Le logement à l'épreuve du décès
Le logement à l'épreuve du décès
Les outils traditionnelsQue signifie la volonté de pouvoir conserver son logement à l'horizon de son propre décès ? Elle équivaut à celle de vouloir étendre à autrui la protection qu'il représente. C'est le cas, en particulier, pour le logement qu'on a acquis ensemble, et que l'on a toujours imaginé constituer un abri pour « ceux qui restent ». Les notaires ne cessent-ils pas de rappeler à leurs clients que le seul moment fiable pour anticiper efficacement les conséquences d'un décès, c'est maintenant, puisque demain n'a rien de certain ? Il faut donc agir au plus près de l'entrée du logement dans le patrimoine en mettant en place les mécanismes de sa conservation dans les mains de la personne qu'on aura voulu protéger. Ainsi, c'est au moment même de l'achat du logement, et non par la suite, que pourront se structurer les schémas de protection réciproque les plus efficaces entre ses codétenteurs. Nous en examinerons successivement deux. L'un fait appel au droit des contrats spéciaux ; c'est la clause dite « de tontine » (Section I). L'autre relève du droit des sociétés ; il s'agit de l'échange croisé d'usufruit sur droits sociaux (Section II).
La protection par le droit des contrats : la clause d'accroissement
– Origine pluriséculaire. – La clause d'accroissement, ou tontine, bénéficie d'une histoire ancrée loin dans le temps : elle aurait été inventée par Lorenzo Tonti, banquier napolitain du XVII
e siècle. À l'époque contemporaine, elle a connu et connaît encore un certain succès dans les schémas d'ingénierie patrimoniale visant à protéger le survivant d'un couple d'acquéreurs, et tout spécialement d'un couple non marié.
Pour aller plus loin
La protection par le droit des sociétés : l'échange de droits démembrés sur titres sociaux
– Une « troisième voie ». – La technique sociétaire peut ménager au sein d'un couple une voie médiane entre le choix d'une libéralité, toujours réductible et fiscalement très coûteuse en l'absence de mariage ou de Pacs, et l'option pour une tontine, génératrice de blocages. Le démembrement opéré à titre onéreux sur les titres d'une société propriétaire du logement présente de grandes vertus (Sous-section I), quoique enfermé dans de nécessaires contraintes (Sous-section II).
Pour aller plus loin