La multifonctionnalité : des enjeux plus forts que les contraintes

– Les immeubles monofonctionnels, symboles du court-termisme. – Les immeubles monofonctionnels sont plus simples à commercialiser et à édifier que les immeubles multifonctionnels. Ainsi, malgré l'élan des collectivités, les acteurs de la construction n'intègrent pas systématiquement la multifonctionnalité à leurs projets.

Combien de temps encore le « court-termisme » va-t-il régner ?

– La construction de la ville. – Construire, c'est fabriquer la ville. En produisant la multifonctionnalité, les promoteurs participent à la satisfaction des besoins de proximité des habitants et contribuent à réduire la partition entre les villes « dortoir » et les villes « travail » ^{1489416692176}. En effet, grâce au mélange des fonctions, les gens se croisent, les plages horaires se chevauchent, un immeuble vit. L'un des enjeux du Grand Paris est précisément l'apport de mixité fonctionnelle en dehors du centre historique. À ce titre, l'aménagement multifonctionnel des gares est criant ^{1492354739088}.

Communiquer sur la proximité est un atout permettant aux promoteurs de valoriser leurs projets ^{1489423555469}.

– Généraliste ou spécialiste ? – La construction d'un immeuble multifonctionnel implique la maîtrise des spécificités afférentes à chaque fonction. L'immeuble étant plus complexe, la demande de services plus diversifiée, les compétences des promoteurs se multiplient. À l'image des professionnels du droit, la spécialisation est nécessaire pour dénouer les difficultés et assimiler l'inflation normative ^{1489480534770}. La multifonctionnalité est-elle pour autant réservée aux opérateurs les plus structurés ? Un rapport paru en avril 2013 démontre que la multifonctionnalité est un enjeu compris de l'ensemble des acteurs de la construction, mais nécessitant soit une taille critique, soit un recours à la co-promotion pour réunir les compétences nécessaires ^{1491302794611}. Les questions relatives à la réglementation et à la rentabilité sont sous-jacentes.

– Le mille-feuille réglementaire. – Il a déjà été indiqué que le mille-feuille réglementaire est indigeste (V. n° ). Il ne s'agit pas ici de détailler l'ensemble des règles s'appliquant différemment selon l'usage du bâtiment ^{1491127299184}, mais d'attirer l'attention sur les contraintes engendrées par la coexistence des fonctions dans un même immeuble. Par exemple, les normes de sécurité incendie s'appliquent différemment pour quatre types de bâtiments : les établissements recevant du public (ERP), les immeubles de grande hauteur (IGH), les établissements recevant des travailleurs (ERT) et les bâtiments d'habitation.

Un immeuble d'habitation est considéré comme un immeuble de grande hauteur si le plancher bas du dernier niveau est situé à plus de cinquante mètres du sol (CCH, art. R. 122-2). Pour un immeuble de bureau, le seuil est abaissé à vingt-huit mètres (CCH, art. R. 122-2). La qualification d'immeuble de grande hauteur entraîne une réglementation plus contraignante, applicable dès le choix de l'emplacement ^{1491127376061}, durant la conception ^{1491127406622}, et postérieurement à la livraison ^{1491127443453}.

Lorsqu'un bâtiment concilie habitation et bureau, le seuil retenu est de vingt-huit mètres. Ainsi, les règles ne favorisent en rien la multifonctionnalité, bien au contraire.

Pour échapper à ces normes, le promoteur peut concevoir l'immeuble différemment, en prévoyant des accès distincts aux différentes fonctions. Ainsi, la partie « bureaux » est édifiée jusqu'à vingt-huit mètres et surmontée d'étages à usage d'habitation sans application de la législation spécifique des IGH, dès lors que les accès à chacune de ces parties d'immeuble sont indépendants.

Mais la solution retenue entraîne toujours un surcoût. Cet exemple est symptomatique de la contradiction entre les objectifs à atteindre et les normes applicables. Un effort de simplification et d'uniformisation est indispensable pour encourager la multifonctionnalité et la rendre accessible à tous.

– La rentabilité et la commercialisation. – Pour un promoteur, mixer les fonctions dans un immeuble réduit la rentabilité de l'opération, la construction de logements étant plus avantageuse économiquement. L'équilibre financier d'une construction mixte exige une augmentation de la densité. Ainsi, la solution réside dans l'augmentation des surfaces à construire, étant entendu que dans un souci de lutte contre l'étalement urbain, les mètres carrés se gagnent idéalement en hauteur.

En 2016, 119 000 logements neufs ont été mis en vente, soit 16,1 % de plus qu'en 2015 ^{1489846909970}. Aucune statistique n'indique le nombre de logements commercialisés dans des immeubles multifonctionnels. Depuis la loi Malraux en 1962 jusqu'à la loi Pinel prolongée en 2018, la production de logements neufs a toujours été encouragée par des systèmes de défiscalisation, contrairement aux autres usages. Pour favoriser la multifonctionnalité, l'élargissement du dispositif d'incitation fiscale paraît approprié. Le maintien de la mixité des fonctions dans le temps déterminerait par exemple un pourcentage de réduction d'impôt pour l'investisseur.