Le respect des règles de la copropriété

Le changement d'affectation des parties privatives est en principe libre ^{1491745730875}. Toutefois, il s'agit d'une liberté très encadrée, le changement d'affectation imposant « le respect des droits des autres copropriétaires et de la destination de l'immeuble » ^{1491977840209}.

– La hiérarchie des notions. – Le changement d'affectation d'un lot de copropriété implique plusieurs notions : la destination du lot privatif, la destination de l'immeuble, le respect des droits des copropriétaires et d'éventuelles clauses restrictives contenues dans le règlement de copropriété. Ainsi, il est impératif de savoir s'il y a une hiérarchie entre ces notions pour apprécier le changement d'affectation souhaité.

L'analyse de la jurisprudence révèle la prépondérance de la destination de l'immeuble, même en présence d'un règlement contenant des clauses restrictives au changement de destination ^{1491314488165}. Ainsi, une clause du règlement de copropriété exigeant l'agrément de l'assemblée générale des copropriétaires pour tout changement d'activité par rapport à celle exigée à l'origine est réputée non écrite, dès lors qu'elle est générale et sans référence à une possible évolution de la destination de l'immeuble. Non justifiée par la destination de l'immeuble, cette clause est en effet contraire aux articles 8 et 9 de la loi du 10 juillet 1965 ^{1491303892300}.

Ce qu'interdit une clause, la destination de l'immeuble peut l'autoriser ou inversement. Les juridictions civiles estiment qu'il n'est pas possible de s'opposer à un changement d'affectation en invoquant la « destination contractuelle du lot » ou « le caractère contractuel obligatoire » de son affectation ^{1491314452285}, même dans les rares cas où la destination des lots privatifs a une nature contractuelle ^{1496864882613}, sous la condition du respect de la destination de l'immeuble et des droits des autres copropriétaires.

Ainsi, encore récemment, dans un cas où la destination contractuelle des lots privatifs s'opposait à une clause du règlement de copropriété plus libérale quant à la destination de l'immeuble, la Cour de cassation a cherché quelle était la véritable intention des rédacteurs du règlement ^{1515532851775}.

De fait, il existe une hiérarchie des contrôles. Il convient de constater d'abord que le changement d'affectation demandé par un copropriétaire est compatible avec la destination de l'immeuble. Ensuite, le cas échéant, il reste à vérifier qu'il ne porte pas atteinte aux droits des autres copropriétaires ^{1491303851184}. La destination du lot de copropriété s'efface devant la destination supérieure de l'immeuble, dont elle est pourtant une composante.

– La notion de référence : la destination de l'immeuble. – Le changement d'affectation d'un lot ne pose pas de difficulté particulière en présence d'une clause de destination élargie. La multifonctionnalité étant déjà née lors de la construction, le changement est autorisé sauf interdiction spécifique.

Les situations les plus sensibles se rencontrent lors de l'analyse des clauses de destination figurant dans les règlements de copropriété plus anciens. En règle générale, la jurisprudence est d'autant plus tolérante que l'affectation provenant du changement est moins nuisible pour les droits des copropriétaires ^{1489921224040}.

– L'évolution de la destination. – Dans un contexte de ville en mutation, la destination d'un immeuble n'est pas figée. Elle évolue dans le temps ^{1497199208085} : « La particularité majeure de la destination de l'immeuble est de changer, à la fois d'un immeuble à l'autre et, pour chaque immeuble, d'une époque à l'autre, mais aussi pour chaque immeuble à un même moment, selon la question posée » ^{1488631163882}. En théorie, les modifications de l'environnement de l'immeuble et du statut social de ses occupants sont autant de facteurs d'une possible évolution de sa destination ^{1491140175674}.

En pratique, les exemples jurisprudentiels s'appuyant sur l'évolution des facteurs environnementaux pour autoriser un changement d'affectation sont peu nombreux ^{1491304199448}.

À ce jour, la destination contractuelle n'est pas fragilisée par les facteurs évolutifs. Il est encore illusoire d'imaginer que la transformation d'un lot soit autorisée au regard de la simple évolution de l'environnement de l'immeuble. La prévisibilité contractuelle reste la règle.

Dans les villes de demain, une rédaction souple de la clause de destination est un bon point de départ. Toutefois, pour lutter contre l'immobilisme de certains copropriétaires, la question des règles de majorité mérite également d'être posée.

– Changement d'affectation et travaux. – Le changement d'affectation est libre lorsqu'il est conforme à la destination de l'immeuble et aux droits des copropriétaires. Sa liberté est totale s'il n'entraîne pas de travaux affectant les parties communes ou l'aspect extérieur de l'immeuble. À défaut, l'accord des copropriétaires est obligatoire, à la majorité des voix de tous les copropriétaires présents, représentés ou absents lors de l'assemblée générale ^{1491657510445}. L'impossibilité d'autoriser à l'avance les travaux affectant les parties communes impose au copropriétaire de se soumettre au vote de l'assemblée générale ^{1491660811889}. Ainsi, avec de tels travaux, les copropriétaires bénéficient indirectement d'un droit de regard sur le changement d'affectation, fût-il autorisé par la destination générale de l'immeuble. L'assemblée statue sur l'approbation de toutes les conséquences induites par un changement de destination. Il est notamment prévu par la loi que la répartition des charges entraînées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun puisse être modifiée, en fonction de l'évolution que ce changement d'affectation fait peser sur leur utilité ^{1492256033580}. En revanche, les charges relatives à la conservation, l'entretien et l'administration des parties communes ne sont pas impactées, étant calculées proportionnellement aux valeurs relatives des parties privatives comprises dans les lots sans que l'usage de ces lots ait une influence sur ces valeurs ^{1494783960180}.

Certains règlements de copropriété contiennent des clauses dénommées « aggravation de charges », prévoyant une majoration des dépenses relatives aux services collectifs et équipements communs à l'occasion d'un changement de destination. La difficulté pratique réside dans la détermination du pourcentage exact d'augmentation. Par exemple, une clause prévoyant le doublement des charges a été jugée illicite ^{1492416149490}. À l'inverse, une majoration de 25 % pour une profession libérale exerçant dans un local d'habitation en étage peut s'avérer insuffisante au regard de l'utilisation intensive de l'ascenseur.

La modification de la répartition des charges nécessite en principe l'unanimité des copropriétaires. En cas de désaccord, le tribunal de grande instance fixe la nouvelle répartition ^{1494784578773}.

– Unanimité et multifonctionnalité : compatibilité ? – Un changement d'affectation contraire à la destination de l'immeuble requiert l'accord unanime des copropriétaires ^{1489948844461}. Ainsi, plus le nombre de copropriétaires est important, plus le risque de blocage augmente. Par ailleurs, il n'est pas possible de déroger à cette règle par une disposition spécifique du règlement de copropriété.

Cependant, des impératifs de densification urbaine ont déjà conduit le législateur à abaisser les règles de majorité ^{1497199251359}ou à limiter les droits des copropriétaires ^{1496600667698}. La promotion de la multifonctionnalité invite aujourd'hui à adoucir la règle de l'unanimité en cas de changement d'affectation d'un lot, même contraire à la destination contractuelle de l'immeuble.