– Nature juridique. – Bien que le terme « location » ait été retenu dans l’appellation du contrat, et que le législateur se soit inspiré du droit commun du bail pour rédiger les articles dédiés au droit de jouissance, il semble que ce dernier ne puisse s’apparenter à un véritable bail. La question ne manque pas d’intérêt : certains s’interrogent notamment sur le fait de savoir si l’article 1751 du Code civil sur la cotitularité du droit au bail est applicable ou pas à ce droit de jouissance, ou si le vendeur bénéficie, pendant la période de jouissance préalable, du privilège du bailleur. Dans l’attente de précisions jurisprudentielles, l’opinion dominante considère ce droit de jouissance comme sui generis, uniquement régi par la loi de 1984. Cette thèse s’appuie sur l’absence de droit au maintien dans les lieux du locataire-accédant, puisqu’à la fin de la période de jouissance, ou en cas de résiliation anticipée du contrat, le locataire-accédant est réputé occupant sans titre et doit quitter les lieux, ce qui n’est pas le cas pour un locataire de logement dont le bail vient à expiration. Il faut également avoir à l’esprit que le contrat de location-accession étant indivisible, on ne pourrait appliquer le droit du bail lorsqu’il entre en contradiction avec cette indivisibilité.
Le droit de jouissance conféré à l’accédant
Le droit de jouissance conféré à l’accédant
– Durée de la jouissance. – La loi ne prévoit ni minimum ni maximum pour la durée de la jouissance. Toutefois, il est en pratique judicieux de prévoir une durée qui permette à l’accédant d’épargner suffisamment, quoique « l’accédant ne connaîtra pas toujours au moment de la conclusion du contrat de location-accession, le montant de l’apport personnel dont il aura effectivement besoin lors du transfert de propriété ». La totale liberté d’option de l’accédant incitera le vendeur à ne pas accepter une durée trop longue. La phase locative est donc généralement de courte durée (de l’ordre de six mois à quatre ans), le but étant que l’accédant puisse rapidement lever l’option. D’autant plus qu’il s’agit souvent de faire coïncider la durée du contrat avec les délais qui s’imposent pour pouvoir bénéficier de certains avantages fiscaux, par exemple lorsqu’il s’agit d’appliquer une TVA à taux réduit.
– Obligations de l’occupant. – L’occupant doit en particulier :
- entretenir le logement et y faire les travaux de réparations courantes nécessaires ;
- régler les charges d’entretien et de réparation de l’immeuble (s’il s’agit d’un appartement) à proportion de sa quote-part, étant considéré comme un propriétaire vis-à-vis de la copropriété dès la signature du contrat de location-accession (il peut, à ce titre, participer aux assemblées générales de l’immeuble et voter) ;
- régler la taxe foncière à compter de la date d’occupation.
– Obligations du propriétaire. – Le propriétaire, quant à lui, est tenu de :
- réserver le bien au locataire-accédant jusqu’à la date prévue pour la levée d’option ;
- se tenir garant du paiement des charges vis-à-vis de la copropriété ;
- effectuer les gros travaux de réparation nécessaires dans le logement, ce qui peut être intéressant dans le cadre des copropriétés dégradées avec des travaux à effectuer lors de la phase transitoire, avant levée d’option.