La cession du terrain pollué : le rôle du notaire et la sécurisation de la transaction
La cession du terrain pollué : le rôle du notaire et la sécurisation de la transaction
La gestion du risque environnemental au moment de la cession de l'immeuble
– Un enjeu de protection. – Les fondements de la réglementation des installations classées pour la protection de l'environnement sont essentiellement constitués par la protection des intérêts listés à l'article L. 511-1 du Code de l'environnement : « Sont soumis aux dispositions du présent titre les usines, ateliers, dépôts, chantiers et, d'une manière générale, les installations exploitées ou détenues par toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui peuvent présenter des dangers ou des inconvénients soit pour la commodité du voisinage, soit pour la santé, la sécurité, la salubrité publiques, soit pour l'agriculture,…
– Un enjeu de protection. – Les fondements de la réglementation des installations classées pour la protection de l'environnement sont essentiellement constitués par la protection des intérêts listés à l'article L. 511-1 du Code de l'environnement : « Sont soumis aux dispositions du présent titre les usines, ateliers, dépôts, chantiers et, d'une manière générale, les installations exploitées ou détenues par toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui peuvent présenter des dangers ou des inconvénients soit pour la commodité du voisinage, soit pour la santé, la sécurité, la salubrité publiques, soit pour l'agriculture, soit pour la protection de la nature, de l'environnement et des paysages, soit pour l'utilisation économe des sols naturels, agricoles ou forestiers, soit pour l'utilisation rationnelle de l'énergie, soit pour la conservation des sites et des monuments ainsi que des éléments du patrimoine archéologique ». L'arrêt d'exploitation d'une ICPE est soumis à des règles particulièrement strictes dont le notaire aura la lourde mission d'en vérifier le bon respect à l'occasion de la vente.
Toutefois, il peut également exister un risque environnemental en dehors de toute réglementation ICPE, et ce risque n'est pas minime car on estime que les biens pollués non concernés par la réglementation ICPE constituent 70 % du total des biens pollués. Dès lors le notaire, saisi d'un dossier de vente d'un immeuble susceptible d'être pollué au regard de ses usages historiques, devra faire preuve de la plus grande rigueur possible et mettre en place une méthodologie spécifique afin de préserver les intérêts de chaque partie et de garantir la sécurité juridique de la transaction.
Nous verrons donc, dans un premier temps, les problématiques attachées à la cession du terrain ayant supporté une ICPE (Section I), avant de nous intéresser à la cession du terrain n'ayant pas fait l'objet d'une ICPE, mais néanmoins susceptible d'être pollué (Section II).
La vente du site ICPE après cessation de l'exploitation
– Plan. – La cession d'un site ayant supporté une ICPE, après la cessation d'activité, nécessite une vigilance accrue du notaire en charge du dossier, qu'il s'agisse de vérifier la bonne exécution des obligations de l'exploitant (Sous-section I) ou la régularité du transfert de ces dernières au profit du cessionnaire quand cela est possible (Sous-section II).
La cession du site pollué non concerné par la réglementation ICPE
– Le domaine étendu du droit des sites et sols pollués. – Le régime des ICPE que nous venons d'étudier, du moins l'aspect de la cessation d'activité, ne recouvre pas, loin de là, la totalité de la problématique de gestion des sites et sols pollués. En effet, on estime que 70 % des sols pollués du territoire national ne sont pas concernés par cette réglementation. L'autre régime spécifique en matière de sites et sols pollués est constitué par la réglementation relative aux déchets (Sous-section I).