L'appréciation du modèle français des transactions immobilières dans un monde digital
L'appréciation du modèle français des transactions immobilières dans un monde digital
Rapport du 117e Congrès des notaires de France - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2021
– L'immobilier dans un monde numérique. – Bien que l'immobilier réponde à des besoins concrets et matériels pour ses consommateurs, il n'échappe pas à la digitalisation, et les transactions immobilières en matière résidentielle débutent principalement sur internet à plus de 90 %
Part de projets immobiliers concrétisés qui débutent sur internet en France (Source : Bertrand Girard, Industry manager « Immobilier » chez Google France, présentée lors du salon Rent (Real Estate New Technologies), nov. 2015 à Paris.
. Aujourd'hui près d'un tiers des Français pensent qu'une transaction immobilière peut désormais…
– L'immobilier dans un monde numérique. – Bien que l'immobilier réponde à des besoins concrets et matériels pour ses consommateurs, il n'échappe pas à la digitalisation, et les transactions immobilières en matière résidentielle débutent principalement sur internet à plus de 90 %
Part de projets immobiliers concrétisés qui débutent sur internet en France (Source : Bertrand Girard, Industry manager « Immobilier » chez Google France, présentée lors du salon Rent (Real Estate New Technologies), nov. 2015 à Paris.
. Aujourd'hui près d'un tiers des Français pensent qu'une transaction immobilière peut désormais se conclure sur internet « sans intervention humaine »
Étude exclusive réalisée par Opinion Way entre le 6 et le 7 mars 2019, pour la startup Hosman (www.hosman.co/blog/La-proptech-vue-par-les-Francais-L-intelligence-artificielle-au-service-de-l-I-Agent).
. Mais ce sentiment est souvent mis à mal lors du passage à l'acte, les parties découvrant alors un processus alternant entre digital et interactions « en présentiel ».
En définitive, si le point de départ est principalement internet avec des sites d'annonces immobilières comme SeLoger.com
Le groupe Seloger est, selon Médiamétrie, le leader des sites d'annonces en ligne 100 % immobiliers, mais derrière Le Bon Coin qui est un site généraliste (panel Mediametrie NetRatings, oct. 2019) (www.immomatin.com/evaluation/sites-evaluation/au-classement-mediametrie-des-sites-immobiliers-leboncoin-domine-devant-seloger-et-bien-ici.html).
, le parcours d'un vendeur ou d'un acheteur d'un bien immobilier n'est que partiellement digitalisé. Les développements qui suivent s'efforceront de décrire de manière critique, sur la base de critères objectifs, la procédure actuelle d'une transaction immobilière classique et son niveau de digitalisation, afin d'apprécier sa performance et d'identifier, le cas échéant, un risque d'uberisation pour les acteurs de la filière.
En appliquant une méthodologie et des critères d'appréciation de l'efficience de chaque étape du processus de transaction
(Section I)
, à travers ses acteurs et leurs objectifs, les différentes phases d'une transaction immobilière seront successivement analysées sous l'angle de la procédure et du numérique. Cette analyse portera plus particulièrement sur la phase de mise en vente et de promesse
(Section II)
, la phase intermédiaire de finalisation d'un dossier de vente
(Section III)
, la phase de conclusion et de production des effets de la vente
(Section IV)
. À l'issue de ces analyses, une conclusion sera apportée quant à la performance d'ensemble des transactions digitalisées
(Section V)
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Les critères d'appréciation de l'efficience des transactions immobilières
– La performance des transactions immobilières digitalisées pour les acteurs. – En s'inspirant des méthodes de démarche design (design thinking)
Méthode de gestion de l'innovation élaborée à l'Université Stanford aux États-Unis dans les années 1980 par Rolf Faste.
La phase d'entrée en négociation et d'avant-contrat dans un monde digitalisé
– Le recours à un commercialisateur. – Malgré l'essor de nouveaux outils, la capacité de vendre par soi-même ne semble pas avoir été significativement employée en termes de part de marché et, de manière surprenante, le secteur de l'intermédiation maintient une activité majoritaire représentant 69 % des transactions
Le site immobilier.notaires.fr révèle que la part des transactions immobilières entre particuliers oscille depuis quinze ans entre 25 et 35 %. Le dernier chiffre connu en 2016 est de 31 %.
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La phase intermédiaire de la transaction immobilière dans un monde digitalisé
Le recours au financement est en pratique la procédure la plus longue et incertaine de la période séparant la promesse de vente et l'acte de vente définitif. Malgré l'émergence des banques en ligne et des promesses commerciales de traitement très rapide des prêts, la réalité du terrain est que la procédure prend en moyenne plus de soixante jours et ne commence qu'à partir de la signature de la promesse, alors même que le délai légal de la condition suspensive est de trente jours
C. consom., art.
La conclusion et les effets de la transaction immobilière dans un monde digitalisé
Pour l'acquéreur, le risque que son prix soit versé sans que l'immeuble lui soit remis est en partie effacé par le versement au notaire en amont, qui conservera les fonds tant que l'acte n'est pas signé. Sur la partie juridique, le notaire fera toutes diligences jusqu'au jour de la vente pour s'assurer de l'absence de charge hypothécaire non soldée, de passif vis-à-vis de créanciers comme le syndic de copropriété ou encore de baux en cours, la limite de ses diligences étant une dissimulation volontaire du vendeur.
Pour aller plus loin
Conclusion sur la performance des transactions immobilières traditionnelles dans un monde digitalisé
S'agissant des intermédiaires, internet est devenu le support incontournable de commercialisation via des plateformes d'annonces en ligne. La performance globale de la filière en termes de délai de commercialisation semble optimale grâce au numérique.