– Une première approche. – Le macro-lot est une version « XXL » d'un lot de copropriété. Il englobe ce qui correspondrait à plusieurs lots dans une division classique pour n'en former qu'un, appartenant à un propriétaire unique. Il s'agit d'une division permettant notamment d'atténuer certaines contraintes de la copropriété.
Le macro-lot
Le macro-lot
– Les spécificités du macro-lot. – Le macro-lot, né de la pratique et sans définition précise, peut prendre une multitude de formes. Son intérêt quant à la multifonctionnalité est de lui permettre de comprendre en son sein des parties habituellement communes. Elles sont alors « privatisées » et relèvent de la gestion indépendante du propriétaire
1490201385051. Il s'agit par exemple d'un couloir desservant tous les locaux d'un même étage. Le propriétaire d'un macro-lot peut entreprendre des travaux et modifier la configuration des lieux sans autorisation préalable des autres copropriétaires, à condition de ne pas porter atteinte aux parties communes.
– Les charges de copropriété du macro-lot. – Classiquement, un copropriétaire participe aux charges des parties communes proportionnellement à la valeur relative des parties privatives comprises dans son lot
1491750860605. Les parties « privatisées » telles que le couloir compris dans le macro-lot augmentent mécaniquement les tantièmes de copropriété et les charges. Néanmoins, les coefficients appliqués aux parties « privatisées » pour déterminer les tantièmes peuvent être minorés.
Par ailleurs, l'inconvénient financier s'efface devant l'autonomie de gestion offerte par le macro-lot.
– La subdivision du macro-lot. – L'achat d'un macro-lot est judicieux pour l'investisseur multifonctionnel, libre de louer ses locaux dans la configuration souhaitée par ses différents locataires et d'affecter à chacun d'eux les charges locatives.
Dans le cadre d'une revente avec création de plusieurs lots, la subdivision est libre sauf si le projet est contraire à la destination de l'immeuble
1491755737370. En revanche, sauf à ce que le règlement de copropriété ait prévu pour le propriétaire une totale liberté de répartition des charges entre les lots provenant de la division, la nouvelle répartition des tantièmes doit être approuvée par l'assemblée générale statuant à la majorité simple
1496955044514. Longtemps, il a été considéré comme acquis par la pratique que le vote n'était qu'une simple formalité pouvant être postérieure à la division des lots
1496955394687, a fortiori depuis l'obligation faite aux règlements de copropriété publiés à compter du 31 décembre 2002 d'indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Mais une décision jurisprudentielle de 2005 est venue perturber ce bel ordonnancement en énonçant qu'à défaut d'approbation de la modification de la répartition des charges présentée par le propriétaire du lot divisé, l'assemblée générale ne pouvait valablement délibérer
1497008023472. Le risque existe ainsi que le syndic ne reconnaisse pas la pluralité des lots provenant de la division et n'accepte pas d'en tenir compte tant qu'une assemblée générale de copropriétaires n'aura pas validé la répartition des charges.
– La multifonctionnalité : un pas vers le partage des fonctions. – La multifonctionnalité ne doit pas être cantonnée au pied d'immeuble. Elle constitue une étape essentielle dans l'évolution de la ville compacte. L'étape suivante consiste à partager les fonctions de l'immeuble, permettant ainsi de rationaliser les espaces et les coûts de construction. Le partage répond également aux nouveaux besoins adossés à l'immobilier. L'évolution du logement, de l'usage plutôt que de la propriété, permet de plonger au cœur de l'immobilier en partage.