La phase intermédiaire de la transaction immobilière dans un monde digitalisé

– La digitalisation de la préparation du dossier de vente. – La phase qui sépare la promesse de vente de la vente est administrée par les notaires. En dehors de considérations pratiques et du temps impondérable nécessaire aux parties pour s'organiser (financement, déménagement, travaux, emménagement, etc.), le back-office notarial ne souffre intrinsèquement d'aucun délai incompressible. Toute la procédure est digitalisée et ses relations avec les principales administrations le sont également ou en bonne voie de le devenir s'agissant de la procédure de préemption V. supra, n^o , sur le déploiement de la déclaration d'intention d'aliéner en ligne par les collectivités à horizon 2022. . En théorie, une semaine suffirait au notaire pour recevoir toute la documentation de l'acte de vente, notamment les pièces d'état civil des parties, accessibles via Comedec Dispositif de communication électronique des données de l'état civil (Comedec) qui constitue une plateforme d'échange entre les collectivités dépositaires du registre d'état civil et les notaires. ou Infogreffe pour les personnes morales, les informations d'urbanisme le plus souvent accessibles en ligne, ou encore les titres de propriété et renseignements sur la situation du fichier immobilier (accessibles via ANF). L'amélioration du fonctionnement des logiciels et l'automatisation des tâches V. Rapport du 113^e Congrès des notaires de France, Lille, 2017, #Familles #Solidarités #Numérique, Partie 2 « Le notariat numérique : acteur de la régulation », p. 895 et s. sont toujours recherchées par le notaire, mais il ne semble pas y avoir de déficit notable dans le rendu du service notarial qui ne serait pas actuellement assouvi par le numérique.

– Les leviers d'optimisation des délais de signature de l'acte de vente. – Le délai de la promesse de vente, qui est en moyenne de trois mois, ne trouve pas son explication dans la procédure notariale ainsi qu'il a été vu ci-avant. Ce délai s'explique par des procédures extérieures au notariat, qui sont principalement la procédure de purge du droit de préemption, qui intervient en principe sous deux mois, et l'obtention du financement par l'acquéreur. Subsidiairement, d'autres documents à obtenir de tiers peuvent fonder un certain délai d'exécution, comme les informations sur la copropriété ou sur les constructions et l'urbanisme.

L'enjeu d'optimisation de la procédure de préemption concerne principalement le droit de préemption urbain C. urb., art. L. 211-1 à L. 211-7. , qui est en cours de dématérialisation V. supra, n^o . , d'autres droits de préemption d'un locataire Par ex., le droit de préemption du locataire d'habitation (L. n^o 89-462, 6 juill. 1989, art. 15) ou encore le droit de préférence du locataire commercial (C. com., art. L. 145-46-1). ou encore de la Safer pour les biens ruraux C. rur. pêche marit., art. L. 143-1, instituant un droit de préemption au profit des sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural (Safer). , pouvant trouver à s'appliquer de manière quantitativement résiduelle. La procédure de préemption sera digitalisée avec l'envoi et le retour des déclarations d'intention d'aliéner par voie dématérialisée à horizon 2022, sauf report. Cette digitalisation permettra de gagner le temps d'un envoi recommandé papier et améliorera le suivi des préemptions avec un guichet numérisé, mais cela n'impactera pas significativement le délai de préemption. C'est au niveau du traitement interne de la procédure chez le bénéficiaire du droit de préemption que le délai, en principe de deux mois, trouve sa justification dans la mesure où elle implique plusieurs parties prenantes et également de pouvoir visiter/investiguer le bien. Déjà, la procédure peut être déléguée, volontairement ou de force, au préfet ou à des intercommunalités pour les communes dites « carencées » en logements sociaux En application des dispositions combinées de l'article R. 213-21 du Code de l'urbanisme et L. 1311-9 et L. 1311-10 du Code général des collectivités territoriales, le titulaire du droit de préemption doit recueillir l'avis du service des domaines sur le prix de l'immeuble dont il envisage de faire l'acquisition. . La délégation volontaire peut être pérenne pour une période donnée ou pour un projet déterminé. Enfin, d'autres services doivent être consultés, tels que les mairies d'arrondissement dans des villes comme Paris, Lyon ou Marseille, ou encore le service des domaines pour avis C. urb., art. R. 213-2 qui impose au titulaire de recueillir l'avis du service des domaines sur le prix de l'immeuble au-delà d'un seuil fixé par arrêté (180 000 € à compter du 1^er janvier 2017). Lorsqu'elle est requise, la demande d'avis du service des domaines est une formalité substantielle. Son défaut entache donc d'illégalité la décision de préemption (CE, 18 juin 2007, req. n^o 300320. – CE, 24 juill. 2009, req. n^o 316694). . Ainsi l'architecture de la prise de décision de renoncer à la préemption ou de préempter implique plusieurs acteurs, souvent de manière séquentielle ; elle n'est donc pas facile à digitaliser. De ce point de vue, le délai de deux mois prévu par le Code de l'urbanisme C. urb., art. L. 213-2. , éventuellement prorogé en cas de demande de pièces et/ou de visite dans le dernier mois, semble être un délai raisonnable eu égard à l'objectif d'intérêt général poursuivi. Cela n'exclut pas d'organiser en interne un traitement automatisé rapide des déclarations sur des biens sans intérêt pour la collectivité.

Le recours au financement est en pratique la procédure la plus longue et incertaine de la période séparant la promesse de vente et l'acte de vente définitif. Malgré l'émergence des banques en ligne et des promesses commerciales de traitement très rapide des prêts, la réalité du terrain est que la procédure prend en moyenne plus de soixante jours et ne commence qu'à partir de la signature de la promesse, alors même que le délai légal de la condition suspensive est de trente jours C. consom., art. 313-1 applicable en matière de prêt immobilier finançant un bien immobilier à usage d'habitation ou à usage professionnel et d'habitation, ainsi que des terrains destinés à la construction de ces immeubles, et hors financement d'une activité professionnelle. . Par ailleurs, la délivrance du prêt est le plus souvent suivie d'une période de sauvegarde qui empêche la signature du prêt C. consom., art. L. 313-34 qui prévoit un délai incompressible d'acceptation minimum de dix jours à compter du jour de la réception de l'offre pour l'emprunteur. avant un délai de réflexion. Il en résulte que, du point de vue du cédant, la vente est suspendue jusqu'à l'obtention du financement par l'acquéreur, qui dépend à la fois des diligences de l'acquéreur, qui bénéficie d'un régime protecteur, et de la procédure d'instruction au sein de la banque et de ses partenaires qui peut sembler parfois opaque.

Sur la question de la digitalisation des banques, il est renvoyé au dossier publié en novembre 2019 dans la Revue de droit bancaire et financier RD bancaire et fin. nov. 2019, n^o 6, p. 48 à 54. , qui dresse une synthèse complète des enjeux juridiques, commerciaux et philosophiques de la question. Les banques traditionnelles devront tirer parti du numérique sous peine, selon certains auteurs, de « se contenter de distribuer des produits sur des marketplaces tenues par d'autres » V. D. Legeais : RD bancaire et fin. sept. 2017, n^o 5, repère 5. .