Le contenu du certificat d'urbanisme

Le contenu du certificat d'urbanisme

– La légalisation d'une pratique antérieure. – Le certificat d'urbanisme a pour fonction première d'informer le demandeur sur les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain, ou plus précisément à une « unité foncière » au sens du droit de l'urbanisme. Il a été créé en 1971, pour que l'on dispose d'un outil d'information fiable sur les servitudes administratives susceptibles de limiter le droit de construire sur un terrain. Il succédait à une pratique qui s'était développée, de délivrance d'informations, principalement à la demande des notaires. à l'époque, la nature des renseignements fournis distinguait selon que le propriétaire envisageait de vendre un immeuble bâti sans modification de son état ou un terrain en vue de la construction.
La loi du 16 juillet 1971 est venue créer le certificat d'urbanisme et lui a donné, outre sa fonction d'information, une fonction de stabilisation des règles d'urbanisme. Plus qu'un simple outil d'information informel, le certificat d'urbanisme se voyait également doté d'une fonction de stabilisation, également appelée « cristallisation » du droit. Cette dernière fonction ne concernait, au départ, que le certificat dit « opérationnel ».
Mais, sous l'influence de la doctrine, cette fonction s'est trouvée étendue par la jurisprudence à tous les certificats, même ceux d'information : la solution est affirmée notamment lors des arrêts Rousseau et Danglot . En conséquence de quoi, le juge administratif estime qu'un certificat d'urbanisme, même informatif, est une décision administrative susceptible de recours compte tenu de ses effets potentiels sur ses destinataires et tiers intéressés .
Le certificat d'urbanisme s'est d'emblée imposé comme un outil fort utile. Mais cette utilité a été rapidement altérée par l'inexistence d'une sanction venant frapper l'absence de délivrance et par la question de la stabilisation des règles en cas de délivrance tardive.
– Les deux types de certificats (rappel). – L'administration qui émettait le certificat d'urbanisme trouvait néanmoins difficile de se prononcer sur la constructibilité d'un terrain lorsqu'elle n'avait pas la consistance du projet. Et, de l'autre côté, les détenteurs de certificats d'urbanisme trouvaient que celui-ci ne garantissait pas non plus la faisabilité de leur projet. Sans refaire toute l'histoire depuis la version initiale, on peut mentionner la version actuelle, telle qu'elle résulte de l'article L. 410-1 du Code de l'urbanisme, issue de l'ordonnance du 8 décembre 2005 :
« Le certificat d'urbanisme, en fonction de la demande présentée :
a) Indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ;
b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus.
Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publiques.
Lorsque le projet est soumis à avis ou accord d'un service de l'état, les certificats d'urbanisme le mentionnent expressément. Il en est de même lorsqu'un sursis à statuer serait opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis. Le certificat d'urbanisme précise alors expressément laquelle ou lesquelles des circonstances prévues aux deuxième à sixième alinéas de l'article L. 424-1 permettraient d'opposer le sursis à statuer ».
Aujourd'hui, il existe donc deux types de certificats d'urbanisme.
– Le certificat dit « CU a) ». – Le premier des deux est le certificat d'urbanisme d'information, prévu à l'article L. 410-1, a) susmentionné du Code de l'urbanisme. Il indique :
  • les règles d'urbanisme applicables au terrain ;
  • les limitations administratives au droit de propriété, c'est-à-dire les servitudes d'utilité publique affectant le terrain ;
  • la liste des taxes et participations d'urbanisme exigibles ;
  • si le terrain est situé ou non à l'intérieur du périmètre d'un droit de préemption urbain ;
  • si le terrain est situé sur un site répertorié sur la carte des anciens sites industriels et activités de service mentionnés à l'article L. 125-6 du Code de l'environnement ou sur un ancien site industriel ou de services dont le service instructeur du certificat d'urbanisme a connaissance ;
  • si le terrain est situé en secteur d'information sur les sols (SIS) prévu à l'article L. 125-6 du Code de l'environnement ;
  • si un sursis à statuer serait opposable à une déclaration préalable de travaux ou à une demande de permis ultérieure.
– Le certificat dit « CU b) ». – Le second est le certificat d'urbanisme opérationnel, qui prend position sur la faisabilité d'une opération. Pour garantir la faisabilité de l'opération envisagée, il doit être « positif ». Les deux certificats ont un contenu commun : information sur les dispositions d'urbanisme applicables, limitations administratives au droit de propriété (servitudes d'utilité publique) et liste des taxes et participations d'urbanisme exigibles. Les délais d'instruction sont toutefois différents : un mois pour le certificat d'urbanisme d'information ; deux mois pour le certificat opérationnel. En outre, le « CU b) » informe sur l'état des équipements publics existants ou prévus.
Le contenu de la demande est également différent puisque la demande de certificat opérationnel doit contenir : une note descriptive succincte de l'opération indiquant, lorsque le projet concerne un ou plusieurs bâtiments, leur destination et leur nature ; leur localisation approximative dans l'unité foncière ; ainsi que, lorsque des constructions existent sur le terrain, un plan du terrain indiquant l'emplacement de ces constructions.
Le certificat d'urbanisme opérationnel renseigne aussi sur la desserte en réseaux. Lorsque le projet est soumis à avis ou accord d'un service de l'état, le certificat le mentionne expressément. Ce certificat fait donc l'objet d'une véritable instruction. En revanche, il faut souligner que l'administration n'a pas de compétence liée pour la délivrance du permis si elle a délivré auparavant un certificat d'urbanisme opérationnel positif. En d'autres termes, son bénéficiaire ne dispose d'aucun droit acquis à se voir délivrer l'autorisation sollicitée ultérieurement.
– La « cristallisation ». – L'effet commun aux deux certificats est un effet de stabilisation. Il permet de « cristalliser » les règles d'urbanisme applicables à un terrain, pour une durée désormais fixée à dix-huit mois à compter de sa délivrance. En 1971, lors de sa création, la cristallisation ne profitait qu'aux certificats dits « opérationnels » et pour une durée de six mois seulement. Au fil de l'évolution, cet effet cristallisateur a été étendu à une période de douze mois, puis de dix-huit mois.
Le certificat d'urbanisme a, comme le permis de construire, un caractère réel . Il s'applique à l'unité foncière visée par la demande, quel que soit le propriétaire. Il n'a donc pas besoin d'être transféré pour permettre à celui qui s'en prévaut de bénéficier de la cristallisation. L'effet cristallisateur du certificat d'urbanisme joue pour les règles d'urbanisme, c'est-à-dire les règles de fond dont le respect est sanctionné par les autorisations d'urbanisme, mais aussi pour le régime des taxes et contributions d'urbanisme exigibles, ainsi que pour les limitations administratives au droit de propriété.
Enfin, le certificat peut être prorogé par période d'une année, sur demande présentée deux mois avant sa date d'expiration. La prorogation doit être refusée si les règles d'urbanisme, les servitudes ou les taxes et participations ont été modifiées dans l'intervalle .

La cristallisation du certificat d'urbanisme et l'annulation du PLU

Il est de bonne pratique, lors des opérations de construction susceptibles de durer plusieurs
années (et même d'ailleurs pour celles de plus petite envergure), de solliciter la délivrance d'un
certificat d'urbanisme toujours valable, ou en cours de validité, pour permettre de sécuriser, en
cas de modification des règles d'urbanisme, la délivrance éventuelle d'un permis modificatif. La
situation se complique toutefois quelque peu lorsque s'opère une annulation du PLU dans
l'intervalle.

L'annulation du PLU a tout d'abord un effet sur les règles d'urbanisme applicables. Elle remet en
vigueur le document d'urbanisme immédiatement antérieur

. Si l'annulation est partielle, les dispositions antérieures ne redeviennent applicables que si
elles sont compatibles avec celles qui n'ont pas été affectées par l'annulation

. En l'absence de document antérieur compatible, le RNU s'applique

.

Ensuite, il y a les conséquences pour les autorisations d'urbanisme déjà délivrées. En principe,
l'annulation ou la déclaration d'illégalité d'un PLU n'a pas d'incidence sur les permis de
construire délivrés sous son empire si elle est fondée sur un motif étranger aux règles d'urbanisme
applicables au projet

, par exemple lorsque l'annulation du PLU est fondée sur un vice de légalité externe tel un vice de
forme ou de procédure

. Si ce n'est pas le cas, le Conseil d'état admet qu'un requérant puisse soutenir contre un permis
de construire qu'il a été délivré sous l'empire d'un document d'urbanisme illégal, à condition de
faire en outre valoir que le permis attaqué méconna ît les dispositions pertinentes du document
d'urbanisme immédiatement antérieur ou du RNU remises en vigueur par l'annulation ou la déclaration
d'illégalité d'un PLU

. Pour les refus de permis ou les décisions d'opposition à déclaration préalable, l'annulation du
PLU entra îne en principe leur annulation par voie de conséquence

. On peut cependant se demander s'il n'y a toujours pas lieu d'admettre, comme il en résultait de la
jurisprudence antérieure à la loi ELAN, la substitution de motifs au titre du document antérieur
redevenant applicable

.

Cela étant rappelé, on voit évidemment l'intérêt de la « cristallisation » du certificat
d'urbanisme si l'on cherche à invoquer les dispositions plus favorables du PLU annulé, au moyen d'un
certificat obtenu à l'époque où celui-ci était encore en vigueur. Le Conseil d'état a eu à juger de
ce cas, dans la situation suivante : un certificat d'urbanisme opérationnel avait été obtenu, un
permis de construire demandé dans les dix-huit mois avait été refusé, puis le PLU avait été annulé.
Il fut alors jugé que la cristallisation du certificat d'urbanisme opérait néanmoins, quand bien
même un nouveau permis était déposé au-delà des dix-huit mois du certificat d'urbanisme

. Mais tout ceci est à nuancer : en effet, au niveau des tribunaux administratifs, la tendance est à
considérer que le certificat d'urbanisme ne protège pas de l'annulation du PLU ; car si les effets
du certificat d'urbanisme ne sont pas anéantis, ce dernier cristallise cependant le droit remis en
vigueur du fait de l'annulation du plan

.