La naissance de la multifonctionnalité : une mixité ab initio

La naissance de la multifonctionnalité : une mixité ab initio

– La reconnaissance juridique. – Depuis peu, le règlement du plan local d'urbanisme permet d'imposer une mixité de destinations dans une construction (C. urb., art. R. 151-45) 1491302668139. Ainsi, au fur et à mesure, la multifonctionnalité s'impose dans les politiques locales. Les opérateurs en prennent la mesure et commencent à s'adapter à cette demande.
La ville compacte dispose de réserves foncières au service de la multifonctionnalité (V. n° ). Deux hypothèses se rencontrent principalement : la construction après démolition et l'aménagement d'une zone spécifique, comme une ZAC. Des enjeux supérieurs aux contraintes incitent à la construction d'immeubles multifonctionnels (§ I), soumis à un statut juridique organisant leur propriété (§ II).

La multifonctionnalité : des enjeux plus forts que les contraintes

– Les immeubles monofonctionnels, symboles du court-termisme. – Les immeubles monofonctionnels sont plus simples à commercialiser et à édifier que les immeubles multifonctionnels. Ainsi, malgré l'élan des collectivités, les acteurs de la construction n'intègrent pas systématiquement la multifonctionnalité à leurs projets.
Combien de temps encore le « court-termisme » va-t-il régner ?
– La construction de la ville. – Construire, c'est fabriquer la ville. En produisant la multifonctionnalité, les promoteurs participent à la satisfaction des besoins de proximité des habitants et contribuent à réduire la partition entre les villes « dortoir » et les villes « travail » 1489416692176. En effet, grâce au mélange des fonctions, les gens se croisent, les plages horaires se chevauchent, un immeuble vit. L'un des enjeux du Grand Paris est précisément l'apport de mixité fonctionnelle en dehors du centre historique. À ce titre, l'aménagement multifonctionnel des gares est criant 1492354739088.
Communiquer sur la proximité est un atout permettant aux promoteurs de valoriser leurs projets 1489423555469.

La mobilité pédestre à New York

Le site internet new-yorkais « Walkscore » permet d'afficher un taux d'activités (restaurants, écoles, parcs, etc.) accessibles à un usager sans prendre sa voiture ou les transports en commun. En fonction de l'implantation de son habitation, le site attribue une note de mobilité pédestre : le Walk Score (indice de « marchabilité »). Par exemple, si le taux est compris entre 90 et 100, l'utilisateur se trouve dans une zone Walker's Paradise. À l'inverse, de 0 à 25, la marche à pied ne s'effectue que du domicile à la voiture.
– Généraliste ou spécialiste ? – La construction d'un immeuble multifonctionnel implique la maîtrise des spécificités afférentes à chaque fonction. L'immeuble étant plus complexe, la demande de services plus diversifiée, les compétences des promoteurs se multiplient. À l'image des professionnels du droit, la spécialisation est nécessaire pour dénouer les difficultés et assimiler l'inflation normative 1489480534770. La multifonctionnalité est-elle pour autant réservée aux opérateurs les plus structurés ? Un rapport paru en avril 2013 démontre que la multifonctionnalité est un enjeu compris de l'ensemble des acteurs de la construction, mais nécessitant soit une taille critique, soit un recours à la co-promotion pour réunir les compétences nécessaires 1491302794611. Les questions relatives à la réglementation et à la rentabilité sont sous-jacentes.
– Le mille-feuille réglementaire. – Il a déjà été indiqué que le mille-feuille réglementaire est indigeste (V. n° ). Il ne s'agit pas ici de détailler l'ensemble des règles s'appliquant différemment selon l'usage du bâtiment 1491127299184, mais d'attirer l'attention sur les contraintes engendrées par la coexistence des fonctions dans un même immeuble. Par exemple, les normes de sécurité incendie s'appliquent différemment pour quatre types de bâtiments : les établissements recevant du public (ERP), les immeubles de grande hauteur (IGH), les établissements recevant des travailleurs (ERT) et les bâtiments d'habitation.
Un immeuble d'habitation est considéré comme un immeuble de grande hauteur si le plancher bas du dernier niveau est situé à plus de cinquante mètres du sol (CCH, art. R. 122-2). Pour un immeuble de bureau, le seuil est abaissé à vingt-huit mètres (CCH, art. R. 122-2). La qualification d'immeuble de grande hauteur entraîne une réglementation plus contraignante, applicable dès le choix de l'emplacement 1491127376061, durant la conception 1491127406622, et postérieurement à la livraison 1491127443453.
Lorsqu'un bâtiment concilie habitation et bureau, le seuil retenu est de vingt-huit mètres. Ainsi, les règles ne favorisent en rien la multifonctionnalité, bien au contraire.
Pour échapper à ces normes, le promoteur peut concevoir l'immeuble différemment, en prévoyant des accès distincts aux différentes fonctions. Ainsi, la partie « bureaux » est édifiée jusqu'à vingt-huit mètres et surmontée d'étages à usage d'habitation sans application de la législation spécifique des IGH, dès lors que les accès à chacune de ces parties d'immeuble sont indépendants.
Mais la solution retenue entraîne toujours un surcoût. Cet exemple est symptomatique de la contradiction entre les objectifs à atteindre et les normes applicables. Un effort de simplification et d'uniformisation est indispensable pour encourager la multifonctionnalité et la rendre accessible à tous.
– La rentabilité et la commercialisation. – Pour un promoteur, mixer les fonctions dans un immeuble réduit la rentabilité de l'opération, la construction de logements étant plus avantageuse économiquement. L'équilibre financier d'une construction mixte exige une augmentation de la densité. Ainsi, la solution réside dans l'augmentation des surfaces à construire, étant entendu que dans un souci de lutte contre l'étalement urbain, les mètres carrés se gagnent idéalement en hauteur.
En 2016, 119 000 logements neufs ont été mis en vente, soit 16,1 % de plus qu'en 2015 1489846909970. Aucune statistique n'indique le nombre de logements commercialisés dans des immeubles multifonctionnels. Depuis la loi Malraux en 1962 jusqu'à la loi Pinel prolongée en 2018, la production de logements neufs a toujours été encouragée par des systèmes de défiscalisation, contrairement aux autres usages. Pour favoriser la multifonctionnalité, l'élargissement du dispositif d'incitation fiscale paraît approprié. Le maintien de la mixité des fonctions dans le temps déterminerait par exemple un pourcentage de réduction d'impôt pour l'investisseur.

Le statut juridique applicable à l'immeuble

L'immeuble est le plus souvent divisé en lots appartenant à différents propriétaires. Le statut de la copropriété a vocation à s'appliquer a priori (A). Par dérogation, les règles de la volumétrie s'y substituent parfois (B).

Le régime de la copropriété : statut de principe

– Rappel basique. – La copropriété régit les immeubles bâtis dont la propriété est répartie entre plusieurs personnes par lots, comprenant chacun une partie privative et une quote-part de parties communes 1497197926187. Le statut juridique de l'immeuble divisé a fait l'objet d'analyses détaillées 1491895149770. Deux notions liées au statut de la copropriété favorisent ou freinent particulièrement la multifonctionnalité : la destination de l'immeuble et la recherche d'autonomie du propriétaire.
– La destination de l'immeuble. – Le règlement de copropriété s'appuie sur la notion de destination s'agissant à la fois de l'immeuble et des parties privatives.
La destination de l'immeuble n'est pas définie par la loi 1491234175749. L'exposé des motifs du projet de la loi du 10 juillet 1965 précise qu'il s'agit de l'ensemble des conditions en vue desquelles un copropriétaire a acquis son lot, compte tenu de divers éléments, notamment de l'ensemble des clauses des documents contractuels, du caractère physique de la destination de l'immeuble, ainsi que de la situation sociale de ses occupants. Ainsi, les copropriétaires adhérant à une clause d'habitation bourgeoise exclusive sont présumés n'accepter que la seule destination d'habitation, à l'exclusion notamment des activités professionnelles ou commerciales.
En pratique, les contours de cette notion sont vagues 1491234554985. Ils résultent principalement de décisions judiciaires relatives à des changements d'affectation de lots privatifs.
Pour les immeubles neufs, la rédaction d'une clause de destination multiple ne pose pas de difficultés. Il convient néanmoins d'être précis, l'adhésion des futurs acquéreurs dépendant potentiellement de la destination retenue.
La recherche d'un équilibre entre l'étendue de la destination et les aspirations des copropriétaires guide la rédaction de la clause de destination.
Selon que le rédacteur souhaite pour l'ensemble immobilier une destination large et évolutive ou au contraire impérative et limitant l'usage des lots, il indique dans le règlement de copropriété que l'immeuble « peut recevoir » ou « est destiné à recevoir » telle ou telle affectation 1486806544834.
L'indication des différentes destinations autorisées favorise les changements. À l'inverse, la clause précisant que l'immeuble est destiné à l'habitation, à l'exception du local professionnel situé au rez-de-chaussée, ne permet pas le changement d'affectation de ce lot en habitation sans autorisation. En effet, cette modification est contraire à la destination de l'immeuble 1489914556524.

Proposition de clause de destination de l'immeuble favorisant la multifonctionnalité

L'immeuble peut être destiné à l'usage mixte d'habitation, professionnel, commercial, artisanal, associatif, agricole et d'activités de service sur l'ensemble du bâtiment.

Le niveau de sous-sol est destiné exclusivement à un usage de stationnement.

De façon générale, aucun copropriétaire ou occupant ne peut occasionner le moindre trouble de jouissance diurne ou nocturne par le bruit, les trépidations, les odeurs, la chaleur, les radiations ou toute autre cause.

Les locaux dont l'affectation est modifiée doivent être pourvus d'installations de nature à supprimer les éventuelles nuisances inhérentes à leur nouvel usage, notamment en ce qui concerne leur isolation phonique et olfactive, et bénéficier des autorisations administratives nécessaires.

– Les clauses d'exclusion d'activités. – La destination multiple d'un immeuble n'interdit pas d'exclure expressément certaines activités ou professions. Les interdictions généralessont néanmoins à proscrire. Par exemple, la clause prévoyant l'exclusion de « toute activité bruyante ou malodorante » n'empêche pas l'ouverture d'un restaurant. En effet, les nuisances doivent être avérées et non hypothétiques. À cet égard, l'activité de restauration non interdite n'est pas forcément une « activité exhalant de mauvaises odeurs » 1491235291913. En revanche, lorsque les nuisances sont avérées, les copropriétaires ne sont pas tenus d'accepter les propositions du commerçant visant à y remédier 1491239690574.
Seule une décision de l'assemblée générale des copropriétaires permet d'ajouter ou de supprimer une interdiction à cette liste a posteriori. L'unanimité est requise, une telle décision constituant une atteinte aux modalités de jouissance des parties privatives 1489921933778.

Proposition de clause d'exclusion d'activités

Les activités suivantes sont interdites :

– Clause de non-concurrence. – Les clauses d'un règlement de copropriété visant à restreindre la concurrence sont réputées non écrites, contraires aux dispositions d'ordre public du statut 1491324659165. À ce titre, il a été jugé qu'une clause de non-concurrence était étrangère à la destination de l'immeuble, son unique but étant de préserver des intérêts individuels et non collectifs 1489930571129. La multifonctionnalité est une donnée supérieure, un intérêt collectif.
Les clauses de non-concurrence insérées dans les actes de vente sont analysées différemment. Elles sont valables au motif qu'elles régissent des relations contractuelles indépendantes du document fondateur de la copropriété. Pour autant le renvoi dans un acte de vente à la clause de non-concurrence réputée non écrite d'un règlement de copropriété ne produit de facto aucun effet 1489931373405.
– La destination des parties privatives. – La destination des parties privatives est déterminée dans le respect de la destination de l'immeuble 1491808636271, le plus souvent au moyen d'un état descriptif de division (EDD) décrivant pour les besoins de la publicité foncière, et de manière plus ou moins détaillée, l'affectation de chaque lot principal ou accessoire (greniers, caves, etc).
A priori, la destination donnée à chaque lot de copropriété n'a pas de valeur contractuelle, sauf à ce que le règlement de copropriété ait expressément donné à l'état descriptif de division la force du contrat, dont il est privé par essence 1515529494812ou que cette destination découle du règlement de copropriété lui-même 1515530112120.
– Le GRECCO. – Connu sous la dénomination de GRECCO, un groupe de recherche en copropriété composé de praticiens et d'universitaires a très récemment élaboré un avant-projet de réforme de la loi du 10 juillet 1965 1515361890336. Ce travail ambitionne de moderniser et de simplifier la loi constituant le socle juridique de la copropriété. Nécessité faisant loi, il fait écho des difficultés d'application actuelle de la loi de 1965 au regard des évolutions sociologiques. Aujourd'hui, le nombre de lots soumis au régime de la copropriété ne cesse de croître au sein d'immeubles ou de groupes d'immeubles de plus en plus importants 1515362951884, comprenant le plus souvent des lots à usage autre que d'habitation.
Cette proposition de réforme vise en conséquence à faciliter la prise de décisions collectives à l'heure d'un fort absentéisme et de divergences d'intérêts lors des assemblées générales 1515362291973.
Pour les grandes copropriétés comprenant plus de 100 lots principaux à destination éventuellement mixte et pour les copropriétés à destination autre que d'habitation, un conseil d'administration composé de copropriétaires élus par l'assemblée générale prendrait seul les décisions relevant de la majorité simple, les décisions nécessitant la majorité absolue impliquant une délégation spécifique. L'assemblée générale aurait donc un rôle électif, mais conserverait ses attributions régaliennes pour les seules décisions relevant de la double majorité, ainsi que pour l'approbation des comptes.
Cette réforme est attendue et aurait sans doute un impact fort sur la multifonctionnalité, les textes actuels n'en favorisant pas le développement au sein des immeubles collectifs.

Le statut alternatif : la volumétrie

– Différences copropriété/volumétrie. –  La volumétrie, analysée comme « un démembrement du droit de propriété réalisant une dissociation de la propriété du dessus et du dessous » 1515188655474a été mise en œuvre par la pratique après que la copropriété eût démontré qu'elle n'était pas adaptée à toutes les situations, notamment aux opérations d'urbanisme complexes 1515188728653. La copropriété et la volumétrie partagent le même objectif : procéder à la division d'un immeuble ou d'un ensemble immobilier, le plus souvent de manière verticale. Les bâtiments deviennent ainsi collectifs dans leur utilisation, mais divisés en lots de nature différente selon le régime juridique retenu.
Le lot de copropriété comporte une quote-part des parties communes de l'immeuble complétant la propriété exclusive des parties privatives. Une « indivision forcée » existe entre les copropriétaires. Ainsi, légalement, le régime de la copropriété s'applique à une situation précise : la division d'un immeuble par lots, comportant pour chacun d'eux des parties privatives et des parties communes 1494684071698. À défaut d'une telle division, la loi n'est pas impérative.
Le volume est constitué d'une seule propriété privative portant sur une partie de l'immeuble. La volumétrie permet de diviser un immeuble sans créer de parties communes, le sol et le toit étant inclus dans des volumes 1491924056166. L'énonciation légale des parties communes n'étant pas d'ordre public, certaines parties d'immeubles peuvent être privatives en vertu d'un titre 1490025951866. C'est notamment le cas du sol et de la toiture de l'immeuble 1491977709918.
L'individualisation de la propriété exprimée par le volume évite l'application des règles de l'indivision. Cette indépendance juridique est recherchée par certains propriétaires. Ainsi, la réalisation de travaux dans un volume est possible sans l'accord des « covolumiers », quand bien même l'aspect extérieur de l'immeuble est modifié. Cet exemple démontre le réel avantage pratique de la volumétrie sur la copropriété.
L'encadrement légal de la copropriété fait place à une totale liberté contractuelle dans la volumétrie. Le travail des praticiens consiste à l'organiser le plus finement possible à travers l'état descriptif de division volumétrique, les statuts de l'organe de gestion et le cahier des charges créant les servitudes.
L'incompatibilité des règles de la copropriété avec celles de la domanialité publique justifie pleinement l'application de la volumétrie, notamment dans les cas complexes de centres commerciaux édifiés dans une gare et dans des stations de métro 1491913840163. En revanche, ce statut alternatif s'applique difficilement pour les opérations comprenant un immeuble unique, même destiné à recevoir des affectations différentes. Le choix n'est a priori pas libre puisque le statut de la copropriété s'applique impérativement dans certains cas 1491914157662, mais par défaut dans d'autres 1491914430553. Dit autrement, la copropriété est la règle, la division en volumes l'exception devant impérativement être justifiée 1491914762041. Le 112e Congrès des notaires de France l'a fort bien expliqué dans un tableau renvoyant au caractère impératif ou supplétif de la copropriété 1515188939503.
– Les déficiences textuelles. –  La volumétrie n'a longtemps eu aucune référence textuelle. En dépit de cette absence d'adoubement législatif, elle a pourtant été reconnue par la justice comme une alternative à la copropriété. Libérale en la matière, la jurisprudence a retenu la volonté du propriétaire d'écarter le statut de la copropriété en relevant l'absence de parties communes attribuées indivisément. La Cour de cassation a ainsi exclu l'application du statut de la copropriété dans le cadre d'une division d'un immeuble par niveaux, en raison de l'absence d'attributions de quote-part de parties communes dans son titre constitutif 1491926509188. Cette décision confirmait un arrêt précédent 1491927025095, validant la division en volumes d'un immeuble de quatre étages ne comportant que des parties privatives.
– ALUR restreinte. –  La première reconnaissance de la volumétrie par la loi s'est faite a minima. Plutôt que de valider positivement un statut largement employé par la pratique, mais également analysé en profondeur par les auteurs 1515189773105, la loi ALUR 1515189817721s'est contentée de permettre la scission d'une copropriété en volumes, en modifiant l'article 28 de la loi de 1965 sur la copropriété.
Dans le fond, l'ouverture que la loi ALUR fait à la volumétrie apparaît comme une restriction à l'égard des avancées de la pratique et de la jurisprudence. Elle valide les volumes pour la division « d'un ensemble immobilier complexe comportant soit plusieurs bâtiments distincts sur dalle, soit plusieurs entités homogènes affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion autonome » (art. 28). Surtout, elle interdit fermement l'emploi de cette procédure « pour la division en volumes d'un bâtiment unique » 1515189937544. Il s'agit là d'un retour en arrière par rapport à ce que le notariat mettait en place sans difficultés pratiques retentissantes.
Ainsi, la loi réussit l'exploit de ne pas apporter une reconnaissance à la volumétrie envisagée ab initio 1515191472054tout en en réduisant de facto la portée. En effet, l'application dès l'origine du statut de la volumétrie ne paraît plus possible pour un bâtiment unique, fût-il hétérogène, comme l'a fort bien démontré le 112e Congrès des notaires de France 1515191521693.
– Un monde moderne. –  « La volumétrie a été développée par les praticiens pour s'adapter aux ensembles immobiliers complexes, et notamment pour permettre la réalisation d'opérations d'urbanisme "modernes" » 1515191763883. Ainsi, les volumes répondent à une véritable attente de la pratique, notamment dans les immeubles multifonctionnels. Ils séduisent plus facilement les acquéreurs amenés à y exercer des activités professionnelles ou commerciales. L'indépendance et la souplesse de gestion sont des critères importants dans le choix de l'investisseur.
En général, réduire le champ d'action de la volumétrie nous semble aller à rebours de l'air du temps, y compris dans les bâtiments uniques où le statut de la copropriété devrait pouvoir être écarté dès lors que la sécurité des propriétaires serait assurée par le contrat. Cette exigence nous paraît d'autant plus forte pour les immeubles multifonctionnels.
La diversité des affectations des locaux dans un immeuble multifonctionnel est un critère justifiant pleinement la division en volumes. Écarter dans cette hypothèse le statut de la copropriété ne constitue pas un dévoiement, mais satisfait une logique de bonne articulation des différents usages au sein d'un même immeuble, dès lors que les documents contractuels encadrent la définition des équipements communs et leur gestion et assurent la protection légitime des propriétaires.
Le développement de la mixité fonctionnelle nécessite un assouplissement des conditions d'application de la division en volumes.
– Le statut de la copropriété, historiquement protecteur du logement. – Dans l'ère moderne, la question des logements a toujours été sensible au point de justifier des règles particulières de protection de leurs acquéreurs ou possesseurs. Le secteur protégé des ventes d'immeuble à construire en est une illustration. Le statut de la copropriété en est une autre. En effet, même s'il n'est pas limité aux seuls immeubles d'habitation, ce statut de la copropriété a été créé en 1965 pour protéger en priorité le secteur du logement. De nos jours, il y trouve toujours son champ d'application principal. En 2013, il régissait près de 28 % des logements en France, soit plus de neuf millions 1492001811409. Au même titre que nombre de règles impératives dans le secteur protégé de l'habitation ne le sont pas en dehors de cet usage pour la vente en l'état futur d'achèvement, il ne paraît pas incongru d'envisager d'alléger l'application de la copropriété pour les lots affectés à un usage autre que le logement.
A minima une division primaire s'opérerait en volumes pour dissocier les logements et les autres locaux. À l'intérieur du volume « logements », une division secondaire instituerait le régime de la copropriété. Il y aurait ainsi coexistence des divisions.