Nature des autorisations d'urbanisme pour les travaux sur construction existante

– Nature des travaux dispensés d'autorisation d'urbanisme. – Depuis 2007, le Code de l'urbanisme fixe à son article R. 421-13 le principe que les travaux sur une construction existante sont dispensés de permis de construire, sauf si un texte le prévoit expressément.

Cela couvre notamment les travaux d'entretien ou de réparations ordinaires. Si ces travaux ne sont pas définis par les textes, cela vise toutes les actions pour maintenir une construction dans un état permettant sa conservation. Il s'agit en général de travaux de faible ampleur, ne modifiant ni les matériaux ni l'aspect ou la disposition de la construction.

– Un principe devenu exception. – Ce principe général est en réalité assez trompeur car les exceptions prévues par le Code de l'urbanisme sont nombreuses, de sorte que les travaux sur existant devront très souvent être accompagnés d'une demande d'autorisation de construire (qui prendra la forme, selon les cas, soit d'une demande de permis de construire, soit d'une déclaration préalable).

– Le cas de la création ou de la modification d'une mezzanine. – La nature des travaux réalisés sur une construction existante peut également nécessiter la délivrance d'une autorisation de construire.

C'est le cas par exemple de la création d'une mezzanine. Il est fréquemment soutenu que de telles installations, si elles sont démontables ou « autoportées », ne nécessitent pas d'autorisation d'urbanisme particulière. Seules y seraient soumises celles qui sont ancrées dans les murs porteurs de l'immeuble.

Pour autant, aucun texte n'opère de distinction. Dès lors qu'elle aurait pour effet de créer une surface répondant aux critères de la surface de plancher au sens du Code de l'urbanisme, il convient de considérer qu'une autorisation d'urbanisme préalable est nécessaire pour son installation (déclaration préalable ou permis de construire selon la surface, ainsi qu'il sera vu plus loin).

– Exemption d'autorisation de construire ne signifie pas exemption des règles de fond. – Quand bien même les travaux seraient dispensés de permis de construire ou de déclaration préalable, ils devront tout de même respecter les règles de fond.

– Exemption d'autorisation de construire et autres législations. – Des travaux réalisés sur une construction existante, qui sont pour cette raison exemptés d'autorisation de construire, ne sont pas pour autant exemptés des autres autorisations administratives requises en vertu d'autres législations.

Tel est le cas par exemple des travaux consistant à diviser une construction existante : s'ils n'emportent pas création de surface de plancher et qu'ils n'ont pas d'impact extérieur, ils sont exemptés de déclaration préalable et de permis de construire. Il pourrait cependant s'agir d'une division relevant du champ d'application de l'article L. 442-1 du Code de l'urbanisme, qui nécessiterait ainsi une autorisation au titre de la division foncière. Nous renvoyons sur ce point aux développements qui suivent.

Il convient également de rappeler que dans certaines zones, la division d'un immeuble existant peut donner lieu à une autorisation spéciale, distincte des autorisations d'urbanisme. Dans ce cas, le permis de construire ou la déclaration préalable tient lieu de cette même autorisation préalable dès lors que la décision a fait l'objet de l'accord de l'autorité compétente pour délivrer cette même autorisation préalable.

Tel est le cas également d'une construction relevant du régime des immeubles classés ou inscrits au titre des monuments historiques, qui nécessite l'obtention d'une autorisation prévue par l'article L. 621-9, alinéa 1^er du Code du patrimoine, en vertu duquel : « L'immeuble classé au titre des monuments historiques ne peut être détruit ou déplacé, même en partie, ni être l'objet d'un travail de restauration, de réparation ou de modification quelconque, sans autorisation de l'autorité administrative ».

En dernier exemple, rappelons que les travaux ayant pour objet de modifier une cloison intérieure nécessite une autorisation de la copropriété s'il s'agit d'un mur porteur puisqu'elle constitue une partie commune.