L'assiette du projet

– Règle des trois unités. – À l'instar d'un dramaturge, l'opérateur immobilier doit respecter la règle classique des trois unités lors de la composition de son dossier : l'unité d'action (construire ou diviser) ; l'unité de temps (date d'appréciation des règles applicables au projet) et enfin l'unité de lieu : l'assiette du projet. La détermination de l'assiette répond à la nécessité pour l'opérateur de satisfaire deux objectifs. D'une part, la définition d'une emprise géométrique sur laquelle appliquer les règles applicables à la demande d'urbanisme. D'autre part, la maîtrise juridique de ces périmètres en justifiant d'un droit d'occuper le sol pour diviser et/ou construire.

L'exercice en est facilité lorsqu'il s'agit de construire en secteur diffus en consommant de l'espace par prélèvement sur des surfaces vierges classées en espaces naturels agricoles ou forestiers (ENAF). L'exercice est aisé s'il s'agit d'un habitat pavillonnaire sans grand intérêt architectural et sans autre objectif que de répondre au « rêve français ».

En revanche, plus délicate est son application dans le cadre d'une urbanisation de type « SRU ». D'ailleurs la jurisprudence administrative comme le législateur ont dû, bon gré mal gré, sinon s'affranchir de ces principes du moins en accepter quelques entorses afin de s'inscrire dans « l'économie d'ensemble du dispositif et l'évolution du contexte législatif dans lequel il s'insère ». La montée en puissance de la valeur environnementale de projets et la prise en compte des enjeux climatiques et environnementaux rendent aujourd'hui proprement désuète cette vision géométrique de l'urbanisme.

– La polysémie de l'assiette. – Le Code de l'urbanisme reconnaît au terme en débat une triple acception qui autorise la confusion. Acception fiscale à l'instar du Code général des impôts, comme base d'application des recettes d'urbanisme ; acception matérielle comme emprise de l'implantation d'une construction. Le juriste lui en trouve une dernière, juridique, recouvrant à la fois l'emprise de l'autorisation d'occupation et le périmètre de constitution de l'ensemble immobilier.

Le Code de l'environnement, quant à lui, utilise plus volontiers le terme « terrain d'assiette » pour évoquer le périmètre d'influence anthropique d'un projet d'aménagement ou d'une installation industrielle (installations classées, installations nucléaires, etc.). Les travaux du 103^e Congrès des notaires de France ont participé à l'émergence de l'unité foncière comme référentiel du droit de l'urbanisme pour sécuriser les opérations.

– L'unité foncière – . – L'unité foncière, depuis sa reconnaissance jurisprudentielle et son apparition dans le Code de l'urbanisme, se singularise de façon assez contre-intuitive par sa dimension principalement juridique et les effets qui lui sont attachés. Elle se distingue de l'assiette de l'autorisation. Cependant, l'unité foncière préfigure dans une certaine mesure l'organisation future de l'ensemble immobilier dès lors qu'elle constitue, pour les services instructeurs comme pour le juge, l'unité de référence dans l'appréciation de la validité et la légalité d'une autorisation. S'agissant de sa genèse et des différentes thèses avancées par les auteurs les plus autorisés, nous renvoyons aux travaux du 103^e Congrès des notaires de France. Elle y était définie à raison comme « le socle sur lequel le droit de l'urbanisme appréhende la propriété privée pour contrôler l'usage et le droit de construire. Le droit de l'urbanisme recherche dans l'unité foncière un référent sur lequel il va pouvoir s'appuyer pour appliquer les règles qu'il édicte. Ces règles concernent d'une part la constructibilité du sol et d'autre part le contrôle de la division du sol ».

La pénétration du droit de l'environnement dans le droit de l'urbanisme et la lutte contre les effets de l'anthropisation des sols imposent, quinze ans plus tard, de remettre l'ouvrage sur le métier (§ I). Le droit de l'environnement accorde à la notion d'assiette une dimension protéiforme dont les contours se définissent en fonction des objectifs poursuivis (§ II).