Les régimes de défiscalisation

– Étude limitée aux avantages actuels. – La réalisation d’investissements immobiliers locatifs est susceptible d’ouvrir droit à un avantage fiscal, soit sous la forme d’un amortissement réduisant le revenu foncier taxable, soit sous la forme d’une réduction d’impôt venant diminuer l’impôt dû par le contribuable. Seront examinés dans le détail les régimes actuellement applicables, même si d’anciens régimes peuvent encore produire des effets et nécessitent le respect d’engagements pris par l’investisseur. Deux types d’investissements sont susceptibles de bénéficier d’un régime fiscal de faveur : les investissements dans le neuf (« dispositif Duflot-Pinel-Denormandie ») (Sous-section I) et l’acquisition de logements anciens (« Cosse Ancien » ou « Malraux ») (Sous-section II).

L’investissement dans le neuf : le dispositif « Duflot-Pinel-Denormandie »

– Historique. – Cécile Duflot, ministre du Logement, organise la succession du « régime Scellier » en mettant en place à compter du 1^er janvier 2013 un dispositif de soutien à la construction de logements neufs dans le secteur locatif intermédiaire. Le dispositif est codifié à l’article 199 novovicies du Code général des impôts. Le « régime Duflot » a été aménagé à compter du 1^er septembre 2014 par la ministre du Logement, Sylvia Pinel. La loi de finances pour 2019 a étendu le dispositif à compter du 1^er janvier 2019 aux opérations de rénovation et d’amélioration dans les communes dont le besoin de réhabilitation est marqué ou qui ont conclu une convention de réhabilitation du territoire (dispositif dit « Denormandie »). Nous étudierons successivement les conditions d’application du « dispositif Duflot-Pinel-Denormandie » (§ I) et son régime (§ II).

Les conditions d’application du régime

Les bénéficiaires

Ce régime est applicable aux personnes physiques domiciliées en France au sens de l’article 4 B du Code général des impôts au jour de l’investissement et aux résidents monégasques. L’investissement peut être réalisé directement ou par l’intermédiaire d’une société civile immobilière n’ayant pas opté pour l’IS, ou d’une société civile de placements immobiliers (SCPI). Il peut être réalisé en indivision mais ne peut faire l’objet d’un démembrement de propriété, sauf en cas de décès de l’un des conjoints.

Les logements éligibles

– Localisation du logement. – Le logement doit être situé en France métropolitaine ou en outre-mer et dans une zone éligible, c’est-à-dire présentant un déséquilibre marqué entre l’offre et la demande de logements. Pour les investissements réalisés jusqu’au 31 décembre 2017, le logement peut être localisé dans les zones Abis, A, B1 et sous réserve d’un agrément préfectoral en zones B2 et C. Pour les investissements réalisés depuis le 1^er janvier 2018, les zones B2 et C sont exclues du dispositif.

Pour une étude complète des différents zonages et l’accès à un simulateur par commune :

Pour bénéficier du « dispositif Denormandie », le logement doit se situer dans les communes dont le besoin de réhabilitation est particulièrement marqué (communes labellisées « Cœur de ville ») ou qui ont conclu une convention d’opération de réhabilitation du territoire (ORT). La liste des communes éligibles est fixée par un arrêté du 26 mars 2019.

– Exigence de performance énergétique. – Le logement doit répondre à des exigences de performance énergétique qui diffèrent selon la nature du logement et le dispositif applicable. Ainsi, les logements acquis neufs, en Vefa ou construits par le contribuable devront bénéficier du label « BBC 2005 » ou respecter la réglementation thermique 2012 selon que le permis a été déposé avant ou après le 1^er janvier 2013.

– Investissements éligibles. – Le dispositif vise à soutenir la construction de logements neufs, mais permet également de rénover des logements anciens dégradés. Sont éligibles au dispositif « Duflot-Pinel » les investissements réalisés entre le 1^er janvier 2013 et le 31 décembre 2024 portant :

sur des logements acquis neufs ou en état futur d’achèvement ;
sur des constructions réalisées par le contribuable sous réserve qu’elles soient achevées dans les trente mois de l’obtention du permis de construire ;
sur des logements acquis réhabilités ou vétustes en vue d’une réhabilitation par l’acquéreur ou le vendeur ;
sur les logements acquis et qui font l’objet de travaux concourant à la production d’un immeuble neuf au sens de la TVA ;
sur des locaux acquis et affectés à un autre usage et transformés en habitation.

Pour être éligibles au dispositif « Denormandie », les logements acquis entre le 1^er janvier 2019 et le 31 décembre 2023 doivent faire l’objet de travaux d’amélioration définis par décret ou être affectés à un autre usage et transformés en logement. Le montant des travaux, facturés par entreprise, doit représenter au moins 25 % du coût total de l’opération.

Les conditions relatives à la location

– Engagement du bailleur. – Le bailleur doit s’engager à louer non meublé, à titre d’habitation principale du locataire, pour une durée fixe de neuf ans, pour les investissements réalisés jusqu’au 31 août 2014 (régime Duflot). Pour ceux réalisés à compter du 1^er septembre 2015 (régimes Pinel et Denormandie), l’engagement de location est fixé à six ou neuf ans. À l’issue de la période initiale, l’engagement peut être prorogé de trois ans, renouvelable une fois en cas d’engagement initial de six ans. La location doit prendre effet dans les douze mois qui suivent l’achèvement de l’immeuble ou son acquisition si elle est postérieure. En cas de congé du locataire, l’administration tolère une vacance de douze mois sous réserve que le propriétaire ait fait le nécessaire pour trouver un nouveau locataire.

– Qualité du locataire. – Le locataire doit être une personne autre qu’un membre du foyer fiscal du propriétaire. Si le logement est la propriété d’une société civile non soumise à l’IS, le locataire doit être une personne autre qu’un des associés ou un membre du foyer fiscal de l’un des associés, un ascendant ou un descendant de l’un des associés. Pour les investissements réalisés à compter du 1^er septembre 2015 (régime Pinel), la location à un ascendant ou un descendant est autorisée.

– Plafonnement des loyers. – Le loyer, charges non comprises, ne doit pas, pendant ladite période, être supérieur au plafond mensuel du loyer par mètre carré fixé par décret. Les plafonds pour les baux conclus en 2022 sont les suivants :

zone Abis : 17,62 € / m²/mois ;
zone A : 13,09 € ;
zone B1 : 10,55 € ;
zones B2 et C : 9,17 €.

– Surface prise en compte. – La surface prise en compte s’entend de la surface habitable, augmentée de la moitié de celle des annexes (cave, balcon, remise) dans la limite de 8 mètres carrés par logement et à l’exclusion des garages. À ces plafonds de loyer, il est ensuite appliqué un coefficient multiplicateur : 0,7 + 19/S.

« S » étant la surface du logement. Le coefficient est arrondi à la deuxième décimale la plus proche et ne peut excéder 1,2.

Détermination d’un plafond de loyer sous Pinel

Considérons un appartement de 50 m² avec un balcon de 8 m² situé à Rennes (zone B1) dont nous voulons déterminer le plafond Pinel pour 2022.

Surface habitable = 50 + ½ × 8 = 54 m².

Coefficient multiplicateur = 0,7 + 19/S = 0,7 + 19 / 54 = 1,05.

Rennes se trouvant en zone Pinel B1, le plafond est de 10,55 €/m².

Le plafond de loyer mensuel est donc de : 10,55 × 54 × 1,05 = 598,19 €.

– Plafonnement des ressources du locataire. – Les ressources du locataire, à la date de conclusion du bail, ne doivent pas excéder des plafonds fixés par décret, qui sont identiques au plafonnement PLI. Le régime Pinel est un « régime intermédiaire » entre le secteur libre et le secteur social. Les ressources à prendre en compte correspondent au revenu fiscal de référence (RFR) du locataire inscrit sur son avis d’imposition de l’avant-dernière année précédant celle de la signature du bail. Si le bail est signé en 2022, les ressources du locataire à prendre en compte sont celles qui figurent sur l’avis d’imposition de 2020.

Pour les baux conclus ou renouvelés en 2022, les plafonds annuels de ressources sont les suivants :

Le régime applicable

Le montant de la réduction d’impôt

– Réduction d’impôt. – Le « dispositif Duflot-Pinel » permet au contribuable de réduire son impôt sur le revenu d’un montant égal à un pourcentage du prix de revient du logement. La base de calcul diffère selon que le logement a été acquis neuf, en état futur d’achèvement ou a été construit par le contribuable. Le prix de revient du logement est doublement plafonné. D’une part, il n’est retenu que dans la limite d’un plafond de 5 500 € par mètre carré de surface habitable. D’autre part, la base déterminée ne peut excéder la somme de 300 000 € par an et par foyer fiscal, que le foyer ait acquis un ou deux investissements éligibles la même année.

– Le taux de la réduction d’impôt. – Il dépend de la durée de l’engagement initial de location (six ou neuf ans), de son éventuelle prorogation (jusqu’à douze ans) et de la localisation de l’investissement (métropole ou outre-mer).

Si l’investissement est réalisé en métropole à compter du 1^er septembre 2014, le taux de réduction est de 12 % si l’engagement initial est de six ans, et porté à 18 % en cas d’engagement de neuf ans. En cas de prorogation de l’engagement initial, une réduction complémentaire de 3 % est possible, soit une réduction d’impôt maximale de 21 % sur douze ans. Si l’investissement est réalisé outre-mer, les taux de réduction d’impôt sont de 23 % sur six ans, 29 % sur neuf ans et 32 % sur douze ans.

Le régime de la réduction d’impôt

– Imputation de la réduction d’impôt. – Pour les investissements réalisés à compter du 1^er septembre 2014, la réduction d’impôt est répartie sur six ou neuf ans en fonction de la durée initiale de l’engagement de location. Soit, en métropole, un avantage fiscal maximum de 6 000 € par an (2 % × 300 000 €).

En cas de prorogation de l’engagement initial, la réduction d’impôt complémentaire est imputée, par période triennale, à raison d’un tiers chaque année. Soit, en métropole, un avantage fiscal maximum de 3 000 € par an (1 % × 300 000 €).

Une fois le montant de la réduction d’impôt connu, il reste à l’imputer, c’est-à-dire la déduire de l’impôt brut dû par le contribuable. Si la réduction d’impôt imputable au titre de l’année excède l’impôt dû au titre de cette même année, le solde ne peut être imputé sur l’impôt dû au titre des années suivantes, contrairement au précédent dispositif (« dispositif Scellier »).

La réduction d’impôt « Pinel » fait partie des avantages fiscaux soumis au plafonnement global des niches fiscales. Ce mécanisme consiste à limiter le total des réductions d’impôts accordées à chaque foyer fiscal à 10 000 € par an.

– Reprise de la réduction d’impôt. – Il y aura reprise du régime de faveur en cas de non-respect par le contribuable de l’une de ses obligations :

non-respect de l’engagement de location du logement à usage d’habitation principale du locataire dans les conditions légales ;
cession du logement ou des parts au cours de la période de location.

Les modalités de reprise sont différentes selon que l’infraction constatée affecte les conditions initiales du régime ou les conditions propres à la période de location.

Aucune remise en cause de l’avantage n’est effectuée lorsque le contribuable ou l’un des membres du couple soumis à imposition commune est atteint d’une invalidité de deuxième ou troisième catégories prévues à l’article L. 341-4 du Code de la sécurité sociale, est licencié ou décède. En cas de décès, le conjoint survivant titulaire d’un usufruit peut demander la reprise du dispositif à son profit. En cas de divorce, de rupture de Pacs ou de séparation, l’attributaire du bien peut demander à conserver le bénéfice du dispositif à moins que le logement ne soit laissé en indivision.

Le régime « Duflot-Pinel » est destiné à favoriser l’investissement dans le logement neuf. Sa portée a été étendue par le dispositif « Denormandie » aux logements faisant l’objet de travaux d’amélioration ou affectés à un autre usage. Si le contribuable souhaite investir dans l’ancien, il est susceptible de bénéficier d’autres régimes incitatifs tels que les régimes « Cosse ancien » ou « Malraux ».

L’investissement dans l’ancien

Le « dispositif Cosse ancien » ou « Louer abordable » versus loi de finances pour 2022

– Évolution. – Le dispositif « Cosse ancien » a été créé par la loi de finances rectificative pour 2016 (CGI, art. 31, I 1, o). Il se substituait au « Besson ancien » et au « Borloo ancien » à compter du 1^er janvier 2017. Il permettait aux propriétaires ayant conclu avec l’Anah, entre le 1^er janvier 2017 et le 28 février 2022 inclus, une convention de location, de pratiquer sur les revenus bruts fiscaux des logements loués une déduction forfaitaire allant de 15 % à 70 % en fonction du lieu de situation et du type de convention conclue. Le taux était porté à 85 % en cas d’intermédiation locative.

L’article 67 de la loi de finances pour 2022 transforme cette déduction forfaitaire « Cosse ancien » ou « Louer abordable » en une réduction d’impôt applicable aux logements pour lesquels une demande de conventionnement a été enregistrée par l’Anah entre le 1^er mars 2022 et le 31 décembre 2024 (CGI, art. 199 tricies I, A, 1°). Nous verrons successivement les conditions (A) et le nouveau régime (B) de réduction d’impôt mis en place par la loi de finances pour 2022.

Les conditions

– Logements concernés. – La réduction d’impôt s’applique aux revenus des logements donnés en location dans le cadre d’une convention conclue avec l’Anah, d’une durée minimale de six ans, dont la demande a été enregistrée entre le 1^er mars 2022 et le 31 décembre 2024. Le contribuable doit justifier du respect d’un niveau de performance énergétique global fixé par un arrêté ministériel. Les logements les plus énergivores, classés en F et G sont exclus du dispositif.

– Engagement de location. – Le propriétaire doit s’engager à louer le logement nu à usage de résidence principale pendant toute la durée de la convention avec l’Anah. Le locataire ne peut être ni un membre du foyer fiscal, un ascendant ou un descendant du contribuable, ni une personne occupant déjà le logement sauf hypothèse du renouvellement du bail. Le loyer et les ressources du locataire, appréciés à la date de la conclusion du bail, ne doivent pas dépasser des plafonds fixés par décret en fonction de la localisation du logement et de la nature de la location (intermédiaire, sociale ou très sociale).

Le régime

– Calcul. – La réduction d’impôt est calculée sur le montant des revenus bruts du logement donné en location, et non sur le prix de revient du logement. Le taux de réduction d’impôt dépend :

de la décote appliquée au loyer en fonction du segment de location ;
d’une intermédiation locative ou d’une mise en location directe.

Les taux applicables peuvent être résumés dans le tableau suivant :

– Régime. – La réduction d’impôt s’applique pendant toute la durée de la convention avec l’Anah, soit pendant six ans au minimum. À l’échéance de la convention, la réduction d’impôt est toujours applicable jusqu’au renouvellement ou la reconduction du bail tant que le locataire reste en place et que les conditions du régime restent remplies. La réduction d’impôt est imputée sur l’impôt dû au titre des revenus de chacune des années de la période d’application.

– Reprise. – La réduction d’impôt est remise en cause et fait l’objet d’une reprise en cas de :

non-respect d’une des conditions d’application du dispositif ;
cession du logement avant l’expiration de la convention ;
ou cession des parts sociales de la société propriétaire du logement avant l’expiration du délai de conservation de cinq ans.

La reprise est effectuée au titre de l’année au cours de laquelle intervient l’événement qui la motive. Les exceptions à la remise en cause de la réduction d’impôt sont identiques à celles applicables au régime « Duflot-Pinel » (V. supra, n^o ).

Le « dispositif Malraux »

– Historique. – Les opérations de restauration immobilière de bâtiments historiques bénéficiaient jusqu’en 2008 d’un régime de faveur : les dépenses déductibles au titre des revenus fonciers étaient plus importantes, et en cas de déficit foncier, il pouvait s’imputer sur le revenu global sans limitation. L’article 84 de la loi de finances pour 2009 a transformé ce régime de défiscalisation dit « loi Malraux » en une réduction d’impôt applicable à compter du 1^er janvier 2009, désormais codifiée à l’article 199 tervicies du Code général des impôts. Nous verrons successivement les conditions (A) et le régime applicable (B).

Les conditions

– Opérations éligibles. – Pour ouvrir droit à la réduction d’impôt, l’opération doit consister en une restauration complète d’un immeuble situé dans l’une des zones suivantes :

un site patrimonial remarquable (SPR) fusionnant depuis la loi du 7 juillet 2016 les aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine (Avap), les zones de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager (ZPPAUP) et les secteurs sauvegardés ;
du 1^er janvier 2010 au 31 décembre 2005, dans un quartier ancien dégradé (QAD) ;
depuis le 1^er janvier 2016, dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé dont la liste est fixée par arrêté.

La zone doit être déclarée d’utilité publique ou faire l’objet d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé. L’immeuble qui fait l’objet de la restauration complète peut être à usage d’habitation, à usage professionnel ou destiné après travaux à un usage d’habitation.

– Dépenses prises en compte. – D’une part, sont éligibles à la réduction d’impôt les charges foncières déductibles en revenus fonciers et énumérées à l’article 199 tervicies, II, alinéa 1^er du Code général des impôts :

les travaux de réparation et d’entretien ;
les primes d’assurance ;
les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux d’habitation à l’exclusion des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ;
les dépenses d’amélioration afférentes aux locaux professionnels et commerciaux destinés à les protéger des effets de l’amiante ou à faciliter l’accueil des handicapés, à l’exclusion des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement ;
les impositions autres que celles incombant normalement à l’occupant ;
les frais de gestion.

A contrario, sont déductibles des revenus fonciers mais ne sont pas éligibles à la réduction d’impôt de l’article 199 tervicies du Code général des impôts :

les dépenses locatives supportées par le propriétaire et non remboursées par le locataire ;
les provisions pour charges de copropriété sauf exception de l’article 199 tervicies II, 2^e alinéa ;
les intérêts d’emprunt.

D’autre part, sont éligibles à la réduction d’impôt les dépenses spécifiques liées aux opérations de restauration immobilière telles que les frais d’adhésion à une association foncière urbaine (AFU) de restauration, ainsi que l’ensemble des travaux imposés ou autorisés par l’autorité publique.

– Engagement de location. – Le propriétaire doit s’engager à louer l’immeuble pendant une durée minimale de neuf ans dans les douze mois de l’achèvement des travaux de rénovation. Si la restauration porte sur un local à usage d’habitation, le propriétaire doit prendre l’engagement de le louer nu, à usage de résidence principale du locataire. Le locataire à usage d’habitation doit être une personne physique autre que le propriétaire lui-même, un membre de son foyer fiscal, un ascendant ou un descendant. Lorsque le logement est la propriété d’une société de personnes, le locataire doit être une personne physique autre que l’un des associés, ou qu’un ascendant ou descendant de l’un des associés.

Le régime

– Calcul. – La base de calcul de la réduction d’impôt comprend les dépenses éligibles définies ci-dessus à l’exception du prix d’acquisition du logement, pour la période allant de la date de délivrance du permis ou de l’expiration du délai d’opposition à la déclaration préalable, et jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’une ou l’autre de ces deux dates. Le contribuable pourra bénéficier d’un avantage fiscal pendant quatre d’années d’imposition au maximum.

– Plafond. – Les dépenses éligibles sont retenues dans la limite pluriannuelle de 400 000 € au titre de ladite période. Pour les permis ou les déclarations déposés avant le 1^er janvier 2017, les dépenses ouvrant droit à réduction étaient retenues dans la limite annuelle de 100 000 € pendant quatre ans. Les dépenses qui dépasseraient le plafond ne peuvent être ni reportées ni faire l’objet d’une déduction au titre des revenus fonciers.

– Taux. – Pour les demandes de permis de construire ou déclarations déposées à compter du 9 juillet 2016, le taux de réduction est fixé à 22 %. Ce taux est porté à 30 % pour les immeubles situés dans le périmètre d’un SPR couvert par un PSMV approuvé, dans un QAD ou dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitat ancien dégradé.

– Imputation. – La réduction d’impôt accordée au titre de l’année de paiement des dépenses est imputée sur l’impôt dû au titre de cette même année. Lorsque la fraction de la réduction d’impôt imputable au titre de l’année d’imposition excède l’impôt dû, le solde peut être imputé sur l’impôt dû au titre des trois années suivantes. Les dépenses bénéficiant de la « réduction d’impôt Malraux » ne peuvent faire l’objet d’aucune déduction au titre des revenus fonciers. Le contribuable peut choisir de ne pas bénéficier de la réduction d’impôt et de déduire de ses autres revenus fonciers les dépenses de travaux de restauration selon les règles de droit commun en vue de générer un éventuel déficit foncier.

– Reprise. – La réduction d’impôt fait l’objet d’une reprise en cas de non-respect de l’engagement de location, de non-respect des conditions de mise en location, de cession pendant la période d’engagement de location ou de démembrement de propriété. Cependant, aucune remise en cause n’est effectuée en cas d’invalidité de deuxième ou troisième catégorie, de licenciement ou de décès du contribuable ou de l’un des membres du couple soumis à imposition commune.

Conclusion sur la location nue

Le régime des revenus fonciers peut paraître pénalisant pour l’investisseur en ce qu’il n’autorise pas la déduction des travaux de construction, reconstruction ou d’agrandissement, ni l’amortissement du prix de revient de l’immeuble. Les régimes de défiscalisation, à l’exception du « Cosse ancien », sont soumis à des conditions de location de l’investissement très strictes. Les règles fiscales applicables à la location meublée la rendent plus attractive que la location nue.