L’OFS, un nouvel acteur du logement

L’article L. 329-1 du Code de l’urbanisme constitue le fondement principal des missions et compétences de l’OFS. Initialement uniquement envisagé comme un nouvel acteur du foncier et du logement abordable, l’OFS a vu ses missions étendues, à titre subsidiaire, à la favorisation de la mixité fonctionnelle depuis l’adoption de la loi n^o 2022-217 du 21 février 2022 relative à la différenciation, la décentralisation, la déconcentration et portant diverses mesures de simplification de l’action publique locale, dite 3DS.

– À titre principal. – L’OFS a pour mission de gérer des biens immobiliers en vue de réaliser des logements destinés à des personnes modestes, sous conditions de plafond de ressources, et des équipements collectifs, conformément aux objectifs de la politique d’aide au logement telle que définie par l’article L. 301-1 du Code de la construction et de l’habitation. Cette mission d’intérêt général constitue le cœur de métier de l’OFS, elle constitue sa raison d’être. Toute son action est orientée vers cette finalité : la production de logements abordables.

Pour le législateur, cet objectif doit être atteint au travers de la conclusion de baux réels solidaires (BRS), permettant de consentir des droits réels immobiliers en vue de la location ou de l’accession à la propriété de logements par des ménages sous conditions de ressources, de loyer et, le cas échéant, de prix de cession.

– À titre subsidiaire. – L’OFS a pour mission de favoriser la mixité fonctionnelle en réalisant des locaux commerciaux et professionnels abordables. Cette mission doit nécessairement être conçue en lien avec la mission principale de production du logement abordable, l’idée étant de permettre le développement d’immeubles ou de groupements d’immeubles comprenant à la fois du logement abordable et des locaux commerciaux ou professionnels abordables. Pour cela, gouvernement-législateur aura le soin d’instituer par voie d’ordonnance, dans un délai d’un an à compter de l’entrée en vigueur de la loi 3DS, une nouvelle forme de bail constitutif de droits réels.

En somme, l’objet de l’OFS est donc de réaliser principalement des logements mais également des locaux commerciaux et professionnels à caractère abordable au moyen de baux constitutifs de droits réels spécifiques. Le choix fait par le législateur est de mener à bien cette mission d’intérêt général en utilisant une technique juridique – celle des baux constitutifs des droits réels déclinée de façon spécifique dans le régime du BRS – permettant un contrôle de long du terme par l’OFS du maintien de l’affectation des biens, dédiés dès leur entrée dans le patrimoine de l’OFS à ces missions. Le couple OFS/BRS permet ainsi de constituer un « foncier réglementé » de manière dynamique car, de façon tout à fait originale, la réglementation ne passe pas par la simple application d’une norme sur un terrain mais par l’intervention d’un organisme chargé de déployer des baux réels solidaires.