Valoriser les immeubles à intérêt environnemental

– Plan. – La question des externalités positives et de la manière dont le droit peut les encourager est trop vaste pour l'examiner en son entier. Mais si l'on réduit l'interrogation sur le plan notarial de l'immobilier, cela amène surtout à constater que tous les biens n'ont pas une égale valeur environnementale. Parfois, bien sûr, la valeur environnementale d'un bien se traduit dans sa valeur vénale. Ainsi, un immeuble bien isolé, et bénéficiant d'un bon diagnostic de performance énergétique (DPE), est censé se vendre à un meilleur prix qu'une « passoire énergétique », toutes choses égales par ailleurs. Chose qui se vérifie en pratique, au moins dans les zones où le marché immobilier n'est pas tendu.

Mais il n'en va pas toujours ainsi. Parfois, le soin environnemental apporté à son bien n'augmente en rien la valeur vénale de l'immeuble concerné. Pour reprendre l'exemple topique déjà donné : un immeuble avec un beau jardin ne se vend pas nécessairement plus cher qu'un autre, similaire, mais qui aurait un vaste parking fonctionnel à la place du jardin. Par contre, pour les voisins, cette différence a de vraies conséquences : le voisinage de l'un est plus agréable que l'autre, au point parfois de procurer une plus-value potentielle aux biens desdits voisins. Or, la plus-value procurée au voisinage, sans compensation, est le type même de l'externalité positive.

Par principe, le droit n'indemnise pas l'auteur de l'externalité positive. Dans l'hypothèse de réaménagement d'une friche industrielle, tous les immeubles alentour en tirent avantage et voient leur valeur augmenter en proportion de la qualité de la nouvelle réalisation . L'ADEME développe d'ailleurs un calculateur numérique pour mesurer les retombées économiques, sociales et environnementales d'une telle opération de réhabilitation : « Bénéfriches ».

Pour autant, pour le portefeuille de l'aménageur, l'opération est presque toujours à perte dans l'immédiat, le montant investi étant souvent bien supérieur à la valeur vénale de l'immeuble final – raison pour laquelle ce type d'opération est le plus souvent porté par un organisme public. Il n'y a pas d'enrichissement sans cause ou d'action de in rem verso qui permette à l'aménageur de solliciter une contribution des voisins dont il améliore la situation. En 1963 fut votée une taxe de régularisation des valeurs foncières – mais elle ne fut jamais appliquée. Et la loi encadre de manière limitative les contributions qui peuvent être demandées aux bénéficiaires des autorisations d'urbanisme . Aussi, le principe implicite de la loi est que, à équipement public, argent public .

Passe encore que des projets financés par le contribuable puissent être la source d'externalités positives au profit de certains seulement, sans contrepartie. Il est totalement illusoire, en revanche, d'espérer que les acteurs privés adoptent des comportements générant des externalités positives, si, dans le même temps, cela ne satisfait pas leur intérêt propre d'une manière ou d'une autre. Si l'on se cantonne à l'observable depuis la vigie notariale, il convient de mettre en exergue trois cas importants pour l'adaptation au défi environnemental : les services environnementaux rendus par le monde agricole (§ I), l'optimisation de l' îlot urbain (§ II), le score environnemental de l'immeuble (§ III).