– Le CCCT est un document hybride, à la fois de nature contractuelle et pouvant revêtir en outre une nature réglementaire. – (Dès lors qu'il est approuvé par l'administration et qu'il a fait l'objet d'une publication) qui définit les droits et obligations des propriétaires de lots et détermine les conditions de cession de terrains dans une opération d'aménagement.
En application des dispositions de l'article L. 311-6 du Code de l'urbanisme, dès lors que ce document est approuvé et régulièrement publié, son contenu est opposable aux demandes d'autorisation d'urbanisme.
Lorsqu'il a une portée réglementaire, le non-respect de certaines des clauses du cahier des charges peut être à l'origine d'un refus de permis de construire. Toutefois, l'origine de ce refus ne concernera que le non-respect de règles du CCCT qui s'apparentent à des règles qui pourraient être présentes dans un PLU.
En tout état de cause, qu'il soit approuvé ou non, le CCCT demeure avant tout une pièce de nature contractuelle liant l'aménageur à l'acquéreur (puis les acquéreurs et ayants droit successifs le cas échéant), dans des relations bilatérales.
Ce document n'aura une portée contractuelle que s'il est annexé à l'acte de vente et que ce dernier y renvoie expressément. Ainsi, le non-respect d'obligations contractuelles pourra se traduire par des sanctions contractuelles (la solution traditionnellement retenue étant le paiement de dommages et intérêts).
Il en résulte que les prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales, quand bien même seraient-elles dépourvues de caractère réglementaire, restent opposables dans leurs relations contractuelles entre l'aménageur et l'acquéreur du lot, alors même qu'elles ne seraient pas opposables au permis de construire.
Ce document est prévu par l'article L. 311-6 du Code de l'urbanisme qui dispose que :
« Les cessions ou concessions d'usage de terrains à l'intérieur des zones d'aménagement concerté font l'objet d'un cahier des charges qui indique le nombre de mètres carrés de surface de plancher dont la construction est autorisée sur la parcelle cédée ainsi que, le cas échéant, la densité minimale de constructions qui s'applique à chaque secteur et définie par le règlement en application de l'article L. 151-27. Le cahier des charges peut en outre fixer des prescriptions techniques, urbanistiques et architecturales imposées pour la durée de la réalisation de la zone.
Le maire ou le président de l'établissement public de coopération intercommunale, dans les cas où la création de la zone relève de la compétence du conseil municipal ou de l'organe délibérant de l'établissement public de coopération intercommunale, ou le représentant de l'État dans le département dans les autres cas, peut approuver le cahier des charges. Si le cahier des charges a été approuvé, et après qu'il a fait l'objet de mesures de publicité définies par décret, celles de ses dispositions qui sont mentionnées au premier alinéa sont opposables aux demandes d'autorisation d'urbanisme.
Le cahier des charges devient caduc à la date de la suppression de la zone. Les dispositions du présent alinéa ne sont pas applicables aux cahiers des charges signés avant l'entrée en vigueur de la loi no 2000-1208 du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains ».