La location-accession, un outil en perte de vitesse

– Principal mode d’accession progressive à la propriété. – La location-accession a longtemps constitué l’un des principaux modes d’accession progressive de la pleine propriété. Combiné avec le prêt social location-accession (PSLA), un des prêts aidés par l’État, ce dispositif favorise l’accession à la propriété des ménages les plus modestes. Il n’est pas inutile de rappeler qu’il a été créé sous l’impulsion du Notariat. En 2011 encore, on pouvait lire que la location-accession est « une opportunité mal connue » alors qu’elle constitue un « mode original de financement et d’accompagnement de l’accédant vers la propriété qui mérite d’être encouragé ».

– Concurrence avec le BRS. – Alors que certains chiffres ont mis en exergue l’attractivité du bail réel solidaire (BRS), sur les 4 585 logements sociaux mis en chantier par les Coop’HLM en 2021, 3 629 ont concerné des personnes physiques, dont 48 % concernent des levées d’option en PSLA. Pour certains, le bail réel solidaire pourrait même sonner le glas de la location-accession. Est-ce souhaitable ? La hausse des prix des terrains et des logements pousse à une intervention croissante de l’État car elle rend plus difficile l’accession à la propriété et tend à renforcer les phénomènes de ségrégation spatiale. Se pose la question de la légitimité de privilégier un mécanisme qui offrira la pleine propriété à l’accédant, comme la location-accession, ou un autre qui l’en privera, comme le BRS.

– Encadrement de la location-vente. – La location-accession reste la seule variété de location-vente encadrée par la loi. « Le projet de loi, ayant abouti au vote de la loi n^o 84-595 du 12 juillet 1984, était au départ un cadre général dans lequel devaient pouvoir s’insérer nombre de mécanismes et montages juridiques. Assez curieusement le projet a rapidement dévié à cet égard pour ne plus donner naissance qu’à un mécanisme particulier et limité, la location-accession même si un certain nombre d’aménagements demeurent possibles à l’intérieur ». Si un contrat comprend un bail et une promesse unilatérale de vente portant sur un bien à usage d’habitation ou mixte, il doit être qualifié de contrat de location-accession. Dès lors, il est soumis à un ensemble de règles qui ont été jugées d’ordre public (le cadre législatif comporte quarante-quatre articles), et dont l’irrespect entraîne la nullité absolue.

Comme le suggère son nom, la location-accession comporte un volet « location » et un volet « accession à la pleine propriété ». Le droit de jouissance et le droit d’acquérir sont pourtant indissociables l’un de l’autre. En témoigne la redevance prévue au contrat, qui comprend une part locative et une part acquisitive. Le contrat de location-accession forme un tout indivisible et a une nature juridique sui generis . Bien que l’indivisibilité soit de mise dans un contrat de location-accession, il est intéressant d’étudier successivement ses deux phases, locative (Section I) puis acquisitive (Section II).