Le certificat d'urbanisme
Le certificat d'urbanisme
Des solutions peu prévisibles
– Plan. –
Le droit de l'urbanisme est souvent assimilé à un droit complexe et sans stabilité. Des outils ont donc
été mis en place pour assurer aux pétitionnaires plus de visibilité. Ces outils visent à permettre aux
propriétaires ou futurs propriétaires de s'approprier un cadre juridique qui sera déterminant pour leur
projet. Lors de la vente d'un terrain par exemple, le notaire doit conseiller ses clients sur la
faisabilité de leur projet et effectuer les vérifications nécessaires permettant d'indiquer à un
propriétaire s'il pourra ou non réaliser son projet.
Nous passerons en revue l'un des outils à la disposition du public : le certificat d'urbanisme visé
aux articles L. 410-1 et R. 410-1 et suivants du Code de l'urbanisme (§ I). En effet, avant de se lancer dans un projet, il
est utile de conna ître l'état des lieux des dispositions d'urbanisme applicables audit projet. Nous
verrons aussi qu'il peut s'agir quelques fois d'une illusion de stabilité et que de trop nombreuses
brèches sont venues amoindrir cette stabilité et ces garanties (§ II). Nous verrons, enfin, comment rédiger de façon
appropriée, dans les avant-contrats, la condition suspensive relative à l'urbanisme en tenant compte,
pour certains projets, de l'interaction avec les règles du droit de l'environnement (§ III).
Le contenu du certificat d'urbanisme
– Le certificat dit « CU b) ». –
Le second est le certificat d'urbanisme opérationnel, qui prend position sur la faisabilité d'une
opération. Pour garantir la faisabilité de l'opération envisagée, il doit être « positif ». Les deux
certificats ont un contenu commun : information sur les dispositions d'urbanisme applicables,
limitations administratives au droit de propriété (servitudes d'utilité publique) et liste des taxes
et participations d'urbanisme exigibles.
Les limites du certificat d'urbanisme
– La limite du certificat d'urbanisme en cas de sursis à statuer. –
La mention dans un certificat d'urbanisme de la possibilité de se voir opposer un sursis à statuer
ultérieur anéantit la stabilité promise et l'effet cristallisateur. Dans cette hypothèse, le
certificat d'urbanisme doit, conformément au cinquième alinéa de l'article L. 410-1 du Code de
l'urbanisme (issu de la loi ELAN), expressément mentionner cette possibilité et le motif justifiant un
tel sursis.
La condition suspensive de certificat d'urbanisme
– La condition suspensive de certificat d'urbanisme a un intérêt limité. –
Lors de la rédaction d'un avant-contrat, selon la taille du projet de construction, nous devons être
attentifs à la bonne rédaction de la condition suspensive relative au projet de l'acquéreur.