Le respect des règles d'urbanisme et de protection de l'habitation

Le changement d'affectation d'un lot ne doit pas seulement respecter les règles contractuelles instaurées de manière particulière par chaque règlement de copropriété. Il est également soumis au respect des réglementations applicables à tous les biens immobiliers ^{1491729856272}. Ces règles concourent à la protection de la destination d'habitation (A) ou relèvent classiquement du droit de l'urbanisme (B).

Le changement d'affectation d'un lot à usage d'habitation

– La police de l'usage. – Dans un souci constant de lutte contre la pénurie de logements dans les zones urbaines denses, le législateur a instauré depuis longtemps un contrôle du changement d'affectation d'un lot initialement à usage d'habitation ^{1491722738340}. Ce contrôle dit « police de l'usage » correspond à l'obtention d'une autorisation administrative, longtemps délivrée par le préfet et à présent du ressort du maire.

– Un changement encadré. – Le changement total d'affectation d'un local à usage d'habitation est soumis à autorisation préalable depuis le 8 juin 1978, dans les conditions de l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation ^{1496771799930}. Cette réglementation n'a évolué qu'à la marge pendant près de vingt ans ^{1496772463618}, mais elle subit des réformes régulières depuis la fin du 20^e siècle ^{1496773225475}, le plus souvent dans le sens d'un assouplissement des règles, aujourd'hui applicables aux villes de plus de 200 000 habitants, à certains départements de la couronne parisienne, ainsi qu'aux communes volontaires (CCH, art. L. 631-9).

Dans le cadre d'un changement partiel d'affectation pour un usage mixte, l'obtention auprès de la mairie d'une autorisation préalable reste nécessaire (CCH, art. L. 631-7-2). Il existe néanmoins deux situations dans lesquelles l'usage mixte est dispensé d'autorisation :

l'absence de réception de clientèle ou de marchandise dans les étages (CCH, art. L. 631-7-3) ;
l'exercice de l'activité commerciale ou professionnelle au rez-de-chaussée (CCH, art. L. 631-7-4).

Dans ces deux hypothèses, le surplus du local réservé à l'habitation doit constituer la résidence principale de celui exerçant l'activité professionnelle ou commerciale. Cette liberté d'exercice dépasse la simple domiciliation. Elle s'inscrit ainsi dans le sens d'une évolution régulière de la législation favorisant la multifonctionnalité ^{1491663699059}.

– Le cas particulier des changements d'affectation avec travaux. – En cas de travaux, la demande de permis de construire ou la déclaration préalable vaut demande de changement d'usage (CCH, art. L. 631-8). Pour autant, cette simplification administrative n'est effective qu'au stade d'une demande unique. Les autorisations, quant à elles, restent doubles, ce qui justifie que l'autorisation de travaux obtenue précocement ne puisse être mise en œuvre qu'après l'obtention de l'autorisation de changement d'usage (C. urb., art. L. 425-9).

Le changement d'affectation d'un lot à usage professionnel en habitation ne nécessite pas d'autorisation préalable au titre du changement d'usage. Il relève de la réglementation des changements de destination.

Les règles du changement de destination

– L'autorisation d'urbanisme pour le changement de destination. – Le régime des autorisations d'urbanisme en cas de changement de destination a évolué récemment (C. urb., art. R. 151-27) ^{1496868505044}. Auparavant, il existait neuf destinations différentes ^{1496950209887}, engendrant des besoins d'autorisations pour tout changement entre elles. Dorénavant, sont soumis au régime de l'autorisation tous les changements de destinations conduisant des locaux à passer d'une des cinq catégories ci-après à une autre : exploitation agricole et forestière, habitation, commerce et activités de service, équipements d'intérêt collectif et services publics, autres activités des secteurs secondaire ou tertiaire.

Ces autorisations d'urbanisme sont les suivantes ^{1497199363960} :

un permis de construire si le changement de destination s'accompagne de travaux affectant les structures porteuses ou la façade du bâtiment (C. urb., art. R. 421-14, c) ;
une décision de non-opposition à déclaration préalable dans les autres cas (C. urb., art. R. 421-17, b).

– Les sous-destinations. – Ces cinq destinations peuvent être déclinées en vingt et une sous-destinations (C. urb., art. R. 151-28) ^{1496775761270}.

Si la destination d'un local reste identique, mais que sa sous-destination change, aucune autorisation d'urbanisme n'est nécessaire à défaut de travaux ayant pour effet de modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment. En revanche, si ces travaux sont prévus, l'obtention d'un permis de construire devient obligatoire.

– Le stationnement. – Dans la ville compacte, la gestion du stationnement est cruciale. Généralement, les règlements des plans locaux d'urbanisme imposent des obligations de création d'aires de stationnement ^{1494953233340}, et les modulent différemment selon la destination des biens.

Le législateur a dernièrement assoupli la réglementation du stationnement pour les constructions neuves ou les réhabilitations d'immeubles à usage d'habitation ^{1491733138870}. Le service instructeur peut réduire ou dispenser la création de stationnements dans plusieurs hypothèses. Par exemple, lorsque le projet est situé à moins de 500 mètres d'une station de tramway et que les capacités de stationnement existantes à proximité sont suffisantes (C. urb., art. L. 152-6). Le PLU de la ville de Nantes a déjà été adapté en ce sens ^{1491734775718}.

Dès lors que le critère principal est la qualité des dessertes du projet et l'appréciation de la capacité des stationnements existants, il n'y a pas de raison d'opérer une différence entre la construction, la rénovation et le changement d'affectation. Le changement d'affectation devrait également profiter de ces dispositions alors qu'en pratique le service instructeur exige le plus souvent la création d'une ou plusieurs places en fonction de la surface de plancher, par exemple une place pour cinquante mètres carrés.