L’investissement dans le neuf : le dispositif « Duflot-Pinel-Denormandie »

– Historique. – Cécile Duflot, ministre du Logement, organise la succession du « régime Scellier » en mettant en place à compter du 1^er janvier 2013 un dispositif de soutien à la construction de logements neufs dans le secteur locatif intermédiaire. Le dispositif est codifié à l’article 199 novovicies du Code général des impôts. Le « régime Duflot » a été aménagé à compter du 1^er septembre 2014 par la ministre du Logement, Sylvia Pinel. La loi de finances pour 2019 a étendu le dispositif à compter du 1^er janvier 2019 aux opérations de rénovation et d’amélioration dans les communes dont le besoin de réhabilitation est marqué ou qui ont conclu une convention de réhabilitation du territoire (dispositif dit « Denormandie »). Nous étudierons successivement les conditions d’application du « dispositif Duflot-Pinel-Denormandie » (§ I) et son régime (§ II).

Les conditions d’application du régime

Les bénéficiaires

Ce régime est applicable aux personnes physiques domiciliées en France au sens de l’article 4 B du Code général des impôts au jour de l’investissement et aux résidents monégasques. L’investissement peut être réalisé directement ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière n’ayant pas opté pour l’IS, ou d’une société civile de placements immobiliers (SCPI). Il peut être réalisé en indivision mais ne peut faire l’objet d’un démembrement de propriété, sauf en cas de décès de l’un des conjoints.

Les logements éligibles

– Localisation du logement. – Le logement doit être situé en France métropolitaine ou en outre-mer et dans une zone éligible, c’est-à-dire présentant un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2017, le logement peut être localisé dans les zones Abis, A, B1 et sous réserve d’un agrément préfectoral en zones B2 et C. Pour les investissements réalisés depuis le 1^er janvier 2018, les zones B2 et C sont exclues du dispositif.

Pour une étude complète des différents zonages et l’accès à un simulateur par commune :

Pour bénéficier du « dispositif Denormandie », le logement doit se situer dans les communes dont le besoin de réhabilitation est particulièrement marqué (communes labellisées « Cœur de ville ») ou qui ont conclu une convention d’opération de réhabilitation du territoire (ORT). La liste des communes éligibles est fixée par un arrêté du 26 mars 2019.

– Exigence de performance énergétique. – Le logement doit répondre à des exigences de performance énergétique qui diffèrent selon la nature du logement et le dispositif applicable. Ainsi, les logements acquis neufs, en Vefa ou construits par le contribuable devront bénéficier du label « BBC 2005 » ou respecter la réglementation thermique 2012 selon que le permis a été déposé avant ou après le 1^er janvier 2013.

– Investissements éligibles. – Le dispositif vise à soutenir la construction de logements neufs, mais permet également de rénover des logements anciens dégradés. Sont éligibles au dispositif « Duflot-Pinel » les investissements réalisés entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2024 portant :

sur des logements acquis neufs ou en état futur d’achèvement ;
sur des constructions réalisées par le contribuable sous réserve qu’elles soient achevées dans les trente mois de l’obtention du permis de construire ;
sur des logements acquis réhabilités ou vétustes en vue d’une réhabilitation par l’acquéreur ou le vendeur ;
sur les logements acquis et qui font l’objet de travaux concourant à la production d’un immeuble neuf au sens de la TVA ;
sur des locaux acquis et affectés à un autre usage et transformés en habitation.

Pour être éligibles au dispositif « Denormandie », les logements acquis entre le 1^er janvier 2019 et le 31 décembre 2023 doivent faire l’objet de travaux d’amélioration définis par décret ou être affectés à un autre usage et transformés en logement. Le montant des travaux, facturés par entreprise, doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.

Les conditions relatives à la location

– Engagement du bailleur. – Le bailleur doit s’engager à louer non meublé, à titre d’habitation principale du locataire, pour une durée fixe de neuf ans, pour les investissements réalisés jusqu’au 31 août 2014 (régime Duflot). Pour ceux réalisés à compter du 1^er septembre 2015 (régimes Pinel et Denormandie), l’engagement de location est fixé à six ou neuf ans. À l’issue de la période initiale, l’engagement peut être prorogé de trois ans, renouvelable une fois en cas d’engagement initial de six ans. La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure. En cas de congé du locataire, l’administration tolère une vacance de douze mois sous réserve que le propriétaire ait fait le nécessaire pour trouver un nouveau locataire.

– Qualité du locataire. – Le locataire doit être une personne autre qu’un membre du foyer fiscal du propriétaire. Si le logement est la propriété d’une société civile non soumise à l’IS, le locataire doit être une personne autre qu’un des associés ou un membre du foyer fiscal de l’un des associés, un ascendant ou un descendant de l’un des associés. Pour les investissements réalisés à compter du 1^er septembre 2015 (régime Pinel), la location à un ascendant ou un descendant est autorisée.

– Plafonnement des loyers. – Le loyer, charges non comprises, ne doit pas, pendant ladite période, être supérieur au plafond mensuel du loyer par mètre carré fixé par décret. Les plafonds pour les baux conclus en 2022 sont les suivants :

zone Abis : 17,62 € / m²/mois ;
zone A : 13,09 € ;
zone B1 : 10,55 € ;
zones B2 et C : 9,17 €.

– Surface prise en compte. – La surface prise en compte s’entend de la surface habitable, augmentée de la moitié de celle des annexes (cave, balcon, remise) dans la limite de 8 mètres carrés par logement et à l’exclusion des garages. À ces plafonds de loyer, il est ensuite appliqué un coefficient multiplicateur : 0,7 + 19/S.

« S » étant la surface du logement. Le coefficient est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Détermination d’un plafond de loyer sous Pinel

Considérons un appartement de 50 m² avec un balcon de 8 m² situé à Rennes (zone B1) dont nous voulons déterminer le plafond Pinel pour 2022.

Surface habitable = 50 + ½ × 8 = 54 m².

Coefficient multiplicateur = 0,7 + 19/S = 0,7 + 19 / 54 = 1,05.

Rennes se trouvant en zone Pinel B1, le plafond est de 10,55 €/m².

Le plafond de loyer mensuel est donc de : 10,55 × 54 × 1,05 = 598,19 €.

– Plafonnement des ressources du locataire. – Les ressources du locataire, à la date de conclusion du bail, ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret, qui sont identiques au plafonnement PLI. Le régime Pinel est un « régime intermédiaire » entre le secteur libre et le secteur social. Les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence (RFR) du locataire inscrit sur son avis d’imposition de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du bail. Si le bail est signé en 2022, les ressources du locataire à prendre en compte sont celles qui figurent sur l’avis d’imposition de 2020.

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2022, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

Le régime applicable

Le montant de la réduction d’impôt

– Réduction d’impôt. – Le « dispositif Duflot-Pinel » permet au contribuable de réduire son impôt sur le revenu d’un montant égal à un pourcentage du prix de revient du logement. La base de calcul diffère selon que le logement a été acquis neuf, en état futur d’achèvement ou a été construit par le contribuable. Le prix de revient du logement est doublement plafonné. D’une part, il n’est retenu que dans la limite d’un plafond de 5 500 € par mètre carré de surface habitable. D’autre part, la base déterminée ne peut excéder la somme de 300 000 € par an et par foyer fiscal, que le foyer ait acquis un ou deux investissements éligibles la même année.

– Le taux de la réduction d’impôt. – Il dépend de la durée de l’engagement initial de location (six ou neuf ans), de son éventuelle prorogation (jusqu’à douze ans) et de la localisation de l’investissement (métropole ou outre-mer).

Si l’investissement est réalisé en métropole à compter du 1^er septembre 2014, le taux de réduction est de 12 % si l’engagement initial est de six ans, et porté à 18 % en cas d’engagement de neuf ans. En cas de prorogation de l’engagement initial, une réduction complémentaire de 3 % est possible, soit une réduction d’impôt maximale de 21 % sur douze ans. Si l’investissement est réalisé outre-mer, les taux de réduction d’impôt sont de 23 % sur six ans, 29 % sur neuf ans et 32 % sur douze ans.

Le régime de la réduction d’impôt

– Imputation de la réduction d’impôt. – Pour les investissements réalisés à compter du 1^er septembre 2014, la réduction d’impôt est répartie sur six ou neuf ans en fonction de la durée initiale de l’engagement de location. Soit, en métropole, un avantage fiscal maximum de 6 000 € par an (2 % × 300 000 €).

En cas de prorogation de l’engagement initial, la réduction d’impôt complémentaire est imputée, par période triennale, à raison d’un tiers chaque année. Soit, en métropole, un avantage fiscal maximum de 3 000 € par an (1 % × 300 000 €).

Une fois le montant de la réduction d’impôt connu, il reste à l’imputer, c’est-à-dire la déduire de l’impôt brut dû par le contribuable. Si la réduction d’impôt imputable au titre de l’année excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde ne peut être imputé sur l’impôt dû au titre des années suivantes, contrairement au précédent dispositif (« dispositif Scellier »).

La réduction d’impôt « Pinel » fait partie des avantages fiscaux soumis au plafonnement global des niches fiscales. Ce mécanisme consiste à limiter le total des réductions d’impôts accordées à chaque foyer fiscal à 10 000 € par an.

– Reprise de la réduction d’impôt. – Il y aura reprise du régime de faveur en cas de non-respect par le contribuable de l’une de ses obligations :

non-respect de l’engagement de location du logement à usage d’habitation principale du locataire dans les conditions légales ;
cession du logement ou des parts au cours de la période de location.

Les modalités de reprise sont différentes selon que l’infraction constatée affecte les conditions initiales du régime ou les conditions propres à la période de location.

Aucune remise en cause de l’avantage n’est effectuée lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégories prévues à l’article L. 341-4 du Code de la sécurité sociale, est licencié ou décède. En cas de décès, le conjoint survivant titulaire d’un usufruit peut demander la reprise du dispositif à son profit. En cas de divorce, de rupture de Pacs ou de séparation, l’attributaire du bien peut demander à conserver le bénéfice du dispositif à moins que le logement ne soit laissé en indivision.

Le régime « Duflot-Pinel » est destiné à favoriser l’investissement dans le logement neuf. Sa portée a été étendue par le dispositif « Denormandie » aux logements faisant l’objet de travaux d’amélioration ou affectés à un autre usage. Si le contribuable souhaite investir dans l’ancien, il est susceptible de bénéficier d’autres régimes incitatifs tels que les régimes « Cosse ancien » ou « Malraux ».