Sécuriser la construction par l'usufruitier

– L'optimisation de la transmission. – L'usufruit peut constituer une technique juridique et fiscale de transmission patrimoniale. Un transfert de propriété avec réserve d'usufruit permet à l'usufruitier une transmission à coût fiscal maîtrisé, sans le priver de l'usage du bien transmis ou des revenus qu'il procure. On peut ainsi donner son logement tout en conservant son cadre de vie jusqu'à son décès. La question s'est posée de savoir si cette technique d'optimisation pouvait être poussée à son paroxysme en faisant porter l'usufruit sur un terrain sur lequel l'usufruitier envisage de construire. Au décès de l'usufruitier, le nu-propriétaire du terrain en devient pleinement propriétaire et devient, également, propriétaire des constructions financées par l'usufruitier, et ce sans indemnité. L'article 599, alinéa 2 du Code civil dispose, en effet, que l'usufruitier n'a droit à aucun remboursement au titre des améliorations qu'il a apportées au bien, ni même au titre de la plus-value générée. Ce procédé soulève trois questions : l'usufruitier a-t-il le droit de construire sur un terrain démembré (Section I) ? À qui appartiennent les constructions nouvellement édifiées sur un terrain démembré (Section II) ? Enfin, l'opération peut-elle être requalifiée en donation indirecte (Section III) ?