La production de logements par la mobilisation du patrimoine
La production de logements par la mobilisation du patrimoine
Concrétiser les politiques publiques du logementLa question de la mobilisation du patrimoine nécessaire à la réalisation des missions d’intérêt général est ancienne et les principaux outils, bien connus, sont régulièrement employés pour développer l’offre de logements (Chapitre I).
On constate aujourd’hui que l’enjeu de mobilisation du foncier en faveur du logement concerne davantage les terrains déjà bâtis ou urbanisé, qu’il s’agisse de zones…
La question de la mobilisation du patrimoine nécessaire à la réalisation des missions d’intérêt général est ancienne et les principaux outils, bien connus, sont régulièrement employés pour développer l’offre de logements (Chapitre I).
On constate aujourd’hui que l’enjeu de mobilisation du foncier en faveur du logement concerne davantage les terrains déjà bâtis ou urbanisé, qu’il s’agisse de zones pavillonnaires, d’anciennes zones d’activités de services publics, de friches industrielles et peut être bientôt commerciales. Les terres agricoles ou terrains urbains nus représentent tout au plus 15 % du foncier mobilisable ; et l’objectif ZAN devrait en neutraliser une importante partie. Cela a pour conséquence de rendre les opérations plus complexes : démolitions, dépollution, désamiantage, réhabilitation, mise aux normes, relations avec un voisinage très immédiat… autant de sujets qui ne se présentaient pas lorsqu’il s’agissait, après-guerre, de mobiliser des terres agricoles pour créer des villes nouvelles. Cette complexité implique de moderniser les outils existants et de développer une ingénierie particulière qu’il peut être opportun de confier à des organismes dédiés (Chapitre II).
La production de logements suppose donc de pouvoir accéder au foncier ou plutôt, dans la perspective du ZAN, à l’immobilier productif de logements. La politique de maîtrise foncière demeure déterminante à cet égard. Longtemps concentrée sur l’acquisition du foncier en vue de favoriser des projets urbains (création de l’AFTRP en 1962 pour les réserves foncières, expropriation, DPU, ZAD), cette politique peut s’appuyer sur des opérateurs dédiés (EPF, OFS), des outils opérationnels (OIN, ZAC, PPA), et tend à utiliser certaines techniques contractuelles de démembrement impactant le coût du foncier et favorisant son recyclage par une maîtrise publique sur le long terme.
Des outils d’appropriation publique en faveur du logement
La production de logements suppose l’appropriation des immeubles sur lesquels les logements seront réalisés. Le foncier étant une ressource finie, à l’heure de l’objectif ZAN l’appropriation suppose de favoriser le recyclage, la réhabilitation des immeubles existants, et cet enjeu est devenu cruciale pour la production de logements. Aussi, aux outils classiques d’acquisition préférentielle permettant d’accroître le patrimoine en faveur du logement (Section I) sont désormais associés des dispositifs favorisant le développement des projets sur des terrains ou immeubles déjà détenus (Section II).
Des organismes dédiés à la maîtrise foncière publique
Pour mettre en œuvre la politique du logement l’accès au foncier et au bâti recyclable est indispensable. Cette démarche implique des moyens humains et financiers. Les OLS/I ne sont pas nécessairement les mieux armés pour accéder à ces gisements stratégiques, ni en termes de taille ni en termes de programmation car les patrimoines en cause ne seront pas uniquement dédiés aux logements sociaux et intermédiaires. Les établissements publics fonciers jouent ce rôle de portage foncier permettant d’assurer le développement à terme de l’offre de logement (Section I).