Afin de mener à bien ces missions, l’OFS détient, et ce depuis sa création, de nombreuses compétences allant au-delà du droit commun pour constituer son patrimoine mais également pour en maîtriser son affectation pendant une très longue durée. Pour constituer le patrimoine nécessaire à l’exercice de ses missions il peut naturellement procéder par voie d’acquisition, d’apport en nature ou numéraire, ou encore par voie d’appel à la générosité publique ou par libéralités. Mais il bénéficie également d’outils spécifiques : il peut mobiliser le dispositif de la décote prévue à l’article L. 3211-7 du Code général de la propriété des personnes publiques (décote dite « Duflot »), acquérir des logements auprès d’organismes HLM, ou encore se voir déléguer le droit de préemption urbain ou le droit de priorité. Ces outils favorisent l’activité des OFS et le rapprochent de ses « cousins » organismes HLM. Les OFS s’en distinguent toutefois largement en raison des contours de la nouvelle politique du logement qui leur est confiée, laquelle résulte des caractéristiques particulières du BRS :
- la « recharge » du bail pour une durée égale à sa durée initiale en cas de transmission des droits réels agréée par l’OFS. Dans l’économie générale du mécanisme le « rechargement » du bail se justifie, d’une part, par le fait que l’objet même de l’OFS est de se constituer un patrimoine en vue de l’affecter durablement au logement abordable au moyen d’un bail réel solidaire, sans vocation à la jouissance des biens. Il n’est donc pas heurtant que l’OFS ne recouvre jamais la pleine propriété de l’immeuble du fait du mécanisme de « rechargement », d’autant plus lorsque sa mise en œuvre est conditionnée au contrôle du respect du caractère abordable du logement. En effet, la procédure d’agrément à l’occasion de toute transmission des droits réels permet et oblige l’OFS à garantir le maintien dans le temps de cette affectation au logement abordable pour des ménages modestes car, assurément, un « rechargement » sans encadrement des prix par le propriétaire suivrait la même logique inflationniste que la pleine propriété. Les marges de manœuvre de l’OFS sont également renforcées par le droit de préemption dont il dispose à l’occasion de toute cession ou donation des droits réels ;
- l’indemnisation systématique du preneur à bail dans tous les cas de fin du bail réel solidaire, tout au plus à valeur initiale des droits réels, même en cas de faute du preneur, qui permet de sécuriser le capital des accédants personnes physiques et de garantir l’attractivité du dispositif dans le cadre de l’accession à la propriété.
On constate donc que cette réglementation du foncier a pour but de conserver le patrimoine constitué au cœur de la politique publique du logement – grâce à l’intervention de l’OFS –, sans pour autant dégrader la situation de chacun des ménages accédants – grâce à l’indemnisation systématique de la valeur des droits réels en fin de contrat. En cela, il apparaît de plus en plus clairement que l’OFS est un nouvel acteur d’une nouvelle politique d’aide au logement, au-delà du logement locatif social et sans pour autant être de l’accession sociale à la propriété. Il est un acteur ad hoc participant au service public du logement, il est le gardien des contours de la propriété d’usage « hors marché » issue du bail réel solidaire.