Le rôle très prescriptif en matière environnementale des cahiers des charges de cessions de terrain (CCCT)

Le rôle très prescriptif en matière environnementale des cahiers des charges de cessions de terrain (CCCT)

– Le rôle prescriptif en matière environnementale du CCCT dans la ZAC. – La prise en compte de l'environnement dans les opérations d'aménagement est assez peu traitée par les textes à ce jour, mais cela n'a pas empêché les aménageurs de s'approprier cette nouvelle problématique depuis déjà une quinzaine d'années et de jouer un rôle incitatif dans la mise en œuvre de politiques de développement durable.
S'agissant plus spécifiquement des zones d'aménagement concerté (ZAC), le cahier des charges de cession de terrain (CCCT) a été mis à profit par les aménageurs afin d'imposer le respect d'obligations environnementales (prescriptions relatives aux modes constructifs, à la performance énergétique ainsi que des prescriptions environnementales) au sein de l'opération d'aménagement.
En effet, lors des ventes de terrains situés en ZAC, l'acte de vente doit être assorti d'un cahier des charges de cession de terrain, ce qui permet à l'aménageur d'imposer des prescriptions environnementales aux acquéreurs de terrains lors de la phase de commercialisation des terrains.

La nature juridique du CCCT

– Le CCCT est un document hybride, à la fois de nature contractuelle et pouvant revêtir en outre une nature réglementaire. – (Dès lors qu'il est approuvé par l'administration et qu'il a fait l'objet d'une publication) qui définit les droits et obligations des propriétaires de lots et détermine les conditions de cession de terrains dans une opération d'aménagement.
En application des dispositions de l'article L. 311-6 du Code de l'urbanisme, dès lors que ce document est approuvé et régulièrement publié, son contenu est opposable aux demandes d'autorisation d'urbanisme.
Lorsqu'il a une portée réglementaire, le non-respect de certaines des clauses du cahier des charges peut être à l'origine d'un refus de permis de construire. Toutefois, l'origine de ce refus ne concernera que le non-respect de règles du CCCT qui s'apparentent à des règles qui pourraient être présentes dans un PLU.
En tout état de cause, qu'il soit approuvé ou non, le CCCT demeure avant tout une pièce de nature contractuelle liant l'aménageur à l'acquéreur (puis les acquéreurs et ayants droit successifs le cas échéant), dans des relations bilatérales.
Ce document n'aura une portée contractuelle que s'il est annexé à l'acte de vente et que ce dernier y renvoie expressément. Ainsi, le non-respect d'obligations contractuelles pourra se traduire par des sanctions contractuelles (la solution traditionnellement retenue étant le paiement de dommages et intérêts).
Il en résulte que les prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales, quand bien même seraient-elles dépourvues de caractère réglementaire, restent opposables dans leurs relations contractuelles entre l'aménageur et l'acquéreur du lot, alors même qu'elles ne seraient pas opposables au permis de construire.
Ce document est prévu par l'article L. 311-6 du Code de l'urbanisme qui dispose que :
« Les cessions ou concessions d'usage de terrains à l'intérieur des zones d'aménagement concerté font l'objet d'un cahier des charges qui indique le nombre de mètres carrés de surface de plancher dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée ainsi que, le cas échéant, la densité minimale de constructions qui s'applique à chaque secteur et définie par le règlement en application de l'article L. 151-27. Le cahier des charges peut en outre fixer des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de la réalisation de la zone.
Le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale, dans les cas où la création de la zone relève de la compétence du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale, ou le représentant de l'État dans le département dans les autres cas, peut approuver le cahier des charges. Si le cahier des charges a été approuvé, et après qu'il a fait l'objet de mesures de publicité définies par décret, celles de ses dispositions qui sont mentionnées au premier alinéa sont opposables aux demandes d'autorisation d'urbanisme.
Le cahier des charges devient caduc à la date de la suppression de la zone. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux cahiers des charges signés avant l'entrée en vigueur de la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ».

Le contenu du CCCT

– Un contenu allant au-delà des obligations légales. – En ZAC, le cahier des charges est avant tout un document qui organise les relations entre l'aménageur et l'acquéreur. Il définit les conditions spéciales de la cession, et particulièrement le nombre de mètres carrés dont la construction est autorisée sur le terrain. Il peut également définir des conditions générales, reproduites à l'identique dans tous les cahiers des charges de la ZAC, telles que les prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de la réalisation de la zone.
Par conséquent, des prescriptions environnementales, architecturales et urbaines peuvent être inscrites soit dans les CCCT eux-mêmes, soit dans des documents spécifiques annexés aux CCCT. Elles restent facultatives contrairement à l'indication de la surface constructible qui elle, est obligatoire.
La pratique a ainsi créé les « cahiers des prescriptions architecturales, urbaines et paysagères » (CPAUP) et les « cahiers de prescriptions techniques et environnementales » (CPTE).
Ainsi, les cahiers des charges et leurs annexes peuvent imposer des prescriptions particulières techniques, urbanistiques, architecturales mais également en lien avec l'environnement permettant aux opérations d'aménagement de répondre aux enjeux environnementaux.
Le contenu de ces documents n'étant pas encadré par les textes, l'aménageur est libre de le fixer en fonction de la zone d'implantation du projet, des caractéristiques de l'opération, du niveau d'exigence souhaité et souvent dans une démarche concertée avec la collectivité concernée.
Il convient tout de même de préciser qu'un CCCT ne peut contenir des prescriptions qui seraient en contradiction avec les règles contenues dans le PLU de la commune. Elles peuvent être plus strictes mais ne doivent pas rentrer en opposition avec elles.
Ces exigences peuvent prendre des formes et des contenus divers :
  • prescriptions visant à promouvoir et atteindre l'innovation et l'exemplarité du projet en termes de respect de l'environnement ;
  • imposer certains matériaux, comme le bois certifié par un éco-label et produit localement ou des matériaux à faible énergie grise ;
  • prévoir la récupération des eaux pluviales en vue d'un usage sanitaire ou pour l'arrosage, prévoir des principes de retard à l'écoulement, via des toitures végétalisées et des noues plantées ou même un niveau zéro de rejet ;
  • obligations en matière de gestion des espaces verts et/ou d'entretien des plantations : interdiction d'utiliser des produits phytosanitaires, palettes végétales autorisées ou plantes invasives à éviter ;
  • concernant les déchets, il est possible de mettre l'accent sur une gestion de proximité avec l'obligation de prévoir des zones pour accueillir des sites de compostage partagés ;
  • imposer le respect, pour la construction des bâtiments, des normes environnementales (haute qualité environnementale [HQE]).
Elles peuvent également concerner toute la phase de chantier en imposant la limitation des nuisances induites (pollution sonore, pollution de l'air, nuisances acoustiques, émission de poussières, etc.), le tri et le réemploi des matériaux sur place.
Le CCCT peut également mentionner les modalités de mise en œuvre d'un suivi, de contrôles et de sanctions dans la réalisation de ces prescriptions.
Le contrôle de l'atteinte des objectifs environnementaux peut se traduire par la remise d'un certain nombre de documents pendant la phase de suivi du chantier par les constructeurs (différentes études [thermiques], la certification afin de contrôler l'obtention effective du label exigé), pouvant aller jusqu'à l'obtention du visa de l'aménageur pendant la phase d'esquisse.
S'agissant des sanctions en cas de non-respect des clauses, celles-ci peuvent être instituées dans le document. Il peut s'agir d'une sanction élevée, telle qu'une action en résolution de la vente qui consiste à annuler rétroactivement la vente en cas d'inexécution par l'un des contractants d'une de ses obligations.
Comme évoqué précédemment, le versement de dommages et intérêts est une solution traditionnellement retenue en réparation du non-respect des engagements contractuels.
Elle peut s'avérer compliquée à mettre en œuvre s'agissant de l'évaluation réelle du préjudice occasionné par le non-respect de prescriptions environnementales et de sa traduction financière.
Par conséquent, la liberté dans la rédaction des clauses par l'aménageur permet d'adapter le contenu des prescriptions, les modalités de contrôle et la nature des sanctions au regard du projet envisagé. La précision et l'exhaustivité dans leur rédaction permettront d'imposer des exigences environnementales fortes aux constructeurs.
– Une pratique largement développée au-delà des ZAC. – Il convient de souligner que la pratique du cahier des charges s'est développée dans des opérations d'aménagement conduites hors ZAC. Dans ce cas, ce dernier n'a qu'une portée contractuelle.