Présenter son projet à l'administration
Présenter son projet à l'administration
Rapport du 120e Congrès des notaires 2024 - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2024
La présentation du projet suppose pour l'opérateur, qui entend forger la conviction de l'administration, de maîtriser avec agilité certains concepts et principes immuables du droit de l'urbanisme, en y intégrant une prise en compte aussi aboutie que possible du volet environnemental.
La temporalité de la demande (Section I), la question de l'assiette de l'autorisation (Section II) font assurément partie de ce qui doit être maîtrisé par le porteur de projet. Sur ces points, le droit de l'environnement et le droit privé s'invitent volontiers à la noce ; il n'est pas question de les décevoir. S'agissant plus particulièrement du permis de construire, il apparaît également utile d'éclairer la pratique professionnelle sur la problématique de la propriété publique qui se rencontre dans de nombreuses opérations d'urbanisme (Section III). Et parmi bien d'autres questions épineuses à démêler, il convient de traiter de la superposition de permis (Section IV), ainsi que des ensembles immobiliers complexes (Section V).
La temporalité de la demande
– Application des règles d'urbanisme à la date de délivrance de l'autorisation. – En vertu d'un principe classique du contentieux de l'excès de pouvoir, la légalité d'un acte administratif unilatéral s'apprécie normalement à la date de son édiction. C'est donc cette date que l'on retient, sans reconnaître sur ce point aucune spécificité au droit de l'urbanisme, pour vérifier la bonne application des règles d'urbanisme à un projet.
L'assiette du projet
– Règle des trois unités. – À l'instar d'un dramaturge, l'opérateur immobilier doit respecter la règle classique des trois unités732 lors de la composition de son dossier : l'unité d'action (construire ou diviser) ; l'unité de temps (date d'appréciation des règles applicables au projet) et enfin l'unité de lieu : l'assiette du projet.
Permis de construire et domaine public
– Construire sur une dépendance du domaine public. – L'occupation privative du domaine public est admise depuis longtemps par le juge administratif, ce principe ayant été depuis largement repris par le Code général de la propriété des personnes publiques812. Elle prend en pratique des formes multiples : occupation de la voirie, de bâtiments publics, de ports, aéroports, gares, etc.
La « superposition » de permis de construire
– Problématique. – Plusieurs autorisations d'urbanisme peuvent-elles coexister ensemble sur une même unité foncière ? Cette question peut sembler anodine, néanmoins les cas dans lesquels elle se pose sont fréquents.
Le permis de construire en présence d'un ensemble immobilier complexe
– Plan. – Dans les villes où le tissu urbain se densifie et où les terrains disponibles se raréfient, il est de plus en plus fréquent depuis plusieurs années que ce qui, de prime abord, peut être perçu comme un seul et même ouvrage réponde en réalité à des usages et des fonctionnalités différents et soit le fait de personnes différentes.