l'immeuble, qui est la seule solution possible, compte tenu de la dégradation du bâtiment dont la réhabilitation n'est pas envisageable et qui ne peut qu'être démoli et reconstruit ;
- liquidation du syndicat des copropriétaires. Cette innovation introduite par la loi Alur permet qu'un administrateur provisoire puisse « être nommé pour liquider les dettes d'un syndicat en cas d'expropriation ou de dissolution », elle met fin aux interrogations et aux difficultés auxquelles avait donné lieu l'absence de procédure spécifique dans la loi du 10 juillet 1965.
Les personnes habilitées à former une demande de désignation sont limitativement énumérées par l'article 29-1 de la loi, savoir :
- des copropriétaires représentant ensemble 15 % au moins des voix du syndicat ;
- le syndic ;
- le procureur de la République.
Et depuis la loi Alur :
- le maire de la commune du lieu de situation de l'immeuble ;
- le président de l'EPCI compétent en matière d'habitat ;
- le représentant de l'État dans le département ;
- l'administrateur ad hoc si le syndicat fait l'objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B ci-dessus décrits.
La procédure est ouverte devant le président du tribunal de grande instance du lieu de situation de l'immeuble saisi par assignation ou par voie de requête. S'il s'agit d'une ordonnance sur requête, celle-ci peut être remise en cause par tout intéressé. S'il s'agit d'une ordonnance rendue comme en matière de référé, il faudra utiliser la procédure d'appel ou de la tierce opposition.
La décision du juge fixe les pouvoirs de l'administrateur provisoire. L'article 29-1, alinéa 2 précise que le syndic en place ne peut être désigné au titre d'administrateur provisoire de la copropriété. Sous cette réserve, le juge peut désigner :
- un administrateur judiciaire inscrit sur la liste des administrateurs judiciaires prévue à l'article L. 811-2 du Code de commerce ;
- une personne physique ou morale justifiant d'une expérience ou d'une qualification particulière au regard de la nature de l'affaire et remplissant des conditions définies par décret ;
- l'administrateur ad hoc si le syndicat fait l'objet de la procédure prévue aux articles 29-1 A et 29-1 B.
La mission de l'administrateur vise à « prendre les dispositions nécessaires au rétablissement du fonctionnement normal de la copropriété », et à cet effet le juge peut transférer tous les pouvoirs du syndic et même aller jusqu'à lui conférer tous les pouvoirs décisionnels du conseil syndical et de l'assemblée des copropriétaires. Ces pouvoirs peuvent être modifiés par le président du tribunal à tout moment.
La mission est personnelle, même si l'administrateur provisoire peut se faire assister par un tiers désigné par le président du tribunal de grande instance sur sa proposition et rétribué sur sa rémunération.
La durée de cette mission ne peut être inférieure à douze mois. Le juge peut à tout moment prolonger celle-ci ou y mettre fin à la demande de l'une des personnes habilitées à en demander la désignation.