Le principe : à ensemble immobilier unique, permis unique

– À ensemble indivisible, permis unique. – Le juge administratif a régulièrement été amené à rappeler qu'en présence d'un projet de réalisation d'un ensemble immobilier unique, le principe est qu'il convient de présenter une seule demande de permis de construire qui doit porter sur la globalité du projet.

Le Conseil d'État a rappelé ce principe dans une décision du 10 octobre 2007 en décidant que « des constructions indivisibles doivent faire l'objet d'un permis de construire unique ». Il en tire la conclusion qu'« un permis de construire ne peut être délivré à une partie seulement d'un ensemble indivisible ».

Pour la Haute assemblée, la conséquence d'un tel principe est avant tout que le maître d'ouvrage qui a déjà obtenu un permis de construire un bâtiment ne peut pas déposer une nouvelle demande de permis de construire un nouveau bâtiment indivisible du premier sans que le premier permis soit devenu définitif, c'est-à-dire qu'il soit insusceptible d'être retiré.

Il ne faut cependant pas se méprendre sur la portée de cette décision qui n'a pas eu les honneurs d'une publication au Recueil des décisions du Conseil d'État. Elle concernait une espèce particulière, et la nouveauté de ses conclusions portait en réalité plus sur la notion d'assiette foncière du permis de construire. Pour autant, la doctrine y a lu une affirmation du principe en vertu duquel un ensemble immobilier indivisible doit faire l'objet d'un seul permis de construire.

– Ensemble divisible et permis unique. – Ce n'est pas le seul cas dans lequel il est admis de déposer un permis de construire unique.

Dans une décision du 28 juillet 1999, le Conseil d'État a en effet décidé qu'il était possible pour deux maîtres d'ouvrage distincts de déposer un permis de construire unique sur deux terrains contigus dès lors que le projet formait dans son ensemble une réelle unité architecturale.

Autrement dit, même si les composantes du projet immobilier ne forment pas un ensemble indivisible, il est possible de présenter une demande de permis de construire unique, ce qui peut s'avérer intéressant pour certains maîtres d'ouvrage.

Par ailleurs, le juge administratif considère que si les éléments d'un projet de construction peuvent faire l'objet d'autorisations de construire distinctes, « le juge de l'excès de pouvoir peut prononcer l'annulation partielle de l'arrêté attaqué en raison de la divisibilité des éléments composant le projet litigieux ». Et si les composantes du projet ne sont pas divisibles, l'annulation partielle du permis n'est possible que dans le cas où l'illégalité affectant une partie identifiable d'un projet de construction ou d'aménagement est susceptible d'être régularisée par un permis modificatif.

Cela a pour conséquence de faire survivre la partie du permis de construire portant sur l'ouvrage qui n'est pas attaqué, et traduit ainsi le caractère divisible de l'autorisation de construire.