La phase acquisitive

L’acquisition de la pleine propriété du logement, phase la plus attendue par les parties, se fait par la levée de l’option prévue au contrat (Sous-section I). Elle est le plus souvent financée au moyen d’un prêt social location-accession, qui apporte des avantages non négligeables à l’accédant (Sous-section II). Certains mécanismes non pris en compte par la loi ont été inventés par la pratique, dans le but de limiter les tentations spéculatives, spécialement lorsqu’une collectivité apporte son concours à l’opération (Sous-section III).

L’accession à la propriété par la levée de l’option prévue au contrat

– Levée d’option. – Dans le contrat de location-accession, comme dans une promesse unilatérale de vente, l’accédant ne devient propriétaire que s’il lève l’option au terme de la période de jouissance prévue au contrat. Cette option est une condition essentielle du contrat. Elle est exclusivement stipulée au bénéfice de l’accédant : une fois le contrat signé, c’est lui et lui seul qui peut décider, ou non, du transfert de propriété. Il a été jugé qu’une faculté de dédit profitant au vendeur fait perdre au contrat sa qualification de location-accession. Le vendeur ne peut revenir sur son engagement de vendre, qui est définitif. La levée d’option ne peut, en outre, intervenir qu’après la réalisation de toutes les conditions suspensives légales liées à l’obtention d’un prêt, qui protègent l’accédant comme tout futur acquéreur d’un logement.

– Mise en demeure par le vendeur. – Trois mois avant le terme contractuellement prévu pour la levée de l’option, le vendeur doit mettre l’accédant en demeure d’exercer dans le délai convenu la faculté qu’il détient d’acquérir la propriété de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Cette mise en demeure doit être effectuée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

– Garantie hypothécaire. – La mise en demeure indique, à peine de nullité, l’état des créances garanties par d’éventuelles inscriptions prises sur l’immeuble. Lorsque leur montant excède celui du prix restant dû par l’accédant, celui-ci peut renoncer à l’acquisition. Il bénéficie en ce cas des mêmes dispositions protectrices que celles qui lui sont accordées en cas de résiliation du contrat pour inexécution par le vendeur de ses obligations :

il est intégralement remboursé de la fraction de la redevance imputable sur le prix de l’immeuble ;
lorsque le prix de vente est révisable, ce remboursement est révisé dans les mêmes conditions ;
il peut en outre obtenir une indemnité, qui ne peut être supérieure à 3 % du prix de l’immeuble objet du contrat.

– Moment du transfert de propriété. – Le transfert de la propriété de l’immeuble intervient au jour de la levée de l’option. Il doit obligatoirement être constaté par acte authentique, même s’il sera en pratique conditionné au paiement du prix. L’acte constatant le transfert de propriété contiendra également la quittance du prix. L’accédant devenu propriétaire est alors tenu de prendre les lieux dans l’état où ils se trouvent au moment du transfert de propriété, sans préjudice, le cas échéant, du droit de mettre en œuvre les garanties liées à la construction de l’immeuble. Il a été observé qu’un transfert de propriété tardif ou qui ne se fait pas comporte des risques pour le vendeur qui porte financièrement le projet pendant la période de jouissance, et constitue un frein au développement de ce mode d’accession.

Le PSLA comme principale source de financement

La location-accession permet à un accédant de s’appuyer sur l’épargne constituée pendant la phase locative pour acquérir le logement. Toutefois, les sommes épargnées ne suffiront pas sans l’aide d’un prêt, d’autant plus que les phases locatives sont bien souvent assez courtes (généralement inférieures à cinq ans). Le financement est totalement libre pour l’accédant au moment de la levée d’option mais, en pratique, les accédants ont très majoritairement eu recours à des prêts aidés, sans lesquels l’acquisition n’aurait pu se faire.

À ses débuts, la location-accession était essentiellement financée par le biais du prêt aidé à l’accession à la propriété, dit « PAP ». Il était souscrit par le constructeur et transféré ensuite à l’accédant, ce qui permettait de sécuriser la faisabilité de la construction. Le maître de l’ouvrage obtenait le financement avant d’engager des fonds. Le PAP a été remplacé par le prêt à taux zéro à compter du 1^er janvier 1995, qui devait être souscrit directement par l’accédant. Il s’agit d’un prêt directement accordé à l’accédant, le constructeur n’ayant pas la possibilité de préfinancer le projet et de transmettre ensuite le prêt. Cette réforme a freiné bon nombre de projets qui ne pouvaient se réaliser que grâce à une période de préfinancement. Le prêt social location-accession (PLSA) a été créé par un décret n° 2004-286 du 26 mars 2004, dans le but de relancer le mécanisme de la location-accession, jusqu’alors tombé en désuétude. Il est destiné à certains bénéficiaires déterminés (§ I). Plusieurs conditions de fond vont s’imposer au contrat de location-accession, en gage de sécurité pour l’accédant (§ II). Grâce au PSLA, ce dernier va bénéficier d’avantages fiscaux non négligeables (§ III).

Les bénéficiaires du prêt

– L’opérateur. – Seules les personnes morales peuvent obtenir des agréments PSLA pour leurs programmes immobiliers (CCH, art. R. 331-76-5-1, I). Il peut ainsi s’agir d’organismes HLM, de sociétés d’économie mixte, de promoteurs privés, de sociétés civiles de construction-vente. Sont exclues les communes et communautés de communes qui ne peuvent que participer au développement de telles opérations par la mise à disposition de terrains ou l’octroi de subventions pour les ménages accédant à la propriété.

– L’accédant. – L’opérateur lui transmettra le bénéfice du prêt s’il remplit deux conditions :

avoir des revenus inférieurs aux plafonds de ressources fixés à l’article R. 318-29 du Code de la construction et de l’habitation. Ces plafonds de ressources sont identiques à ceux fixés pour l’obtention d’un PTZ+ et sont vérifiés par l’opérateur ;
affecter le logement acquis à sa résidence principale, telle que définie par l’article R. 318-7 du Code de la construction et de l’habitation comme étant un « logement occupé au moins huit mois par an, sauf en cas d’obligation professionnelle, raison de santé ou cas de force majeure ».

Il ne lui est pas demandé pour autant d’être primo-accédant.

Depuis la publication du décret n^o 2009-392 le 7 avril 2009, les détenteurs d’un PSLA peuvent également contracter un prêt à taux zéro pour financer l’achat de leur logement à la fin de la période locative, ces deux prêts étant cumulables.

Les conditions de fond s’imposant au contrat de location-accession, gage de sécurité pour l’accédant

L’article R. 331-76-5-1 du Code de la construction et de l’habitation impose le respect de plusieurs conditions pour que l’agrément, nécessaire à la mise en place du PLSA, soit accordé. Ces conditions font l’objet d’une convention conclue entre l’État et l’opérateur, qui précède obligatoirement la signature du contrat de location-accession.

– Biens immobiliers à construire ou à rénover. – Le PSLA ne peut être accordé que pour un immeuble à construire. Dès lors, deux possibilités s’offrent à l’opérateur :

soit il achète le terrain et construit lui-même, à la condition d’avoir obtenu au préalable un agrément provisoire, celui-ci devant être ensuite confirmé ;
soit il signe une vente en l’état futur d’achèvement et il n’aura pas à solliciter d’agrément provisoire.

Le décret n^o 2020-1377 du 12 novembre 2022 a étendu la liste des biens en incluant l’acquisition-amélioration de logements ayant déjà été occupés à condition que le programme de travaux dont ils font l’objet respecte des conditions en termes de performance énergétique et de quotité minimale, fixées par décret.

– Encadrement de la redevance. – La partie de la redevance correspondant au droit de l’accédant à la jouissance du logement (fraction locative) ne doit pas excéder les plafonds fixés par l’article 2 d’un arrêté du 26 mars 2004. De même, la fraction de la redevance représentative du prix de vente (fraction acquisitive) est également encadrée et ne peut excéder un plafond fixé par l’article 3 du même arrêté.

Le plafonnement des redevances en location-accession

1. Les plafonds de la fraction locative de la redevance mise à la charge des locataires-accédants sont fixés par l’article 2 d’un arrêté du 26 mars 2004, au terme d’un savant calcul :

« Le montant de la partie de la redevance mensuelle correspondant au droit de l’accédant à la jouissance du logement et mentionné au II de l’article D. 331-76-5-1 ne peut excéder des plafonds, exprimés en euros par mètre carré de surface utile telle que définie à l’article D. 331-10. Ces plafonds sont fixés en annexe I, selon les zones définies à l’article D. 304-1 du code de la construction et de l’habitation. La surface utile peut être augmentée, dans la limite de 6 mètres carrés, de la moitié de la surface du garage ou emplacement réservé au stationnement des véhicules, annexé au logement et faisant l’objet d’une jouissance exclusive par l’accédant.

Les plafonds sont révisés au 1^er janvier de chaque année en fonction de la variation annuelle de l’indice de référence des loyers appréciée entre la valeur du 2^e trimestre de l’antépénultième année et celle du 2^e trimestre de l’année précédente ».

Pour 2023, la partie de la redevance correspondant au droit de l’accédant à la jouissance du logement ne doit pas excéder les plafonds mensuels par mètre carré de surface utile suivants :

14,32 € en zone A bis ;
11,00 € en zone A ;
9,48 € en zone B1 ;
9,10 € en zone B2 ;
8,43 € en zone C.

Cette fraction de redevance peut ensuite être révisée à chaque date anniversaire du contrat, dans la limite de la variation annuelle de l’indice de référence des loyers, à partir du dernier indice publié à la date de signature du contrat.

2. De même, la fraction acquisitive de la redevance, représentative du prix de vente est encadrée par l’article 3 du même texte, qui lui fixe un plafond ainsi défini :

« Pour les opérations mentionnées au I de l’article D. 331-76-5-1, le prix de vente maximum mentionné au II du même article est fixé, en euros par mètre carré de surface utile, au montant défini à l’annexe II au présent arrêté, selon les zones définies à l’article D. 304-1, majoré du montant de la taxe sur la valeur ajoutée applicable. La surface prise en compte est déterminée dans les conditions fixées à l’article 2.

Les prix plafonds définis à l’alinéa précédent sont révisés chaque année le 1^er janvier en fonction de la variation annuelle de l’indice du coût de la construction appréciée entre la valeur du deuxième trimestre de l’antépénultième année et celui de l’année précédente ».

Pour 2023, ces plafonds sont les suivants :

ZONE GÉOGRAPHIQUE	PRIX MAXIMUM en euros HT/m² habitable
A Bis	5 502
A	4 168
B1	3 338
B2	2 914
C	2 548

Cette fraction, représentative du prix de vente, est non révisable, et minorée, à chaque date anniversaire de l’entrée dans les lieux, de 1 % par an.

– Engagement de l’établissement de crédit finançant les accédants. – Le vendeur doit disposer de l’engagement d’un établissement de crédit ou d’une société de financement de proposer à l’accédant un ou plusieurs prêts conventionnés qui permettent de financer le transfert de propriété et dont la charge totale de remboursement mensuelle n’excède pas, au moment de la levée d’option, le montant de la redevance versée au titre du mois précédant le transfert de propriété.

– Garantie de rachat. – Pendant une durée de quinze ans à compter de la levée d’option, l’accédant dispose d’une garantie de rachat de son logement à un prix déterminé à l’avance, dans les conditions fixées par l’article 4 de l’arrêté du 26 mars 2004. Cette garantie est mise en jeu, sous réserve que le logement soit toujours occupé à titre de résidence principale, en cas de survenance d’un des faits mentionnés au même article (décès, invalidité, mobilité professionnelle, chômage, divorce, dissolution du Pacs, etc.). En cas de mise en jeu, le vendeur s’oblige à racheter le logement dans les conditions suivantes :

dans les cinq premières années à compter de la date de levée d’option, le prix est égal au prix de vente du logement à la levée d’option ;
de la sixième à la quinzième année à compter de la date de levée d’option, le prix est égal au prix de vente du logement à la levée d’option, minoré de 2,5 % par année écoulée.

Ce prix est minoré, le cas échéant, du coût des réparations nécessaires à une nouvelle occupation et justifiées par la production des factures correspondantes.

À compter de la demande de mise en jeu de cette garantie et jusqu’au départ des lieux, l’occupant verse une indemnité d’occupation qui ne peut être supérieure au montant de la part locative de la redevance prévue dans le contrat de location-accession, et peut éventuellement être indexée sur l’indice de référence des loyers (IRL).

– Garantie de relogement. – Pendant une durée de quinze ans à compter de la levée d’option, le ménage dont les ressources sont inférieures aux plafonds mentionnés à la première phrase de l’article D. 331-12 du Code de la construction et de l’habitation (ou : ménage sous plafonds de ressources PLUS), dispose d’une garantie de relogement suite à la survenance des mêmes faits permettant le déclenchement de rachat mentionné ci-dessus. Toutefois, la garantie de relogement ne peut être ouverte si le fait générateur de la revente du logement est la mobilité professionnelle de l’accédant. Elle oblige l’opérateur à proposer au ménage trois offres de relogement correspondant à ses besoins et ses possibilités, dans un délai de six mois à compter de la demande de mise en jeu de ladite garantie, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception. Le ménage dispose d’un délai d’un mois à compter de la dernière offre pour l’accepter. À l’expiration de ce délai, si le ménage n’a pas accepté l’une des trois offres, la garantie cesse de s’appliquer.

– Difficulté pour les promoteurs privés. – La location-accession est en l’état actuel des choses difficile à conseiller à des promoteurs privés, dans la mesure où les risques de ce montage sont importants : « Quel promoteur privé accepterait de prendre le risque de vendre tout en conservant l’obligation de racheter les biens vendus pendant quinze ans ? Dans la réalité la location-accession sera réservée aux sociétés d’HLM qui seules pourront obtenir les garanties financières de remboursement et l’adossement d’un établissement bancaire en vue de financer l’accession ».

Un dispositif trop encadré ?

La mise en place d’un PSLA est très encadrée, ce qui fait sa force en terme de sécurité, mais aussi sa faiblesse. Le dispositif a été critiqué sur sa complexité, ses contraintes en matière notamment de garanties, et semble ainsi freiner certains professionnels de l’immobilier, qui pouvaient être tentés de s’y lancer.

Les avantages fiscaux

– TVA à 5,5 %. – Un taux réduit de TVA est appliqué aux livraisons de logements destinés à être occupés par des titulaires de contrats de location-accession conclus dans les conditions de la loi du 12 juillet 1984 et qui font l’objet, dans des conditions fixées par décret, d’une convention et d’une décision d’agrément prise par le représentant de l’État dans le département. Le taux de TVA est réduit à 5,5 %. Ce dispositif permet :

aux bailleurs de supporter in fine une charge définitive de TVA au taux réduit aux lieu et place de la taxe qui leur a été facturée dans les conditions de droit commun au titre des différentes opérations participant à la construction de l’immeuble ;
aux accédants de bénéficier d’un transfert de TVA au taux réduit de 5,5 %. En effet, suite à la réforme de la TVA sur les opérations immobilières, le transfert de propriété de l’immeuble au ménage réalisé dans le cadre de la location-accession à la propriété est, de droit commun, soumis à la TVA lorsqu’il intervient dans les cinq ans qui suivent l’achèvement de la construction. Il peut être soumis à la taxe, sur option du bailleur, lorsqu’il intervient ultérieurement. Quel que soit le moment où intervient la cession, dès lors qu’elle est effectivement réalisée au bénéfice du titulaire du contrat de location-accession, la taxe est liquidée au taux réduit en application du 4 du I de l’article 278 sexies du Code général des impôts.

– Obligation de résidence principale. – Pour que l’accédant puisse conserver cet avantage, le logement doit rester sa résidence principale pendant une durée de quinze ans à compter de la déclaration d’achèvement des travaux, sans quoi cet avantage est restitué de manière dégressive chaque année au-delà de la cinquième année. Le remboursement n’est toutefois pas exigé de l’accédant lorsque les conditions de mise en œuvre de la garantie de rachat sont réunies, c’est-à-dire en cas de survenance des événements suivants : mariage ou conclusion d’un pacte civil de solidarité (à condition que le bien n’ait pas été acquis par les ou l’un des futurs époux ou partenaires dans le cadre d’une indivision), naissance d’un enfant, délivrance d’une carte d’invalidité définie à l’article L. 241-3 du Code de l’action sociale et des familles">Lien à l’un des enfants à charge. Depuis le 1^er janvier 2013, les cessions d’immeubles réalisées par des particuliers ayant acquis le logement en l’état futur d’achèvement ne sont plus assujetties à la TVA. Toutefois, ces dispositions ne remettent pas en cause l’application du dispositif de reversement du différentiel de TVA dû prévu au II de l’article 284 du Code général des impôts.

– Exonération de TFPB. – L’article 1384 A du Code général des impôts exonère de taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB) :

les constructions de logements neufs affectés à l’habitation principale faisant l’objet d’un contrat de location-accession, pendant une durée de quinze ans à compter de l’année qui suit celle de leur achèvement. L’opération doit faire l’objet, dans les conditions fixées des articles D. 331-76-1 à D. 331-76-5-4 du Code de la construction et de l’habitation, d’une convention entre le vendeur et l’État, et d’une décision d’agrément prise par le représentant de l’État dans le département ;
sur délibération des collectivités territoriales et des établissements publics de coopération intercommunale (EPCI) à fiscalité propre, les logements anciens réhabilités affectés à l’habitation principale et faisant l’objet d’un contrat de location-accession, pendant une durée de quinze ans à compter de l’année qui suit celle de l’achèvement des travaux de réhabilitation.

Qu’il s’agisse d’un logement neuf ou réhabilité, l’exonération n’est pas applicable ou est supprimée lorsque notamment :

la construction est affectée à un usage autre que l’habitation principale (résidence secondaire, transformation en local professionnel ou commercial par exemple) ou n’est plus affectée à cet usage ;
la convention conclue est résiliée ;
l’agrément provisoire n’est pas confirmé ;
le logement est remis en location par le vendeur et ne fait pas l’objet d’une convention prévue par l’article L. 353-2 du Code de la construction et de l’habitation (convention APL) ;
le logement est vendu par le locataire-accédant.

Cette remise en cause de l’exonération ne donne pas pour autant lieu à un reversement, au contraire de ce qui est prévu pour la TVA.

Les mécanismes anti-spéculatifs

L’octroi d’aides à l’accession à la propriété est très souvent assorti de mécanismes anti-spéculatifs visant à s’assurer qu’elles ne pourront pas être détournées de leur objet. L’idée est de lutter contre la tentation d’un accédant de revendre rapidement un logement acquis dans le but de se dégager une plus-value la plus forte possible, jugée illégitime compte tenu de l’aide publique apportée au moment de l’acquisition. Ces mécanismes sont nés essentiellement de la pratique notariale. Des clauses ont été établies en concertation avec les collectivités et les organismes HLM, pour donner une cohérence à l’aide publique, et une efficacité à l’encadrement des prix, du moins provisoirement.

On peut citer les clauses anti-spéculatives suivantes :

la clause aux termes de laquelle l’accédant s’engage à occuper le logement à titre de résidence principale pendant un délai de cinq ans à compter du jour où il sera devenu propriétaire ;
en cas de revente du bien, pour quelque motif que ce soit, dans ce délai de cinq ans, à un prix supérieur au prix d’acquisition, l’accédant devenu propriétaire s’oblige à en informer la collectivité et s’engage à restituer intégralement et immédiatement le montant de la subvention attribuée ;
la clause aux termes de laquelle l’accédant s’oblige à ce que le logement constitue sa résidence principale, destinée à son usage exclusif, qui interdit donc toute forme de location, sous peine de rembourser à la collectivité la totalité de la subvention attribuée et pendant un délai de cinq ans à compter du jour où l’accédant est devenu propriétaire.

À ce jour, le législateur n’est intervenu que dans le seul domaine de la vente de logements HLM à une personne physique, à l’occasion de la loi ENL du 13 juillet 2006, modifiée par la loi du 25 mars 2009, en instaurant un mécanisme qui restreint la liberté de l’acquéreur en cas de revente ou en cas de mise en location dans les cinq ans suivant la date d’acquisition. Ce mécanisme ne s’applique pas à la revente d’un bien acquis aux termes d’un contrat de location-accession, quand bien même le vendeur serait un organisme HLM.

Bail réel solidaire <em>versus </em>location-accession : l’un doit-il chasser l’autre ?

Les clauses anti-spéculatives insérées dans un contrat de location-accession ont une durée de vie limitée. Passé un certain délai, l’accédant peut profiter des bénéfices du marché libre en réalisant le cas échéant une plus-value. Si le logement peut être vendu à toute personne de son choix, le danger est de ne plus pouvoir assurer de mixité sociale sur le territoire concerné.

Le système du bail réel solidaire (BRS) est de ce point de vue plus vertueux, car il permet au travers de l’OFS qui reste propriétaire de l’immeuble grevé du droit réel de BRS d’assurer de manière pérenne le caractère anti-spéculatif et solidaire du dispositif.

Le BRS connaît incontestablement un engouement lié à ce contrôle que peut exercer l’opérateur sur les aides publiques. Il a été amplifié par la loi Elan, qui a ajouté le BRS à la liste des logements entrant dans le décompte des logements sociaux de la loi SRU, sans limitation de durée, à la différence du PSLA qui n’est décompté que pour un laps de temps très court (cinq ans après la levée d’option).

En outre, le BRS ne prive les collectivités locales de TFPB que si elles le décident.

Faut-il pour autant considérer que la location-accession devrait s’effacer derrière le BRS ? Il nous semble que tel ne devrait pas être le cas. La diversité des situations des accédants et des territoires nécessite une pluralité d’outils pour permettre aux collectivités et opérateurs fonciers de trouver dans le droit les solutions adaptées à leur contexte propre.