La condition suspensive de certificat d'urbanisme

– La condition suspensive de certificat d'urbanisme a un intérêt limité. – Lors de la rédaction d'un avant-contrat, selon la taille du projet de construction, nous devons être attentifs à la bonne rédaction de la condition suspensive relative au projet de l'acquéreur.

Les promesses de vente notariées contiennent une condition suspensive rédigée à peu près de la manière suivante : « Les titres de propriété antérieurs, les pièces d'urbanisme ou autres ne doivent pas révéler de servitudes, de charges, ni de vices non indiqués aux présentes pouvant grever l'immeuble et en diminuersensiblement la valeur ou le rendre impropre à la destination que l'acquéreur entend donner ». Très souvent, la diligence du notaire, après cette clause, se limite à demander un certificat d'urbanisme, ou une note de renseignements d'urbanisme.

Or, cette stipulation n'est pas sans risques, en considérant les limites du certificat d'urbanisme évoquées précédemment. Spécialement, a été considéré comme responsable le notaire qui reçoit la vente, sur la seule foi d'un certificat d'urbanisme d'information, mentionnant la constructibilité du terrain et l'application de la loi Littoral ; dès lors que le permis de construire obtenu est annulé ensuite, et que le projet souhaité se révèle finalement impossible .

Si le projet de l'acquéreur n'est pas l'exacte conservation d'une chose existante et licite, le notaire doit conseiller l'insertion des conditions suspensives qui, seules, garantiront l'acquéreur dans son projet – sans se limiter à un quelconque certificat d'urbanisme. La jurisprudence sur la responsabilité du notaire est, malheureusement, abondante à ce propos. Ainsi le notaire a été jugé responsable pour défaut de stipulation d'une condition suspensive pour s'assurer de la constructibilité du terrain , pour défaut de condition suspensive d'obtention d'un permis de construire , pour défaut de condition suspensive d'une autorisation de changement de destination de la maison en g îte ,etc.

– La condition suspensive de certificat d'urbanisme est insuffisante. – On l'a vu au chapitre précédent, lorsque nous avons évoqué l'indépendance des législations : le porteur de projet est obligé de « saucissonner » sa demande, entre plusieurs autorisations, en fonction des multiples législations applicables. Et surtout, en raison de l'importance croissante de certaines matières, le droit de l'environnement particulièrement, l'autorisation d'urbanisme n'est plus l'alpha et l'oméga d'un projet.

Or, au regard de la jurisprudence, cette anticipation des autorisations à obtenir n'est pas de la seule responsabilité de la partie concernée : il en va aussi du devoir de conseil du notaire. Là encore, une jurisprudence existe sur la responsabilité du notaire, l'invitant à ne pas borner ses investigations au seul certificat d'urbanisme.

Ainsi, dans une hypothèse de maison en zone inondable, le notaire reçoit la vente sur la foi d'un certificat d'urbanisme d'information, qui ne contient aucune mention à ce propos. à la date de la vente, il existe bien un plan de prévention des risques inondation pour cet immeuble. Mais la vente est réalisée à une époque où certes existe l'article L. 125-5 du Code de l'environnement, à propos de l'état des risques, mais où les décrets d'application ne sont pas encore en vigueur. Nonobstant, suite à l'inondation de la maison acquise, la responsabilité du notaire est engagée au motif que le certificat d'urbanisme était une information insuffisante, et qu'il devait s'enquérir des contraintes au titre de la législation environnementale, quand bien même l'annexe de l'état des risques à son acte n'était pas encore obligatoire .

De sorte que, en fonction du projet présenté par l'acquéreur, le notaire se doit de le conseiller sur la condition suspensive à stipuler, ce qui peut impliquer d'anticiper les conséquences de la législation sur les risques, la police de l'eau, la police des installations classées,etc. Les notaires doivent donc analyser le projet de l'acquéreur, sans pouvoir se désintéresser de toute la législation environnementale, à l'importance croissante. Plus complexe encore, il conviendra, en accord avec le vendeur, de savoir comment calculer les délais de l'avant-contrat en intégrant, outre la notion de caractère définitif des autorisations, celle de mise en œuvre de l'autorisation obtenue.