Principes directeurs du droit de surplomb pour ITE

– Droit principal : le surplomb. – On parle de surplomb lorsqu'un ouvrage édifié sur un fonds fait saillie sur le fonds voisin à une altitude donnée (au-delà, donc, de la limite divisoire). Le surplomb se distingue de l'empiètement en ce qu'il ne s'exerce pas au niveau du sol, mais au-dessus de celui-ci. Cependant, le droit de propriété sur un fonds devant être conçu comme la propriété d'un volume (et non du simple sol), il est aisé de comprendre que le surplomb n'est en réalité qu'une variété d'empiètement, un empiètement en altimétrie. Il constitue ainsi, en son principe même, une atteinte au droit de propriété, lequel est constitutionnellement protégé. Cette constatation ne pouvait qu'orienter la démarche du législateur, car toute atteinte excessive au droit de propriété eût été passible d'inconstitutionnalité, le Conseil constitutionnel pouvant en être saisi dès le vote de la loi, mais aussi beaucoup plus tard, par le biais d'une question prioritaire de constitutionnalité. C'est en raison de cette protection de niveau constitutionnel que le législateur a entouré sa création, puis sa mise en œuvre, de multiples précautions qui constituent autant de limites à l'exercice du droit de surplomb.

– Un droit limité dans l'espace. – La première de ces précautions a consisté à exclure la création d'un véritable « droit à l'empiètement ». Soucieux de mesurer l'atteinte portée aux prérogatives du propriétaire voisin, le droit de surplomb pour isolation par l'extérieur ne permet de réaliser celle-ci qu'en surplomb, et précisément « à deux mètres au moins au-dessus du pied du mur, du pied de l'héberge ou du sol, sauf accord des propriétaires des deux fonds sur une hauteur inférieure ».

– Un droit limité dans le temps. – Le droit de surplomb n'est pas accordé de manière permanente. Lorsque le propriétaire voisin projette la réalisation de travaux autorisés par l'administration en limite séparative ou en usant de ses droits mitoyens, c'est au propriétaire de l'ouvrage surplombant d'assurer, à ses frais, la dépose de l'ouvrage d'isolation. On ne peut dès lors qu'engager à la prudence celui qui projette de réaliser des travaux d'isolation par l'extérieur, dans le cas où ceux-ci empiètent sur le terrain voisin. Ils pourraient n'être qu'éphémères malgré le coût engendré.