La propriété des constructions

– L'accessoire n'est pas l'accession. – Si l'usufruitier a le droit de construire sur le terrain démembré, à qui appartiennent les constructions ? En vertu de la théorie de l'accessoire, le démembrement est-il reporté sur les constructions considérées comme l'accessoire du terrain ? Cette solution ne saurait être retenue. En matière de construction, le sort de la propriété est déterminé par application de la théorie de l'accession .

– L'accession immédiate. – En principe, l'accession est réalisée au fur et à mesure de l'édification des constructions. Le nu-propriétaire en deviendrait donc immédiatement propriétaire, alors même que c'est l'usufruitier qui a financé les travaux. Mais une controverse s'est développée à ce propos. Un seul texte du Code civil traite de l'accession dans une situation de démembrement, l'article 596 qui prévoit l'accession immédiate des alluvions. Dès lors, certains auteurs considèrent l'accession immédiate comme le principe en matière de démembrement. D'autres, majoritaires, considèrent, au contraire, que ce texte est une exception. En effet, si l'accession immédiate était le principe, l'article 596 serait superfétatoire. C'est justement parce qu'il constitue une exception qu'il se justifie.

– L'accession différée. – La solution peut être recherchée dans les textes relatifs au bail à construction et au bail emphytéotique. En la matière, le preneur à bail, constructeur, est titulaire d'un droit réel. Le transfert de la propriété des constructions au bailleur est opéré uniquement en fin de bail. En matière de bail conférant un simple droit personnel, la jurisprudence, déjà ancienne, considère que les améliorations réalisées par le preneur lui appartiennent jusqu'à la fin du bail. À l'instar de sa jurisprudence de 1968 en matière de plantations, la Cour de cassation, dans un arrêt du 19 septembre 2012, s'est positionnée en faveur de l'accession différée des constructions par le nu-propriétaire, à l'extinction de l'usufruit.

– Un droit de superficie temporaire. – La Cour de cassation a reconnu à l'usufruitier constructeur un droit de propriété sur les constructions dans l'intervalle de la prise d'effet de l'accession. Comme un preneur à bail à construction ou un emphytéote, l'usufruitier est titulaire d'un droit de superficie temporaire. Il a donc toutes les prérogatives d'un propriétaire et, notamment, sauf convention contraire, le droit de démolir les constructions qu'il a édifiées. Il peut même être tenu de les démolir en fin d'usufruit, si le nu-propriétaire en fait la demande, au titre de l'obligation de conservation de la substance de la chose qui implique de restituer le bien dans son état initial.