– Un contenu allant au-delà des obligations légales. – En ZAC, le cahier des charges est avant tout un document qui organise les relations entre l'aménageur et l'acquéreur. Il définit les conditions spéciales de la cession, et particulièrement le nombre de mètres carrés dont la construction est autorisée sur le terrain. Il peut également définir des conditions générales, reproduites à l'identique dans tous les cahiers des charges de la ZAC, telles que les prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de la réalisation de la zone.
Par conséquent, des prescriptions environnementales, architecturales et urbaines peuvent être inscrites soit dans les CCCT eux-mêmes, soit dans des documents spécifiques annexés aux CCCT. Elles restent facultatives contrairement à l'indication de la surface constructible qui elle, est obligatoire.
La pratique a ainsi créé les « cahiers des prescriptions architecturales, urbaines et paysagères » (CPAUP) et les « cahiers de prescriptions techniques et environnementales » (CPTE).
Ainsi, les cahiers des charges et leurs annexes peuvent imposer des prescriptions particulières techniques, urbanistiques, architecturales mais également en lien avec l'environnement permettant aux opérations d'aménagement de répondre aux enjeux environnementaux.
Le contenu de ces documents n'étant pas encadré par les textes, l'aménageur est libre de le fixer en fonction de la zone d'implantation du projet, des caractéristiques de l'opération, du niveau d'exigence souhaité et souvent dans une démarche concertée avec la collectivité concernée.
Il convient tout de même de préciser qu'un CCCT ne peut contenir des prescriptions qui seraient en contradiction avec les règles contenues dans le PLU de la commune. Elles peuvent être plus strictes mais ne doivent pas rentrer en opposition avec elles.
Ces exigences peuvent prendre des formes et des contenus divers :
- prescriptions visant à promouvoir et atteindre l'innovation et l'exemplarité du projet en termes de respect de l'environnement ;
- imposer certains matériaux, comme le bois certifié par un éco-label et produit localement ou des matériaux à faible énergie grise ;
- prévoir la récupération des eaux pluviales en vue d'un usage sanitaire ou pour l'arrosage, prévoir des principes de retard à l'écoulement, via des toitures végétalisées et des noues plantées ou même un niveau zéro de rejet ;
- obligations en matière de gestion des espaces verts et/ou d'entretien des plantations : interdiction d'utiliser des produits phytosanitaires, palettes végétales autorisées ou plantes invasives à éviter ;
- concernant les déchets, il est possible de mettre l'accent sur une gestion de proximité avec l'obligation de prévoir des zones pour accueillir des sites de compostage partagés ;
- imposer le respect, pour la construction des bâtiments, des normes environnementales (haute qualité environnementale [HQE]).
Elles peuvent également concerner toute la phase de chantier en imposant la limitation des nuisances induites (pollution sonore, pollution de l'air, nuisances acoustiques, émission de poussières, etc.), le tri et le réemploi des matériaux sur place.
Le CCCT peut également mentionner les modalités de mise en œuvre d'un suivi, de contrôles et de sanctions dans la réalisation de ces prescriptions.
Le contrôle de l'atteinte des objectifs environnementaux peut se traduire par la remise d'un certain nombre de documents pendant la phase de suivi du chantier par les constructeurs (différentes études [thermiques], la certification afin de contrôler l'obtention effective du label exigé), pouvant aller jusqu'à l'obtention du visa de l'aménageur pendant la phase d'esquisse.
S'agissant des sanctions en cas de non-respect des clauses, celles-ci peuvent être instituées dans le document. Il peut s'agir d'une sanction élevée, telle qu'une action en résolution de la vente qui consiste à annuler rétroactivement la vente en cas d'inexécution par l'un des contractants d'une de ses obligations.
Comme évoqué précédemment, le versement de dommages et intérêts est une solution traditionnellement retenue en réparation du non-respect des engagements contractuels.
Elle peut s'avérer compliquée à mettre en œuvre s'agissant de l'évaluation réelle du préjudice occasionné par le non-respect de prescriptions environnementales et de sa traduction financière.
Par conséquent, la liberté dans la rédaction des clauses par l'aménageur permet d'adapter le contenu des prescriptions, les modalités de contrôle et la nature des sanctions au regard du projet envisagé. La précision et l'exhaustivité dans leur rédaction permettront d'imposer des exigences environnementales fortes aux constructeurs.