L’accession progressive organisée par le contrat

Alors que la vente au locataire peut apparaître comme un « accident » du contrat de bail, toujours dépendant de la volonté du bailleur, le législateur a conçu des contrats dans lesquels une période de jouissance conférée à titre onéreux est vue comme préparatoire à l’accession à la propriété d’un logement. Il répond en cela à une demande assez commune : quel notaire n’a pas déjà rencontré des clients lui demandant d’organiser « une location-vente ». La formule se résume souvent à une acquisition avec paiement à terme ; elle est alors dangereuse pour le cédant, notamment lorsque l’acquéreur fait l’objet d’une procédure de redressement judiciaire, qui suspend le paiement des échéances de prix et paralyse toute sûreté, à l’exception de la réserve de propriété. On peut aussi imaginer un bail avec promesse de vente ; mais le danger est alors bilatéral : comment mettre fin à la location si le locataire ne lève pas l’option ? Et si le vendeur (ou ses héritiers, ou ayants droit) n’est pas en mesure de satisfaire à son engagement, comment le bénéficiaire pourra-t-il l’y contraindre ? Peut-on, en pareil cas, imaginer qu’une partie des versements du locataire bénéficiaire soit imputée sur le prix de la vente promise ? Dans l’affirmative, et à défaut de réalisation de cette vente, pourra-t-il les récupérer ? On touche ici aux limites de l’ingénierie contractuelle, et l’on perçoit la nécessité d’une intervention du législateur qui, précisément, propose deux outils d’accession progressive au logement. Le premier, le contrat de location-accession (Chapitre I), est longtemps apparu comme le mode principal d’accession progressive à la propriété, mais se trouve aujourd’hui en perte de vitesse. Le second, la société civile d’accession progressive à la propriété (Chapitre II), peine encore à ce jour à rencontrer son public.