Les outils de gestion des communs

Les outils de gestion des communs

– Le droit positif est largement doté de structures de gestion des communs. – Au regard des outils juridiques existants, les structures qui peuvent être chargées d'endosser le rôle de maître d'ouvrage d'un projet de gestion des communs entre plusieurs immeubles d'un même quartier sont principalement l'association syndicale libre (ASL) et l'union de syndicats (US). Ces deux structures de gestion permettent chacune de regrouper dans leur périmètre des propriétés immobilières, organisées en pleine propriété ou en copropriété, afin d'effectuer en commun des travaux d'amélioration, d'entretien ou de mise en valeur des biens situés dans leur périmètre, ou de gérer des problèmes environnementaux. La conduite d'un programme de travaux mutualisés entre ainsi parfaitement dans leur objet social.
Ces structures de gestion, régies par l'ordonnance du 1er juillet 2004 s'agissant de l'association syndicale libre, et par l'article 29 de la loi du 10 juillet 1965 s'agissant de l'union de syndicats, offrent de la souplesse, contrairement au statut de la copropriété, car leur régime juridique laisse aux rédacteurs des statuts beaucoup de latitude sur le plan contractuel. Leurs règles de fonctionnement sont très particulières et très différentes des copropriétés sous bien des aspects : une véritable autonomie, peu de règles imposées par la loi, une grande liberté d'organisation, pas de majorité qualifiée obligatoire pour les décisions importantes, etc.
L'association syndicale libre et l'union de syndicats sont ainsi susceptibles de s'adapter parfaitement à toutes les configurations possibles, et de mutualiser entre plusieurs immeubles d'un même quartier des besoins constituant une préoccupation collective.
En présence de copropriétés déjà existantes, l'union de syndicats sera mieux adaptée dans la mesure où l'adhésion à l'union ne requiert pas un accord individuel de chacun de ses membres, mais résulte uniquement d'une décision d'assemblée générale de la copropriété prise à la majorité des voix de tous les copropriétaires. Alors que dans le cadre de la réalisation de projets nouveaux ou en présence de propriétaires uniques, l'association syndicale libre apparaît particulièrement adaptée car l'adhésion individuelle qu'elle requiert de chacun de ses membres pourra facilement être obtenue en amont du projet. Le promoteur pourra en effet imposer à chaque acquéreur l'adhésion à l'association dont les statuts seront annexés à l'acte de vente.
Il convient toutefois de souligner qu'un des inconvénients importants de l'union de syndicats par rapport à l'ASL est qu'il est possible de s'en retirer. Du fait du développement de ces structures pour favoriser la mutualisation, il serait important de généraliser la possibilité d'interdire le retrait de l'union de syndicats comme en cas de création d'une union lors d'une scission en volumes.
En fonction de la situation et de la configuration des immeubles concernés, mais également des objectifs poursuivis, le notaire, en sa qualité de rédacteur des statuts de la structure de gestion et de la concrétisation de la gouvernance à mettre en place, aura un rôle déterminant.

Conseil

Associations syndicales libres (ASL) / Unions de syndicats (US)

La troisième commission présente ci-après un tableau détaillant les principales caractéristiques de l'ASL et de l'US, avec quelques préconisations concernant leur constitution.
Associations syndicales libres (ASL) / Unions de syndicats (US)
Principales caractéristiques
Base juridique ASL US
Ordonnance no 2004-632 du 1er juillet 2004 relative aux associations syndicales de propriétaires (ASP) et décret no 2006-504 du 3 mai 2006.Article 29 de la loi no 65-557 du 10 juillet 1965 et articles 63 et 63-4 du décret no 67-223 du 17 mars 1967.
Définition L'ASL est une personne morale de droit privé réunissant des propriétaires dans le but d'œuvrer pour l'intérêt des fonds groupés de ces propriétaires.L'union de syndicats est un groupement doté de la personnalité civile.
Objet Les ASL contribuent à l'exercice de missions regroupées autour de quatre thèmes :L'union de syndicats a pour objet :
Périmètre L'appartenance à une ASL est totalement liée aux propriétés qui la constituent et donc à son périmètre.Des immeubles contigus ou voisins.
Constitution et membres Les membres d'une ASL sont obligatoirement des propriétaires.L'union de syndicats peut recevoir l'adhésion d'un ou plusieurs syndicats de copropriétaires, de sociétés immobilières (sociétés coopératives de construction de vente ou d'attribution), de sociétés d'attribution et de tous les autres propriétaires dont les immeubles sont contigus ou voisins de ceux de ses membres.
Existence et capacité juridique L'ASL est légalement constituée dès le consentement unanime des propriétaires membres et l'établissement des statuts. Ces décisions sont, dès sa création, opposables à ses membres.L'union de syndicats est légalement constituée dès l'établissement de ses statuts.
Fonctionnement L'ASL fonctionne selon ses propres statuts.L'union de syndicats fonctionne selon ses propres statuts, indépendamment des prescriptions de la loi de 1965, à l'exception de l'article 29.
Modalités de retrait d'un membre Le décret du 3 mai 2006 exige que soient mentionnées aux termes des statuts de l'ASL les modalités de distraction des immeubles compris dans leur périmètre (article 3 du décret).Tout syndicat de copropriété ne peut se retirer d'une union de syndicats (US) que par une délibération adoptée à la majorité de l'article 26.
Statut fiscal Dans un rescrit du 19 septembre 2005 (no 2005/101 OSBL), l'administration a pris, pour la première fois, position concernant le statut fiscal des ASL, savoir :Les opérations des unions de syndicats de copropriétaires entrent dans le champ d'application de la taxe sur la valeur ajoutée lorsque leurs conditions de réalisation permettent de les analyser comme une activité économique.
Synthèse de nos préconisations
En ce qui concerne la constitution de ces groupements La constitution de l'ASL a pour inconvénient d'exiger l'accord individuel de chacun des propriétaires et copropriétaires, ce qui rend difficile la création d'une telle personne morale a posteriori, sauf lorsque l'ASL à constituer réunit peu de propriétaires dont l'adhésion est aisée à recueillir.La création d'une (US) est plus simple que celle d'une ASL puisque l'unanimité au sein d'un syndicat des copropriétaires n'est pas requise ; la décision de constituer une US étant prise à la majorité de l'article 25 de la loi de 1965.
En ce qui concerne les membres L'ASL a pour avantage de grouper des propriétés et non pas des propriétaires : elle a un statut réel. Les obligations entraînées par l'adhésion suivent les immeubles en quelque main qu'ils passent.La loi reconnaît aux membres de l'US le droit de se retirer de celle-ci, droits que les statuts ne peuvent supprimer, ce qui fait que l'US peut être dissoute beaucoup plus facilement qu'une ASL.
En ce qui concerne la participation des occupants (non-membres) à ces groupements S'il y a un transfert automatique des droits et obligations résultant de ces groupements sur les occupants aux termes de leur bail, convention d'occupation, etc., et que les décisions prises par ces groupements s'imposent ainsi à eux, il nous semble possible et cohérent d'associer l'ensemble des utilisateurs d'un site, en ce compris les occupants et locataires, à la gestion commune des espaces et équipements, à la mise en œuvre de politiques de développement durable, etc.