Concept de la SCIAPP : une société destinée à l’accession

Le concept de la SCIAPP est le suivant : un organisme HLM ou une SEM apporte un immeuble à la SCIAPP, dont il sera le gérant (Sous-section I). Le capital est réparti en lots divisibles de parts qui correspondent à un logement et ses locaux accessoires, sur le principe des sociétés d’attribution (Sous-section II). Les futurs habitants sont également associés ; ils occuperont les logements à titre de locataires tant que l’attribution en propriété n’est pas réalisée (Sous-section III). L’acquisition des parts par ces ménages s’effectue de façon progressive (Sous-section IV) ; un délai minimum de dix ans après achèvement de l’immeuble leur est imparti pour devenir propriétaires (Sous-section V). Les parts sociales sont alors échangées à leur valeur nominale, sans indexation ni révision. Ceci revient à figer le prix de vente pendant toute la durée de la SCIAPP. L’opération doit se dénouer sur une durée de vingt-cinq ans (Sous-section VI).

Le préambule des clauses-types des statuts de SCIAPP explique bien l’objectif d’une telle société.

Préambule des clauses-types des statuts de SCIAPP

« Afin de permettre aux ménages dont les ressources sont inférieures au plafond applicable aux locataires d’habitation à loyer modéré d’accéder à la propriété de leur logement, la loi du 13 juillet 2006 ">Lienportant engagement national pour le logement a mis en place une formule de vente en société civile immobilière (SCI). La propriété du logement est transférée lorsque le locataire a acquis la totalité des parts sociales attachées au lot représentatif de son logement. Cette formule permet aux bénéficiaires de réaliser leur acquisition au rythme qui leur convient. S’ils le souhaitent, les ménages peuvent interrompre leur acquisition à tout moment et rester locataires de leur logement en continuant de bénéficier du statut HLM (ou de locataires de SEM pour les logements à usage locatif leur appartenant et ouvrant droit à l’aide personnalisée au logement, en application des 2° et 3° de l’article L. 351-2 du code de la construction et de l’habitation), et en récupérant le capital qu’ils ont investi. »

Apport par un organisme HLM ou une SEM

– Intervention d’un OLS. – La SCIAPP nécessite donc l’intervention d’un organisme HLM à compétence locative, d’une société d’économie mixte dans les départements d’outre-mer pour leurs logements construits, acquis ou améliorés avec l’aide de l’État ou, en métropole, d’une société d’économie mixte pour les opérations d’accession sociale qu’elles réalisent dans le cadre du service d’intérêt général défini au neuvième alinéa de l’article L. 411-2 du Code de la construction et de l’habitation (donc pour leurs logements conventionnés à l’APL). L’apport de l’immeuble doit être fait en nature par cet organisme à la SCIAPP, à une valeur fixée par le service des domaines. Pour réaliser cet apport, l’organisme HLM doit l’avoir acquis préalablement, en état futur d’achèvement ou en état. Il peut à ce titre bénéficier des prêts accordés en application de la réglementation HLM pour la construction, l’acquisition ou l’acquisition suivie de travaux d’amélioration d’immeubles. Il est prévu que dès lors que leur remboursement demeure garanti dans les conditions qui avaient permis leur obtention, le remboursement immédiat des prêts contractés pour la construction, l’acquisition de cet immeuble ou son acquisition suivie de travaux d’amélioration n’est pas exigible.

Capital et gouvernance

– Ménages accédants associés. – Le capital est fixé en fonction de la valeur de l’immeuble apporté. Les ménages doivent également être associés par la réalisation d’apports en numéraire : ils sont en fait attributaire d’un logement HLM dans les conditions fixées par la réglementation HLM. Cette attribution les oblige à acquérir simultanément des parts de la SCIAPP.

– Capital représentatif des logements. – Comme dans les sociétés d’attribution, le capital est représentatif des logements sous-jacents devant redevenir aux associés en qualité de locataires puis de propriétaires. Un état descriptif de division – règlement de copropriété doit donc être établi concomitamment aux statuts et y être annexé. Les droits des locataires associés dans le capital doivent être proportionnels à la valeur des biens auxquels ils ont vocation par rapport à la valeur de l’ensemble. Les clauses types des statuts en tirent la conséquence que les augmentations de capital ne peuvent avoir lieu que par création de parts nouvelles.

– L’OLS est gérant. – L’organisme HLM (ou la SEM) à l’initiative du montage doit rester gérant. Les clauses types ajoutent qu’il a un devoir général d’information et de conseil à l’égard de l’associé personne physique. Un conseil de surveillance identique à celui existant dans les sociétés d’attribution et les coopératives d’attribution doit être mis en place.

– Droits de vote. – Pour maintenir un certain équilibre entre les associés personnes physiques et l’organisme associé gérant, les clauses types des statuts imposent que les droits de vote soient répartis entre les associés selon les modalités suivantes :

le rapport entre le nombre de droits de vote de l’organisme HLM et le nombre total des droits de vote répartis entre tous les associés doit être compris entre à 30 et 49 % ;
le rapport entre le total des droits de vote des associés personnes physiques et le nombre total des droits de vote répartis entre tous les associés doit donc être compris entre 51 et 70 %.

Associés locataires puis le cas échéant propriétaires

– Phase locative. – Tant que le mécanisme d’accession à la propriété ne joue pas, les ménages associés sont locataires. S’agissant d’un mécanisme mis en place par un organisme HLM, il est bien précisé que les logements sont attribués conformément aux dispositions des articles L. 442-1 à L. 442-6 du Code de la construction et de l’habitation, à l’exception de l’article L. 442-5 (obligation de transmissions statistiques des organismes HLM). Le bail dont bénéficie l’associé locataire est soumis au régime applicable aux locataires de logements sociaux.

– Possibilité d’acquérir des parts de la SCIAPP. – Le ménage a vocation à acquérir l’intégralité des parts représentatives du logement qu’il occupe, mais n’en a pas l’obligation. S’il ne le fait pas et se retire de la société avant terme, il peut, en conservant les mêmes conditions de bail quel que soit le montant de ses ressources à la date du retrait, rester locataire de la société ou, en cas de dissolution de celle-ci, de l’organisme HLM. Dans le cas contraire, la société joue pleinement son rôle de vecteur d’accession à la propriété : le locataire devient propriétaire du logement qu’il occupe après avoir acquis la totalité des parts du lot représentatif de son logement.

– Responsabilité limitée. – Par dérogation aux dispositions de l’article 1857 du Code civil, la responsabilité de l’associé personne physique est limitée à la fraction des parts acquises pour chaque lot .

– Obligation de résidence principale. – Comme pour tout mécanisme d’accession sociale à la propriété, l’associé locataire doit affecter le logement à sa résidence principale personnelle, définie par les clauses types des statuts comme étant un logement occupé au moins huit mois par an. La sous-location n’est possible qu’avec l’accord de l’associé gérant à la condition que le logement conserve la qualité de résidence principale.

– Cessions et transmissions des parts. – Les clauses types précisent, au sujet des transmissions et cessions de parts, que :

les cessions de parts à titre gratuit à son conjoint ou à l’un de ses ascendants ou descendants ou à son partenaire lié par un pacte civil de solidarité ou, à titre onéreux, à toute personne, sont possibles à condition que le cessionnaire devienne locataire du logement et l’occupe à titre de résidence principale, et qu’il ne dispose pas à l’entrée dans les lieux de ressources supérieures au plafond fixé en application de l’article L. 441-1 du Code de la construction et de l’habitation ;
en cas de décès, les héritiers ou les légataires auxquels seront dévolues les parts peuvent soit être associés à la condition d’occuper le logement à titre de résidence principale, soit demander immédiatement le rachat des parts sociales, soit céder les parts sociales.

– Impossibilité de démembrer. – Il est indiqué dans les clauses types que la propriété des parts de la société ne peut être démembrée. On a observé qu’il n’y aurait pourtant aucun inconvénient à imaginer certains démembrements. À titre d’exemple celui qui pourrait intervenir entre le parent survivant et les enfants mineurs, qui tous rempliraient le critère de résidence principale. De manière générale, la complexité et la diversité des situations familiales sont difficiles à prendre en compte et nous constatons que, de manière assez radicale, les réglementations de ce type préfèrent restreindre les hypothèses de manière assez pragmatique. Néanmoins, si cette interdiction peut se comprendre en présence d’un démembrement volontaire et conventionnel tel que celui provenant d’une donation de la nue-propriété, que dire du démembrement légal, si fréquent dans les successions au profit du conjoint ?

Acquisition et cession des parts

– Sécurisation des ménages. – Le mécanisme de la SCIAPP est destiné à permettre l’accession à la propriété à des ménages dont les revenus sont relativement faibles, ce qui suppose de les protéger en ne les enfermant pas dans un système sans possibilité de retour en arrière. Aussi, à la demande des locataires associés, l’associé gérant de la SCIAPP vend et rachète les parts sociales à leur valeur nominale non indexée. L’organisme HLM doit donc apporter, lors de la constitution de la SCIAPP, la garantie d’un établissement financier ou d’une société d’assurance agréés à cet effet pour le remboursement des parts à chaque associé personne physique.

– Période minimale d’aliénation des parts. – La période minimale d’aliénation de la totalité des parts représentatives d’un logement est de dix ans à compter de la construction ou de l’acquisition de l’immeuble par l’organisme d’habitations à loyer modéré. La cession globale des parts avant ce délai n’est possible que sur autorisation motivée du préfet du département d’implantation du logement, après consultation de la commune sur le territoire de laquelle le logement est situé.

– Proposition annuelle obligatoire. – Indépendamment des demandes d’acquisition dont il peut être saisi, l’organisme HLM gérant doit proposer à chaque associé personne physique d’acquérir une ou plusieurs parts sociales attachées au lot représentatif de son logement au moins une fois par an lors de la convocation de l’assemblée générale ou à l’occasion d’une consultation écrite prévue par les statuts. À défaut de réponse dans le mois, l’associé personne physique est réputé renoncer à l’acquisition proposée. Pour acquérir des parts, ou accéder au capital d’une SCIAPP, un locataire doit être à jour de toutes ses obligations locatives, et plus généralement de toutes ses obligations envers la SCI.

– Demande de rachat possible. – Cette acquisition des parts n’est jamais définitive : l’associé personne physique peut demander à tout moment le rachat par l’associé gérant de la totalité ou d’une partie de ses parts sociales, les statuts de la société pouvant prévoir, en fonction des frais à supporter par l’associé gérant, un nombre minimal de parts à racheter lors de chaque transaction. Comme pour les cessions, les parts sont rachetées pour leur valeur nominale sans indexation ni révision. Le paiement de la valeur garantie doit intervenir dans un délai maximal de trois mois à compter de la première présentation de la lettre de demande de rachat. La compensation avec les dettes du demandeur afférentes à ses obligations d’associé est possible.

– Montages pragmatiques. – De manière assez pragmatique, les montages déjà réalisés anticipent toutes les éventualités et prévoient que chaque mois l’associé personne physique verse une mensualité à la SCIAPP comprenant le loyer HLM de son logement, les charges locatives, mais également une redevance d’équilibre de la SCIAPP et l’acquisition de parts sociales et du compte courant lié.

Attribution en propriété

– Retrait et attribution en propriété. – Lorsque le locataire associé a satisfait à toutes les obligations auxquelles il est tenu envers la SCIAPP et qu’il a acquis la totalité des parts du lot représentatif du logement qu’il occupe, il devient attributaire en propriété de ce logement. Cette attribution a pour conséquence le retrait de l’intéressé de la SCIAPP, constaté par acte authentique signé par l’associé et par un représentant de l’associé gérant. Ce retrait a les mêmes conséquences que dans toutes les sociétés d’attribution : il entraîne de plein droit l’annulation des parts représentatives du logement attribué, la réduction corrélative du capital social, les modifications des statuts rendues nécessaires par le retrait, et l’entrée du retrayant dans la copropriété. Il est bien sûr précisé que par dérogation aux articles L. 353-4 et L. 353-5 du Code de la construction et de l’habitation, la convention visée à l’article L. 353-2 du même code cesse d’être opposable à la personne physique qui a acquis le logement qu’elle occupe et aux propriétaires successifs dudit logement.

Durée et dénouement de la SCIAPP

– Durée. – La durée d’une SCIAPP ne peut excéder vingt-cinq ans. Elle peut toutefois être prorogée par décision de l’assemblée générale statuant à la majorité des associés représentant au moins les deux tiers des voix. Il en résulte que la période d’acquisition par un candidat à l’accession de la totalité des parts doit être comprise entre dix et vingt-cinq ans, durée qui est classiquement celle de la durée des prêts immobiliers des particuliers, mais non celle des prêts donc va bénéficier l’organisme HLM.

– Dénouement. – La dissolution d’une société civile immobilière d’accession progressive à la propriété intervient au terme fixé par les statuts ou lorsque tous les logements ont été attribués en propriété. Elle peut également être dissoute par décision de l’assemblée générale statuant à la majorité des associés représentant au moins les deux tiers des voix. En cas de dissolution, l’organisme HLM associé gérant est tenu de racheter les parts des associés locataires qui n’ont pas acquis la totalité des parts représentatives du lot auxquelles ils peuvent prétendre à cette date.