Les parties communes spéciales

– L'intérêt des parties communes spéciales. – L'indépendance est un critère important pour le professionnel. Sur un plan purement pratique, un accès distinct à son local, tant pour lui que pour ses clients, est souvent un facteur déterminant de son choix d'acquérir ou de prendre à bail un bien. Il se traduit par une exclusion de certains postes de charges en fonction de la configuration de l'immeuble et de la localisation des lots. L'indépendance juridique et financière totale n'étant a priori pas possible en copropriété, la création de parties communes spéciales limite la portée des contraintes. Elle est la traduction la plus fine de la gestion du lot et des équipements dans l'immeuble.

– Le fondement juridique des parties communes spéciales. – Les parties des bâtiments et terrains affectés à l'usage ou à l'utilité des copropriétaires sont des parties communes ^{1491317024678}. Elles appartiennent indivisément aux copropriétaires concernés ^{1491317138152}. Il est possible d'affecter des parties communes à l'usage de certains copropriétaires déterminés lorsque les autres n'y ont pas accès. Il s'agit alors de parties communes spéciales.

– Parties communes spéciales – charges spéciales. – La création de parties communes spéciales entraîne la création de charges spéciales même dans le silence du règlement de copropriété ^{1490194703901}, la spécialisation des parties communes se traduisant impérativement par la spécialisation des charges ^{1490195343075}. Cette règle découle de ce que les copropriétaires participent aux dépenses engendrées par les services collectifs et les éléments d'équipement commun en fonction de leur utilité pour chaque lot ^{1491748050506}. Par exemple, le classement d'un escalier en partie commune spéciale aux lots situés dans les étages dispense le local du rez-de-chaussée de participer aux dépenses liées à son entretien.

– Parties communes spéciales – décisions spéciales. – Le nombre de voix susceptibles d'être exprimées lors des votes en assemblée générale des copropriétaires est réparti en fonction des quotes-parts de parties communes attachées à chaque lot privatif ^{1491141952936}, et pour chaque poste de charges prévu par le règlement de copropriété. Ainsi, les tantièmes de parties communes spéciales déterminent la répartition des voix pour les décisions relatives aux parties de l'immeuble concernées ^{1490196001031}. Lorsque le règlement de copropriété le prévoit, ces décisions sont valablement prises lors de la tenue d'assemblées générales réservées aux copropriétaires disposant de quotes-parts de parties communes spéciales ^{1491749169116}. Ce dispositif favorise ainsi la multifonctionnalité en permettant le cloisonnement de certaines décisions à des parties spécifiques de l'immeuble en copropriété.

Le règlement de copropriété s'adapte aux spécificités de chaque immeuble. Le macro-lot est une autre solution permettant d'augmenter l'indépendance des copropriétaires.