L’accession à la propriété par la levée de l’option prévue au contrat

– Levée d’option. – Dans le contrat de location-accession, comme dans une promesse unilatérale de vente, l’accédant ne devient propriétaire que s’il lève l’option au terme de la période de jouissance prévue au contrat. Cette option est une condition essentielle du contrat. Elle est exclusivement stipulée au bénéfice de l’accédant : une fois le contrat signé, c’est lui et lui seul qui peut décider, ou non, du transfert de propriété. Il a été jugé qu’une faculté de dédit profitant au vendeur fait perdre au contrat sa qualification de location-accession. Le vendeur ne peut revenir sur son engagement de vendre, qui est définitif. La levée d’option ne peut, en outre, intervenir qu’après la réalisation de toutes les conditions suspensives légales liées à l’obtention d’un prêt, qui protègent l’accédant comme tout futur acquéreur d’un logement.

– Mise en demeure par le vendeur. – Trois mois avant le terme contractuellement prévu pour la levée de l’option, le vendeur doit mettre l’accédant en demeure d’exercer dans le délai convenu la faculté qu’il détient d’acquérir la propriété de l’immeuble faisant l’objet du contrat. Cette mise en demeure doit être effectuée par lettre recommandée avec demande d’avis de réception.

– Garantie hypothécaire. – La mise en demeure indique, à peine de nullité, l’état des créances garanties par d’éventuelles inscriptions prises sur l’immeuble. Lorsque leur montant excède celui du prix restant dû par l’accédant, celui-ci peut renoncer à l’acquisition. Il bénéficie en ce cas des mêmes dispositions protectrices que celles qui lui sont accordées en cas de résiliation du contrat pour inexécution par le vendeur de ses obligations :

– Moment du transfert de propriété. – Le transfert de la propriété de l’immeuble intervient au jour de la levée de l’option. Il doit obligatoirement être constaté par acte authentique, même s’il sera en pratique conditionné au paiement du prix. L’acte constatant le transfert de propriété contiendra également la quittance du prix. L’accédant devenu propriétaire est alors tenu de prendre les lieux dans l’état où ils se trouvent au moment du transfert de propriété, sans préjudice, le cas échéant, du droit de mettre en œuvre les garanties liées à la construction de l’immeuble. Il a été observé qu’un transfert de propriété tardif ou qui ne se fait pas comporte des risques pour le vendeur qui porte financièrement le projet pendant la période de jouissance, et constitue un frein au développement de ce mode d’accession.