Le formalisme de la délivrance de l'information

Le formalisme de la délivrance de l'information

– Un document distinct. – Les SIS représentent une nouvelle obligation d'information particulière mise à la charge du vendeur (ou du bailleur), à côté des obligations particulières existant en matière d'ICPE (C. env., art. L. 514-20, V. infra, n°) et en matière de risques technologiques, naturels, miniers ou sismiques (C. env., art. L. 125-5). Comme s'il en manquait.
Histoire d'ajouter à la confusion, l'information à donner a été modifiée par le décret susvisé n o 2015-1353 du 26 octobre 2015, et pour la dernière fois par le décret no 2022-1289 du 1 er octobre 2022 relatif à l'information des acquéreurs et des locataires sur les risques. Tandis qu'en 2015 le formulaire « état des risques » avait été modifié pour y inclure un volet concernant les SIS, le décret du 1er octobre 2022, en vigueur depuis le 1er janvier 2023, prévoit un dédoublement des supports d'information, et précise que le vendeur ou le bailleur doit informer son cocontractant par la remise d'un document séparé de l'état des risques.
– Le contenu du document. – Le modèle du document n'est pas défini par les textes. L'on sait que le document d'information doit être établi par le vendeur et mentionner la date de son élaboration ainsi que l'identification des parcelles cadastrales. Assurément c'est le notaire qui le préparera pour le compte de son client, en allant rechercher les informations du côté des documents d'urbanisme, ou encore sur le site Géorisques.
Ce document doit reprendre :
  • le dernier arrêté pris par le préfet en application de l'article R. 125-45 du Code de l'environnement (relatif à la création du SIS) ou R. 125-47 du même code (relatif à la révision annuelle du SIS) ;
  • les informations mises à disposition dans le système d'information géographique repris à l'article R. 125-45 dudit code ;
  • les dispositions de l'article L. 556-2 du Code de l'environnement relatives aux conséquences en cas de projet de construction et de lotissement.
– La date d'élaboration du document. – Ce document doit être actualisé à chaque signature d'acte (par ex. au compromis ou à la promesse, puis à la vente, ou encore au contrat de réservation puis à la vente en état futur d'achèvement) puisque les textes ne lui fixent pas de délai de validité, contrairement à l'état des risques.

Conséquence rédactionnelle générale

<strong>Une obligation de délivrance d'une information spécifique et par écrit</strong>
est prévue à l'article L. 125-7 du Code de l'environnement. La sanction, doublement conditionnée,
peut aller jusqu'à l'anéantissement du contrat si la pollution constatée (première condition)
conduit à une impropriété du terrain au regard de la destination précisée dans le contrat (seconde
condition).

On retrouve une formulation qui nous est familière, rappelant celle de l'article L. 514-20 du
même code (V. <em>infra</em>, n°), et l'on voit qu'ici aussi, la prévision
dans le contrat de l'usage futur revêt toute son importance. Toutefois, la délivrance
d'information sur le fondement des deux articles précités est indépendante. M<sup>e</sup> Herrnberger
met en garde contre les abus de langage dans nos actes, et préconise d'unifier les terminologies.
En effet, c'est la notion « d'usage futur » qui s'applique aux installations relevant des ICPE,
tandis qu'en matière de garantie des vices cachés il s'agira « d'usage de la chose », et qu'en
matière de SIS les textes traitent de « destination »

.

Cette information ne sera pas limitée aux seuls « terrains » visés par le Code de
l'environnement et s'appliquera à tout bien immobilier, vendu ou donné à bail, tant qu'au bien en
question se trouve attachée une quote-part du sol

. Le texte ne vise que la vente ou la location ; aussi, les autres modes de transfert de
propriété, par voie de succession, donation ou autres semblent exclus. Néanmoins, on ne peut que
suggérer en pareilles hypothèses de mentionner le SIS dans l'acte.

Le support de l'information est le document précité, annexé à l'acte, et il est conseillé de
l'envoyer à l'acquéreur ou au preneur avant la signature. L'acte de vente ou le bail doit attester
de l'accomplissement de cette formalité de délivrance d'information

. Une clause adaptée sera utilisée à cet égard

. Quant à la responsabilité du rédacteur, il nous appara ît nécessaire de préciser, dans l'acte,
la nature de la pollution ayant justifié l'inclusion du bien en SIS. Ce qui revient, peu ou prou,
à reprendre tous les termes de la fiche d'information, en caractères visibles.

Conséquence rédactionnelle spécifique

<strong>Une conséquence existe en matière d'urbanisme opérationnel.</strong>En écho encore une fois à ce
qui existe en matière d'ICPE, le texte impose une obligation de mener une étude des sols qui
déterminera les mesures de gestion de la pollution à mettre en œuvre pour assurer la compatibilité
entre l'usage futur du site et l'état des sols

. Cette obligation est définie par l'article L. 556-2 du Code de l'environnement et concerne les
projets d'ampleur – à savoir les projets de construction ou de lotissement pour lesquels le
dossier de demande de permis de construire ou de permis d'aménager (la déclaration préalable est
exclue) devra être accompagné « d'une attestation garantissant la réalisation de cette étude des
sols et de sa prise en compte dans la conception du projet de construction ou de lotissement.
Cette attestation doit être établie par un bureau d'études certifié dans le domaine des sites et
sols pollués, conformément à une norme définie par arrêté du ministre chargé de l'environnement,
ou équivalent ».

L'attestation est dénommée « ATTES ALUR » et correspond à la pièce PC 16-5 ou PC 16-6 de la
demande de permis de construire. La pièce PC 16-5 est requise sur une emprise précédemment classée
ICPE, la pièce PC 16-6 remplace la pièce PC 16-5 si l'emprise du projet se situe dans un système
d'information sur les sols (SIS). L'attestation ne sera délivrée qu'à deux conditions : que
l'étude requise ait été réalisée, et que celle-ci ait bien été prise en compte dans la conception.
L'arrêté du 19 décembre 2018 avait fixé les modalités de la certification et le modèle
d'attestation – mais celui-ci a été annulé par décision n<sup>o</sup> 428437 du 21 juillet 2021 du
Conseil d'état statuant au contentieux, avec prise d'effet au 1<sup>er</sup> mars 2022. Depuis, un
arrêté du 9 février 2022 fixe les modalités de certification (communes donc avec les dispositions
ICPE résultant de l'article L. 556-1 du Code de l'environnement), le référentiel, les modalités
d'audit, les conditions d'accréditation des organismes certificateurs et les conditions
d'équivalence, ainsi que les modèles d'attestation prévus aux articles R. 556-3 et R. 512-75-2 du
Code de l'environnement.

La rédaction des conditions suspensives doit donc tenir compte de cette obligation. La demande
de permis de construire ou d'aménager ne pourra en effet être déposée que si l'étude des sols est
réalisée, et seulement au vu de l'attestation produite par le bureau d'études dûment certifié. La
temporalité de la période conditionnelle a donc été modifiée : tandis que précédemment le bureau
d'études intervenait plus tard pour réaliser les études susvisées, après dépôt de la demande de
permis, il doit désormais être sollicité bien avant ledit dépôt (suite à entretien avec ANTEA, il
nous a été précisé que le délai minimum de réalisation de la prestation est de deux mois, pour les
projets de faible importance) ; il nous appartiendra de sensibiliser nos clients sur ce point,
afin d'éviter les déconvenues.

Les textes n'obligent pas à joindre l'étude de sol en elle-même à la demande d'autorisation.
Toutefois, sa fourniture para ît opportune pour permettre de délivrer à la commune une information
qui lui sera utile au moment de la révision annuelle de la liste des SIS.

– Conclusion. – L'information délivrée sur le fondement de l'article L. 125-7 du Code de l'environnement permet de prendre en compte la pollution dans l'économie générale du contrat, surtout lorsque des mesures de gestion de la pollution seront à déployer dans le cadre d'un projet d'aménagement. Le coût de telles mesures doit en effet être pris en considération dans la négociation. Il sera alors possible de convenir d'un partage de la prise en charge matérielle et financière de ces mesures.
Toutefois, comme en matière d'ICPE, ces conventions de droit privé resteront inopposables à l'administration, d'autant que celle-ci ne sera pas forcément destinataire de ces dispositions . L'administration aura toujours pour interlocuteur le responsable tel que défini par le Code de l'environnement, c'est-à-dire l'aménageur ou le constructeur.
Ce nouvel outil d'information se présente donc comme une avancée pour notre pratique, même si l'on peut regretter qu'aucune vérificationin situ n'ait été prévue en aval de l'opération, comme c'est le cas en matière d'ICPE. Outre le fait, surtout, que l'on rajoute une couche de plus à un millefeuille déjà complexe, au lieu d'essayer d'unifier le régime de l'ensemble des sites pollués.