Obstacles au développement des SCIAPP

La lecture des éléments descriptifs du concept révèle assez naturellement les obstacles que les organismes HLM ont rencontrés pour mettre en place des SCIAPP. Nous listerons les principaux, sans ordre d’importance.

Obstacles pour les accédants

– Ce mode d’accession à la propriété est limité par la capacité contributive des ménages. – Il est certes attractif d’imaginer un processus d’accession évitant le recours à un emprunt bancaire, mais la question demeure de la capacité des ménages cibles à supporter le poids de l’accession. Leurs charges financières sont en effet : un loyer et des charges locatives, auxquels s’ajoutent une contribution au fonctionnement de la SCIAPP (équivalente en partie à des charges de gestion d’une copropriété) et le financement de l’acquisition progressive des parts sociales. C’est probablement pour cette raison que l’on rencontre, au sein des SCIAPP déjà en place, un nombre plus important que prévu de ménages qui renoncent à l’accession, tout en conservant le logement en location. Cela pose un problème d’égalité d’accès aux logements sociaux en les ayant rendus prioritaires sur l’attribution de logements en SCIAPP, qui deviennent finalement uniquement locatifs. Et fragilise financièrement la SCIAPP, qui est alors confrontée à une problématique d’équilibre des comptes pour les autres associés personnes physiques (les charges fixes inhérentes au modèle de la SCIAPP devront être supportées par moins de personnes).

– Mettre en place une opération en SCIAPP nécessite une ingénierie en droit des sociétés assez complexe. – Il en résulte des difficultés de compréhension chez l’accédant. Il lui faut notamment distinguer les deux sources du financement de la société : capital et compte courant d’associé. Il doit aussi comprendre que la SCI est propriétaire de l’immeuble, mais que les emprunts restent au nom de l’organisme HLM, ce qui nécessite des adaptations aux conditions des prêts. Le notaire a ici à jouer pleinement son rôle d’instituteur du Droit.

Obstacles pour l’organisme de logement social

– Défaut de rentabilité. – L’organisme HLM finance généralement l’acquisition de l’immeuble apporté au moyen d’un prêt adossé au livret A. Il doit donc trouver, pendant toute la durée de ce prêt, les ressources susceptibles de concourir à son remboursement. Or, la durée imposée par la loi à la société est nettement inférieure à celle de l’emprunt. C’est sans doute ce qui explique que les montages actuellement rencontrés semblent avoir été organisés sur quarante ans (correspondant à la durée d’amortissement de prêts souscrits) et non pas sur vingt-cinq ans, en infraction avec la réglementation. Il faut enfin ajouter que les investissements en ingénierie, échanges avec les acquéreurs, fonds propres, n’ont généralement aucun retour sur le plan économique et patrimonial pour l’organisme HLM.

– Défaut de prévisibilité. – La visibilité financière pour l’organisme HLM est faible en raison, d’une part, de l’absence d’indexation et de révision de la valeur des parts et, d’autre part, de la liberté quasi totale des locataires d’acheter ou revendre leurs parts. Ce problème est théoriquement couvert par le fait qu’une demande de rachat doit porter sur la totalité des parts et est donc définitive.

Obstacles pour la SCI elle-même

– La gouvernance de la société. – La gouvernance de la société s’avère assez complexe. En effet, les ménages deviennent petit à petit majoritaires au sein de la SCI, alors même que l’organisme HLM supporte le poids d’une forte responsabilité juridique de conseil et d’accompagnement.

Les charges de copropriété. Dans les immeubles en copropriété, il existe, en outre, une difficulté de gestion supplémentaire. La SCIAPP n’a pas de vision à long terme sur son budget, puisque celui de la copropriété est voté chaque année au sein d’une organisation différente.

Remarque conclusive. Pour terminer, il nous semble que le mécanisme de la SCIAPP, s’il est anti-spéculatif à l’accession (les prix sont ceux fixés par le service des domaines, sans indexation ni révision), ne l’est pas à la sortie. Le propriétaire retiré de la SCIAPP se retrouve libre de céder son logement au prix du marché. Il bénéficie donc d’un fort effet d’aubaine qui n’est pas suffisamment corrigé par les clauses dites anti-spéculatives parfois stipulées, mais qui ne fonctionnent jamais de manière satisfaisante ainsi que nous le verrons plus loin.