Les mécanismes anti-spéculatifs

Les mécanismes anti-spéculatifs

L’octroi d’aides à l’accession à la propriété est très souvent assorti de mécanismes anti-spéculatifs visant à s’assurer qu’elles ne pourront pas être détournées de leur objet. L’idée est de lutter contre la tentation d’un accédant de revendre rapidement un logement acquis dans le but de se dégager une plus-value la plus forte possible, jugée illégitime compte tenu de l’aide publique apportée au moment de l’acquisition. Ces mécanismes sont nés essentiellement de la pratique notariale. Des clauses ont été établies en concertation avec les collectivités et les organismes HLM, pour donner une cohérence à l’aide publique, et une efficacité à l’encadrement des prix, du moins provisoirement.
On peut citer les clauses anti-spéculatives suivantes :
  • la clause aux termes de laquelle l’accédant s’engage à occuper le logement à titre de résidence principale pendant un délai de cinq ans à compter du jour où il sera devenu propriétaire ;
  • en cas de revente du bien, pour quelque motif que ce soit, dans ce délai de cinq ans, à un prix supérieur au prix d’acquisition, l’accédant devenu propriétaire s’oblige à en informer la collectivité et s’engage à restituer intégralement et immédiatement le montant de la subvention attribuée ;
  • la clause aux termes de laquelle l’accédant s’oblige à ce que le logement constitue sa résidence principale, destinée à son usage exclusif, qui interdit donc toute forme de location, sous peine de rembourser à la collectivité la totalité de la subvention attribuée et pendant un délai de cinq ans à compter du jour où l’accédant est devenu propriétaire.
À ce jour, le législateur n’est intervenu que dans le seul domaine de la vente de logements HLM à une personne physique, à l’occasion de la loi ENL du 13 juillet 2006, modifiée par la loi du 25 mars 2009, en instaurant un mécanisme qui restreint la liberté de l’acquéreur en cas de revente ou en cas de mise en location dans les cinq ans suivant la date d’acquisition. Ce mécanisme ne s’applique pas à la revente d’un bien acquis aux termes d’un contrat de location-accession, quand bien même le vendeur serait un organisme HLM.

Bail réel solidaire <em>versus </em>location-accession : l’un doit-il chasser l’autre ?

Les clauses anti-spéculatives insérées dans un contrat de location-accession ont une durée de vie limitée. Passé un certain délai, l’accédant peut profiter des bénéfices du marché libre en réalisant le cas échéant une plus-value. Si le logement peut être vendu à toute personne de son choix, le danger est de ne plus pouvoir assurer de mixité sociale sur le territoire concerné.

Le système du bail réel solidaire (BRS) est de ce point de vue plus vertueux, car il permet au travers de l’OFS qui reste propriétaire de l’immeuble grevé du droit réel de BRS d’assurer de manière pérenne le caractère anti-spéculatif et solidaire du dispositif.

Le BRS connaît incontestablement un engouement lié à ce contrôle que peut exercer l’opérateur sur les aides publiques. Il a été amplifié par la loi Elan, qui a ajouté le BRS à la liste des logements entrant dans le décompte des logements sociaux de la loi SRU, sans limitation de durée, à la différence du PSLA qui n’est décompté que pour un laps de temps très court (cinq ans après la levée d’option).

En outre, le BRS ne prive les collectivités locales de TFPB que si elles le décident.

Faut-il pour autant considérer que la location-accession devrait s’effacer derrière le BRS ? Il nous semble que tel ne devrait pas être le cas. La diversité des situations des accédants et des territoires nécessite une pluralité d’outils pour permettre aux collectivités et opérateurs fonciers de trouver dans le droit les solutions adaptées à leur contexte propre.