La gestion optimisée de la multifonctionnalité en copropriété

En pratique, l'immeuble multifonctionnel comprend souvent un commerce au rez-de-chaussée, des bureaux aux étages supérieurs surmontés de quelques niveaux d'habitations. Sa division en lots de copropriété revêt des conséquences pratiques importantes. Certaines règles applicables à la copropriété limitent le développement de la multifonctionnalité. Il s'agit essentiellement des droits de vote bloquant les projets des copropriétaires, ainsi que la participation obligatoire à la gestion financière de l'immeuble.

Les enjeux se cristallisent ainsi autour des règles de majorité et du budget. La création de parties communes spéciales (§ I) et de macros-lots (§ II) permet d'assurer une certaine indépendance juridique et financière aux copropriétaires.

Les parties communes spéciales

– L'intérêt des parties communes spéciales. – L'indépendance est un critère important pour le professionnel. Sur un plan purement pratique, un accès distinct à son local, tant pour lui que pour ses clients, est souvent un facteur déterminant de son choix d'acquérir ou de prendre à bail un bien. Il se traduit par une exclusion de certains postes de charges en fonction de la configuration de l'immeuble et de la localisation des lots. L'indépendance juridique et financière totale n'étant a priori pas possible en copropriété, la création de parties communes spéciales limite la portée des contraintes. Elle est la traduction la plus fine de la gestion du lot et des équipements dans l'immeuble.

– Le fondement juridique des parties communes spéciales. – Les parties des bâtiments et terrains affectés à l'usage ou à l'utilité des copropriétaires sont des parties communes ^{1491317024678}. Elles appartiennent indivisément aux copropriétaires concernés ^{1491317138152}. Il est possible d'affecter des parties communes à l'usage de certains copropriétaires déterminés lorsque les autres n'y ont pas accès. Il s'agit alors de parties communes spéciales.

– Parties communes spéciales – charges spéciales. – La création de parties communes spéciales entraîne la création de charges spéciales même dans le silence du règlement de copropriété ^{1490194703901}, la spécialisation des parties communes se traduisant impérativement par la spécialisation des charges ^{1490195343075}. Cette règle découle de ce que les copropriétaires participent aux dépenses engendrées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de leur utilité pour chaque lot ^{1491748050506}. Par exemple, le classement d'un escalier en partie commune spéciale aux lots situés dans les étages dispense le local du rez-de-chaussée de participer aux dépenses liées à son entretien.

– Parties communes spéciales – décisions spéciales. – Le nombre de voix susceptibles d'être exprimées lors des votes en assemblée générale des copropriétaires est réparti en fonction des quotes-parts de parties communes attachées à chaque lot privatif ^{1491141952936}, et pour chaque poste de charges prévu par le règlement de copropriété. Ainsi, les tantièmes de parties communes spéciales déterminent la répartition des voix pour les décisions relatives aux parties de l'immeuble concernées ^{1490196001031}. Lorsque le règlement de copropriété le prévoit, ces décisions sont valablement prises lors de la tenue d'assemblées générales réservées aux copropriétaires disposant de quotes-parts de parties communes spéciales ^{1491749169116}. Ce dispositif favorise ainsi la multifonctionnalité en permettant le cloisonnement de certaines décisions à des parties spécifiques de l'immeuble en copropriété.

Le règlement de copropriété s'adapte aux spécificités de chaque immeuble. Le macro-lot est une autre solution permettant d'augmenter l'indépendance des copropriétaires.

Le macro-lot

– Une première approche. – Le macro-lot est une version « XXL » d'un lot de copropriété. Il englobe ce qui correspondrait à plusieurs lots dans une division classique pour n'en former qu'un, appartenant à un propriétaire unique. Il s'agit d'une division permettant notamment d'atténuer certaines contraintes de la copropriété.

– Les spécificités du macro-lot. – Le macro-lot, né de la pratique et sans définition précise, peut prendre une multitude de formes. Son intérêt quant à la multifonctionnalité est de lui permettre de comprendre en son sein des parties habituellement communes. Elles sont alors « privatisées » et relèvent de la gestion indépendante du propriétaire ^{1490201385051}. Il s'agit par exemple d'un couloir desservant tous les locaux d'un même étage. Le propriétaire d'un macro-lot peut entreprendre des travaux et modifier la configuration des lieux sans autorisation préalable des autres copropriétaires, à condition de ne pas porter atteinte aux parties communes.

– Les charges de copropriété du macro-lot. – Classiquement, un copropriétaire participe aux charges des parties communes proportionnellement à la valeur relative des parties privatives comprises dans son lot ^{1491750860605}. Les parties « privatisées » telles que le couloir compris dans le macro-lot augmentent mécaniquement les tantièmes de copropriété et les charges. Néanmoins, les coefficients appliqués aux parties « privatisées » pour déterminer les tantièmes peuvent être minorés.

Par ailleurs, l'inconvénient financier s'efface devant l'autonomie de gestion offerte par le macro-lot.

– La subdivision du macro-lot. – L'achat d'un macro-lot est judicieux pour l'investisseur multifonctionnel, libre de louer ses locaux dans la configuration souhaitée par ses différents locataires et d'affecter à chacun d'eux les charges locatives.

Dans le cadre d'une revente avec création de plusieurs lots, la subdivision est libre sauf si le projet est contraire à la destination de l'immeuble ^{1491755737370}. En revanche, sauf à ce que le règlement de copropriété ait prévu pour le propriétaire une totale liberté de répartition des charges entre les lots provenant de la division, la nouvelle répartition des tantièmes doit être approuvée par l'assemblée générale statuant à la majorité simple ^{1496955044514}. Longtemps, il a été considéré comme acquis par la pratique que le vote n'était qu'une simple formalité pouvant être postérieure à la division des lots ^{1496955394687}, a fortiori depuis l'obligation faite aux règlements de copropriété publiés à compter du 31 décembre 2002 d'indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul permettant de fixer les quotes-parts de parties communes et la répartition des charges. Mais une décision jurisprudentielle de 2005 est venue perturber ce bel ordonnancement en énonçant qu'à défaut d'approbation de la modification de la répartition des charges présentée par le propriétaire du lot divisé, l'assemblée générale ne pouvait valablement délibérer ^{1497008023472}. Le risque existe ainsi que le syndic ne reconnaisse pas la pluralité des lots provenant de la division et n'accepte pas d'en tenir compte tant qu'une assemblée générale de copropriétaires n'aura pas validé la répartition des charges.

– La multifonctionnalité : un pas vers le partage des fonctions. – La multifonctionnalité ne doit pas être cantonnée au pied d'immeuble. Elle constitue une étape essentielle dans l'évolution de la ville compacte. L'étape suivante consiste à partager les fonctions de l'immeuble, permettant ainsi de rationaliser les espaces et les coûts de construction. Le partage répond également aux nouveaux besoins adossés à l'immobilier. L'évolution du logement, de l'usage plutôt que de la propriété, permet de plonger au cœur de l'immobilier en partage.