Les dérogations au PLU

– Des dérogations de plus en plus courantes notamment pour des raisons environnementales. – Par principe, les autorisations de construire doivent être conformes ou compatibles aux règles du PLU.

Par exception, il est possible que les règles et les servitudes définies par un PLU fassent l'objet d'adaptations mineures rendues nécessaires par la nature du sol, la configuration des parcelles ou le caractère des constructions avoisinantes. Elles ne peuvent faire l'objet d'aucune autre dérogation que celles prévues aux articles L. 152-3 à L. 152-6-4 et R. 152-4 à R. 152-9 du Code de l'urbanisme.

Ces dérogations sont fixées dans différents domaines, notamment en matière environnementale. Cette technique est utilisée régulièrement par le législateur dès qu'un nouveau sujet apparaît. Il faut le regretter car les textes sont peu lisibles et, en pratique, peu utilisés.

Les dérogations aux règles du PLU relatives à l'emprise au sol, à la hauteur, à l'implantation et à l'aspect extérieur pour la mise en place d'une isolation ou certains types de dispositifs

– Déroger pour améliorer la performance énergétique. – Aux termes de l'article L. 152-5 du Code de l'urbanisme, l'autorité compétente pour délivrer le permis de construire ou d'aménager ou prendre la décision sur une déclaration préalable peut, par décision motivée, déroger aux règles du PLU relatives à l'emprise au sol, à la hauteur, à l'implantation et à l'aspect extérieur des constructions afin d'autoriser :

la mise en œuvre d'une isolation en saillie des façades des constructions existantes ;
la mise en œuvre d'une isolation par surélévation des toitures des constructions existantes ;
la mise en œuvre de dispositifs de protection contre le rayonnement solaire en saillie des façades ;
l'installation d'ombrières dotées de procédés de production d'EnR situées sur des aires de stationnement (élément ajouté par la loi ELAN du 23 novembre 2018).

Les deux premiers alinéas sont applicables aux constructions achevées depuis plus de deux ans à la date de dépôt de la demande de dérogation.

En outre, les immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, aux immeubles protégés au titre des abords, aux immeubles situés dans le périmètre d'un site patrimonial ne sont pas concernés par ces possibilités de dérogation.

Les dérogations instituées par la loi Climat et Résilience

Des dérogations nombreuses

– Des dérogations multiples pour favoriser les projets exemplaires en matière environnementale. – La loi Climat et Résilience du 22 août 2021 ajoute des dérogations possibles aux PLU en matière environnementale, fixées aux articles L. 152-5-1, L. 152-5-2, L. 152-6-1 et L. 152-6-2 du Code de l'urbanisme. Nous les détaillons ci-après.

– Installation de dispositifs de végétalisation des façades et des toitures en zones urbaines et à urbaniser. – L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire et prendre la décision sur une déclaration préalable peut déroger aux règles des PLU relatives à la hauteur et à l'aspect extérieur des constructions. Ce dispositif de végétalisation est autorisé dans la limite d'un dépassement d'un mètre en tout point au-dessus de la hauteur de la construction autorisée par le règlement du PLU hors végétation et peut également être autorisé en dérogeant aux dispositions concernant les caractéristiques architecturales des façades, des toitures des constructions prévues en application de l'article R. 151-41 du Code de l'urbanisme et fixées dans le règlement du PLU.

– Constructions faisant preuve d'exemplarité environnementale. – L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire ou prendre la décision sur une déclaration préalable peut autoriser les constructions faisant preuve d'exemplarité environnementale à déroger aux règles du PLU relatives à la hauteur, afin d'éviter d'introduire une limitation du nombre d'étages par rapport à un autre type de construction. Cette dérogation est autorisée dans la limite d'un dépassement de 25 cm par niveau et d'un total de 2,5 mètres en tout point au-dessus de la hauteur de la construction autorisée par le règlement du PLU. Ce dépassement ne peut être justifié que par des contraintes techniques résultant de l'utilisation d'un mode de construction faisant preuve d'exemplarité énergétique et induisant, pour un nombre d'étages donné, une hauteur par étage plus importante que celle résultant d'autres modes de construction. Cette dérogation ne permet pas l'ajout d'un étage supplémentaire par rapport à un autre mode de construction.

– Zones d'urbanisation continue. – Dans les communes appartenant à une zone d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants figurant sur la liste prévue à l'article 232 du Code général des impôts et dans les communes de plus de 15 000 habitants en forte croissance démographique figurant sur la liste prévue à l'article L. 302-5 du Code de la construction et de l'habitation, des dérogations au règlement du PLU peuvent être autorisées.

En tenant compte de la nature du projet et de la zone d'implantation, l'autorité compétente pour autoriser le permis peut : « 6° Autoriser une dérogation supplémentaire de 15 % des règles relatives au gabarit pour les constructions contribuant à la qualité du cadre de vie, par la création d'espaces extérieurs en continuité des habitations, assurant un équilibre entre les espaces construits et les espaces libres. Cette dérogation supplémentaire ne peut concourir à excéder 50 % de dépassement au total ». Les projets soumis à autorisation de construire bénéficiant de la dérogation susmentionnée et dont la réalisation présente un intérêt public du point de vue de la qualité ainsi que de l'innovation ou de la création architecturale peuvent obtenir une dérogation supplémentaire – dans la limite de 5 % – aux règles relatives au gabarit et à la surface constructible.

– Friches. – Lors de travaux réalisés sur une friche (au sens de l'article L. 111-26 du Code de l'urbanisme), l'autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut autoriser à déroger aux règles relatives au gabarit, dans la limite d'une majoration de 30 % de ces règles, et aux obligations en matière de stationnement, lorsque ces constructions ou travaux visent à permettre le réemploi de ladite friche.

– Opérations de revitalisation de territoire. – Dans le périmètre d'intervention des opérations de revitalisation du territoire, des dérogations peuvent être autorisées pour contribuer à la revitalisation du territoire, faciliter le recyclage et la transformation des zones déjà urbanisées et lutter contre la consommation des ENAF. L'autorité compétente pour délivrer le permis de construire peut : « 5° Autoriser une dérogation supplémentaire de 15 % des règles relatives au gabarit pour les constructions contribuant à la qualité du cadre de vie, par la création d'espaces extérieurs en continuité des habitations, assurant un équilibre entre les espaces construits et les espaces libres. Cette dérogation supplémentaire ne peut concourir à excéder 50 % de dépassement au total ».

La question du cumul des dérogations

– Le cumul de dérogations est-il possible ? – Toutefois, la multiplication des dérogations offertes à l'autorité compétente en matière d'urbanisme interroge sur la combinaison de ces dérogations pour un même projet. Parfois, les possibilités de cumul des dérogations sont expressément prévues par les textes à l'image de l'article L. 152-6 du Code de l'urbanisme. Mais, dans la plupart des cas, le cumul éventuel n'est pas encadré.

– Cas d'exclusion pratique. – Certaines dérogations ont des champs d'application délimités, elles ne peuvent donc se cumuler entre elles. Par exemple, pour la dérogation prévue à l'article L. 152-6 du Code de l'urbanisme, le premier alinéa vise une opération de reconstruction d'un bâtiment à usage d'habitation et le second la transformation à usage principal d'habitation d'un immeuble existant par reconstruction, rénovation ou réhabilitation.

– Cas de cumul possible. – Certaines dérogations ont des champs d'application qui se recoupent, permettant ainsi d'envisager le cumul de leurs effets. Si aucune règle ne vient limiter leur application combinée, alors on peut les cumuler.

– Cumul avec les dispositifs d'effet similaire. – Aucun principe ni disposition du Code de l'urbanisme ne fait obstacle à cumuler une dérogation sur une règle et une adaptation mineure sur une autre règle.

Les règles différenciées prévues par le PLU

– Possibilité de règles différenciées dans les PLU pour les projets faisant preuve d'exemplarité énergétique ou d'exemplarité environnementale ou étant considérés comme à énergie positive. – Aux côtés des dérogations susmentionnées applicables sur l'ensemble du territoire national, les auteurs des PLU peuvent prévoir des règles différenciées de sorte à octroyer à certaines constructions le bénéfice de majorations de volumes constructibles.

Les auteurs du PLU peuvent en effet prévoir dans les zones urbaines ou à urbaniser un dépassement des règles relatives au gabarit qui ne peut excéder 30 % pour les constructions faisant preuve d'exemplarité énergétique ou environnementale ou qui sont à énergie positive (C. urb., art. L. 151-28).

Par ailleurs, les projets qui bénéficient de la dérogation susvisée et dont la réalisation présente un intérêt public du point de vue de la qualité ainsi que de l'innovation ou de la création architecturales peuvent bénéficier d'une dérogation supplémentaire, selon les cas, soit du volume constructible, soit des règles relatives au gabarit, soit de l'emprise au sol, soit de la hauteur. Ces dérogations supplémentaires se font dans la limite de 5 % (C. urb., art. L. 151-29-1).

Notons, notamment, qu'il est précisé que pour bénéficier du dépassement des règles de constructibilité prévu à l'article L. 151-28 du Code de l'urbanisme, les constructions doivent faire preuve d'exemplarité énergétique ou d'exemplarité environnementale ou être considérées comme à énergie positive.

Pour justifier de cette exemplarité, le maître d'ouvrage joint à sa demande de permis de construire un document attestant qu'il a pris en compte ou fait prendre en compte par le maître d'œuvre les critères de performance requis.

Lexique

Exemplarité énergétique : lorsque la construction atteint des résultats minimaux en termes de besoin en énergie de consommation en énergie primaire, de consommation en énergie primaire non renouvelable et d'impact sur le changement climatique.

Exemplarité environnementale : lorsque la construction atteint des résultats minimaux en termes d'impact sur le changement climatique liés aux composants du bâtiment et évalué sur l'ensemble du cycle de vie du bâtiment.

Énergie positive : lorsque la construction vise l'atteinte d'un équilibre entre sa consommation d'énergie non renouvelable et sa production d'énergie renouvelable injectée dans le réseau, dont le bilan énergétique est inférieur à un seuil.