La multifonctionnalité de l'immeuble

– Le concept de mixité fonctionnelle. – La multifonctionnalité est un concept à la mode entré dans une nouvelle dimension avec le téléphone portable.

La « mixité des destinations » prônée par la loi SRU en est la traduction immobilière, nécessaire à la pleine réussite de la ville compacte ^{1497197656738}. Cette notion ne bénéficie d'aucune définition légale. Pourtant, elle constitue un impératif pour un renouvellement urbain réussi. Ses deux objectifs principaux sont la réduction des inégalités territoriales et le développement durable.

Il s'agit notamment d'offrir aux habitants des villes un accès au logement, aux commerces, aux emplois, aux écoles, aux services et aux loisirs. La mixité évoque cette pluralité de fonctions proches les unes des autres, ce souci de rationaliser les déplacements et l'espace consommé.

La mixité fonctionnelle est un complément indispensable à la densification ^{1489335169774}.

– La ville du passé, modèle de la ville de demain. – La ville de demain copie en partie la ville du passé ^{1494869319901}. Avant l'ère industrielle et le développement de l'auto-mobilité, la ville offrait toutes les fonctions nécessaires à la vie urbaine dans un périmètre restreint. Ses habitants pouvaient vivre en autarcie. La démocratisation de la voiture a étendu le territoire de la ville, éloignant toujours plus ses différentes fonctionnalités les unes des autres. La planification locale et son zonage fonctionnel ont largement entretenu ce phénomène.

L'heure est à la prise en compte de nouveaux besoins tels que le rétablissement du lien social et le bien-être environnemental.

Dorénavant, les documents d'urbanisme ont pour mission d'assurer la diversité des fonctions urbaines (C. urb., art. L. 121-1). Par exemple, le règlement du PLU identifie des zones de développement du commerce de proximité et définit les prescriptions permettant ce développement (C. urb., art. L. 123-1-5).

Aucune donnée chiffrée n'étant avancée dans la loi, il revient aux collectivités de fixer leurs objectifs dans leurs documents d'urbanisme et de se donner les moyens de les atteindre.

– La mixité fonctionnelle à l'échelle du quartier. – À l'échelle du quartier, cette mixité des fonctions ou « mixité fonctionnelle » est le plus souvent l'addition d'immeubles les hébergeant tour à tour.

Indépendamment des volontés politiques, cette mixité fonctionnelle est particulièrement difficile à mettre en place pour certains secteurs d'activités, principalement l'industrie. Les TPE et PME du secteur secondaire souhaitant s'intégrer dans un cadre urbain se heurtent aux problèmes cumulés de l'accès au foncier ^{1508264598144}, de la logistique inhérente à leur activité et des contraintes réglementaires. Quant aux entreprises déjà installées en ville, elles font face à la mutation d'une cité se modernisant mais n'étant pas pensée pour elles. Plus que de s'installer en ville, la plupart des industriels réfléchissent à se détacher du foncier qu'ils y possèdent.

– La multifonctionnalité. – Mixité fonctionnelle ne signifie pas obligatoirement multifonctionnalité, cette dernière notion ajoutant l'idée d'une unité de lieu, d'une possible synergie. Les constructions multifonctionnelles permettent en effet l'utilisation multiple d'un immeuble : habitat, travail, détente, service, etc.

L'architecte Le Corbusier, en inventant « l'unité d'habitation », fut un précurseur. Bâties entre 1945 et 1965 sur le concept d'un village vertical, ses réalisations dites « radieuses » regroupent en effet dans un même bâtiment tous les équipements collectifs de la vie quotidienne (garderie, laverie, piscine, écoles, commerces, lieux de rencontre, etc.).

Cette vision utopique a laissé place au statut de la copropriété ^{1491125191916}. Mais ce cadre juridique rigide constitue un frein au développement de la multifonctionnalité, laquelle nécessite de la souplesse dans sa mise en œuvre. Plus d'un demi-siècle après la promulgation de la loi de 1965, les modes de vie différents invitent à étudier la multifonctionnalité dans l'immeuble lors de sa naissance (Section I), puis à l'occasion d'un changement de fonctionnalité des parties privatives (Section II). Certaines particularités du statut de la copropriété telles que les parties communes spéciales et le macro-lot permettent d'optimiser la gestion de la multifonctionnalité (Section III).