Présenter son projet à l'administration
Présenter son projet à l'administration
Rapport du 120e Congrès des notaires 2024 - Dernière date de mise à jour le 31 janvier 2024
La présentation du projet suppose pour l'opérateur, qui entend forger la conviction de l'administration, de maîtriser avec agilité certains concepts et principes immuables du droit de l'urbanisme, en y intégrant une prise en compte aussi aboutie que possible du volet environnemental.
La temporalité de la demande (Section I), la question de l'assiette de l'autorisation (Section II) font assurément partie de ce qui doit être maîtrisé par le porteur de projet. Sur ces points, le droit de l'environnement et le droit privé s'invitent volontiers à la noce ; il n'est pas question de les décevoir. S'agissant plus particulièrement du permis de construire, il apparaît également utile d'éclairer la pratique professionnelle sur la problématique de la propriété publique qui se rencontre dans de nombreuses opérations d'urbanisme (Section III). Et parmi bien d'autres questions épineuses à démêler, il convient de traiter de la superposition de permis (Section IV), ainsi que des ensembles immobiliers complexes (Section V).
La temporalité de la demande
– Permis de construire modificatif et évolution de la réglementation. – Aucun fondement législatif ou réglementaire n'est accordé au permis de construire modificatif
L'assiette du projet
– La polysémie de l'assiette. – Le Code de l'urbanisme reconnaît au terme en débat une triple acception qui autorise la confusion. Acception fiscale à l'instar du Code général des impôts, comme base d'application des recettes d'urbanisme ; acception matérielle comme emprise de l'implantation d'une construction. Le juriste lui en trouve une dernière, juridique, recouvrant à la fois l'emprise de l'autorisation d'occupation et le périmètre de constitution de l'ensemble immobilier.
Permis de construire et domaine public
– Construire sur une dépendance du domaine public. – L'occupation privative du domaine public est admise depuis longtemps par le juge administratif, ce principe ayant été depuis largement repris par le Code général de la propriété des personnes publiques812. Elle prend en pratique des formes multiples : occupation de la voirie, de bâtiments publics, de ports, aéroports, gares, etc.
La « superposition » de permis de construire
– Une jurisprudence fluctuante. – Suivant un premier arrêt de 1982, le juge administratif a considéré que le fait pour un même pétitionnaire de déposer une nouvelle demande de permis de construire sur le même terrain que celui sur lequel lui a été délivré un premier permis a pour effet de rapporter implicitement ce dernier
Le permis de construire en présence d'un ensemble immobilier complexe
– Plan. – Dans les villes où le tissu urbain se densifie et où les terrains disponibles se raréfient, il est de plus en plus fréquent depuis plusieurs années que ce qui, de prime abord, peut être perçu comme un seul et même ouvrage réponde en réalité à des usages et des fonctionnalités différents et soit le fait de personnes différentes.